Die Grundsteuerreform steht bevor. Im Jahre 2022 müssen Grundstücksbesitzer zum ersten Mal eine sogenannte "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes" abgeben. Was diese Neuerung für Sie als Grundstücksbesitzer in Bremerhaven bedeutet und welche Änderung sich daraus ergeben? Der aktuelle Fachartikel von Immobilienmakler Engel & Völkers Bremerhaven hat sich diesen Fragen angenommen und informiert Sie ausführlich.
Grundsätzlich betrifft die neue Grundsteuerreform all jene, die über den Besitz von Grund und Boden in Deutschland verfügen - also alle Besitzer von Grundstücken, Wohnungen und Häusern. In Summe zielt die Reform darauf ab, dass ca. 36 Millionen Objekte in Deutschland neu bewertet werden müssen.
Mieter sind von der neuen Reform insoweit ausgeschlossen, da sie nicht über direktes Eigentum verfügen. Jedoch wird die Grundsteuer im Mietverhältnis oftmals über eine Betriebskostenabrechnung verrechnet - weshalb auch Mieter betroffen sind, sollte sich der gegenwärtige Grundsteuerbetrag durch die Reform verändern.
Bevor wir uns der Reform und der dadurch bedingten Änderungen widmen können, bleibt zunächst zu klären, was genau eine Grundsteuer überhaupt ist. Es handelt sich um eine gesetzliche Verpflichtung, die Grundstücksbesitzer jährlich zu einer Zahlung der Grundsteuer an die Gemeinden oder Kommunen anhält. Zwar bleibt diese Abgabepflicht auch künftig bestehen, jedoch ändert sich die Art der Berechnung.
Aufgrund starker regionaler Unterschiede zwecks Berechnung der Grundstückswerte (hier insbesondere Ost und West), kam das Bundesverfassungsgericht 2018 zu dem Schluss, dass die bisherige Erhebung zur Grundsteuer verfassungswidrig sei. Um etwaigen Diskrepanzen bei der Berechnung künftig vermeiden zu können, sollen sämtliche Grundstücke ab dem Jahr 2022 neu berechnet werden.
Um die Grundsteuer für Ihr Grundstück in Bremerhaven berechnen zu können, lautet die Berechnungsformel wie folgt:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Grundsteuerwert:
Der Grundsteuerwert wird durch das zuständige Finanzamt in Bremerhaven anhand einer Feststellungserklärung erhoben (Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte).
Steuermesszahl:
Bei der Steuermesszahl handelt es sich um einen gesetzlich festgelegten Wert, der sich im Zuge der Reform von 0,35% auf 0,34% verringert.
Hebesatz:
Im Gegensatz zur Steuermesszahl, obliegt die Festlegung des Hebesatzes den Gemeinden und Kommunen - wobei dieser laut Erfahrung unserer Immobilienmakler in der Regel zwischen 340 und 900% schwanken kann. Ferner sinnt die Bestimmung seitens der Kommunen und Gemeinden darauf, den Hebesatz möglichst einkommensneutral zu gestalten.
Wenngleich die Verpflichtung zur Zahlung einer Grundsteuer unberührt bleibt, ändert sich doch die Ermittlung des Grundsteuerwerts durch die "Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte".
Ab dem Jahr 2022 müssen Grundstücksbesitzer in Bremerhaven somit erstmals eine Steuererklärung beim Finanzamt abgeben - die sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes.
Anhand dieser Angaben berechnet das zuständige Finanzamt schließlich den Grundsteuerwert und erlässt einen Feststellungsbescheid bezüglich des Grundsteuerwertes und einen Grundsteuermessbescheid.
Auf Grundlage des Bescheides und unter Einbeziehung der Steuermesszahl, sowie der jeweiligen Hebesätze, setzen die etwaigen Gemeinden und Kommunen schließlich die zu zahlende Grundsteuer fest.
Ferner weisen unsere Immobilienmakler darauf hin, dass dieses Ermittlungsverfahren fortan in einem siebenjährigen Zyklus wiederholt werden soll.
Um eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte leisten zu können, muss zunächst einmal der Wert des jeweiligen Grundstück ermittelt werden, da dieser Wert der späteren Erklärung zugrunde liegt.
Ferner weisen unsere Immobilienmakler darauf hin, dass bei der Bewertung des Grundstücks zwischen privaten Grundstücken und Grundstücken im Betriebsvermögen unterschieden werden muss, da hierbei unterschiedliche Bewertungsverfahren eingesetzt werden:
Private Grundstücke:
Private Grundstücke umfassen jene Objekte, die entweder selbst bewohnt oder aber zur Vermietung angeboten werden.
Anhand des sogenannten Ertragswertverfahren kann der Wert der Objekte ermittelt werden, wobei das Verfahren den Bodenrichtwert sowie den Ertragswert des Gebäudes einbezieht.
Während sich Bodenrichtwert (dem Bodenrichtwert-Informationssystem zu entnehmen) anhand einer Multiplikation mit der jeweiligen m² Anzahl des Grundstücks ermittelt, berechnet sich Ertragswert eines Gebäudes aus der Kaltmiete des Gebäudes/m², multipliziert mit der m² Anzahl.
Dabei gilt es zu beachten, dass für den Kaltmietpreis pro m² nicht die tatsächlich gezahlten Mietpreise zugrunde gelegt werden, sondern statistische Werte des Bundesfinanzministeriums.
Grundstücke im Betriebsvermögen:
Grundstücke im Betriebsvermögen bezeichnen solche Objekte, die sich im Umlaufvermögen eines Unternehmens befinden.
Gegenüber den privaten Grundstücken wird bei Grundstücken im Betriebsvermögen kein Ertragswertverfahren angewandt, sondern das sogenannte Sachwertverfahren.
Während auch hierbei Grundstücksgröße und Bodenrichtwerte angegeben werden müssen, kommen zusätzlich Angaben über das Baujahr, die Gebäudeart, etwaige Kernsanierungen sowie die Brutto-Grundfläche (BGF) hinzu.
Aus Erfahrung können unsere Immobilienmakler diesbezüglich konstatieren, dass sich die Ermittlung des Wertes eines Grundstücks nach dem Sachwertverfahren als sehr komplex und somit kostenintensiver erweist.
Wie bereits vorangestellt, erfolgt je nach Grundstücksart ein unterschiedliches Bewertungsverfahren, weshalb auch unterschiedliche Dokumente benötigt werden.
Private Grundstücke:
- Aktuelle Grundbuchauszug (Flurnummer und Flurstück)
- Wohn-/ Nutzflächenberechnung
Grundstücke im Betriebsvermögen:
- Grundbuchauszug
- diverse Rechnungen und Belege
- Berechnung der Brutto-Grundfläche
- etc.
Wie erwähnt, werden für Grundstücke im Betriebsvermögen deutlich umfangreichere Dokumente benötigt. Sie benötigen weitergehende Unterstützung? Unsere fachkundigen Immobilienmakler beraten Sie gerne.
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes, kann ab dem 1.7.2022 und muss bis spätestens zum 31.10.2022 bei dem für Sie zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Die Übermittlung der Daten erfolgt dabei via Elster.
Da jedoch davon auszugehen ist, dass die Reform zu einer großen Masse an Grundsteuererklärungen führt, kann laut Immobilienmakler Engel & Völkers Bremerhaven angenommen werden, dass die entsprechenden Bescheide erst in 2-3 Jahren erlassen werden.
Schließlich wird die neue Grundsteuer erstmalig ab dem 1.1.2025 von den Kommunen und Gemeinden erhoben.
Wenngleich die Bundesregierung ein sogenanntes Bundesmodell angedacht hat, besteht für die Bundesländer die Option, von selbigem abzuweichen, weshalb es zu keiner einheitlichen Berechnung kommt.
Da sich von den 16 Bundesländern lediglich neun für das Bundesmodell entschieden haben und die übrigen sieben auf alternative Modelle setzen - welche sich teilweise noch in den Gesetzgebungsprozessen befinden - kommt es zu uneinheitlichen Berechnungsverfahren.
Bundesländer, die sich dem Bundesmodell angeschlossen haben:
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Thüringen
Bundesländer, die sich für alternative Modelle entschlossen haben:
- Baden- Württemberg
- Saarland
- Sachsen
- Bayern
- Hamburg
- Hessen
- Niedersachsen
Da Ihr in Bremerhaven befindliches Grundstück dem Bundesland Bremen zugehörig ist, gilt für die Berechnung Ihrer Grundsteuer also das vorgestellte Modell.
Da die Reform eine Vereinheitlichung anstrebt, aufgrund derer die Berechnung transparenter für die Bürger werden soll, ist es nicht das Ziel, die Grundsteuer zu erhöhen bzw. zu mindern. Da die aktuelle und vorherrschende Ungleichebesteuerung - insbesondere zwischen Ost und West - jedoch Triebfeder für die Änderung war, muss angenommen werden, dass sich Grundsteuerzahlung in Einzelfällen deutlich verändert.
Des Weiteren können unsere Immobilienmakler versichern, dass Ihnen eine autonome Erklärung grundsätzlich möglich ist - diese muss über das ELSTER-Portal verfasst werden.
Jedoch zeigt unsere Erfahrung, dass die Beauftragung eines Fachmanns in der Regel zu einem verlässlicheren Resultat führt.
Als Grund und Boden Besitzer möchten Sie für Ihre Grundsteuererklärung in Bremerhaven nichts dem Zufall überlassen? Immobilienmakler Engel & Völkers Bremerhaven ist Ihr geeigneter Ansprechpartner und berät Sie gerne ausführlich. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf - wir freuen uns auf das Gespräch!