Der Berliner Immobilienmarkt entwickelt sich zunehmend analog zu anderen führenden Metropolen Europas, hat aber weiterhin viel Nachholbedarf und Entwicklungspotenzial. Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser spiegelt sich dies im anhaltenden Nachfrageüberhang wider. „Gleichzeitig zeigt das rege Transaktionsgeschehen, dass eine Vielzahl an Eigentümern von den aktuell sehr guten Preisen am Markt profitieren wollen und sich für einen Verkauf entscheiden“, erläutert Philip Hetzer, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial in Berlin.
Mit 1.046 registrierten Verkäufen zeigte sich der Markt für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2017 auf einem ähnlich stabilen Niveau wie im Vorjahr. Laut dem aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport Berlin“ stieg hingegen das Geldvolumen um 7 Prozent auf rund 4,38 Mrd. Euro. Im Durchschnitt wechselte somit ein Objekt für rund 4,19 Mio. Euro den Besitzer. Die Ergebnisse belegen erneut den deutlichen Nachfrageüberhang auf dem Berliner Anlageimmobilienmarkt.
Cityrandlagen verstärkt im Fokus
Traditionell konzentriert sich ein Großteil der Verkäufe in Berlin auf die Innenstadtbezirke innerhalb der Berliner Ringbahn. So wechselten alleine in Charlottenburg Wohn- und Geschäftshäuser im Wert von 323,5 Mio. Euro den Besitzer. Während im Vorjahr noch 54 Prozent des registrierten Geldvolumens auf diese bevorzugten Lagen entfielen, waren es 2017 nur noch 50 Prozent. Da das Angebot in Trendbezirken wie Prenzlauer Berg oder Schöneberg stark begrenzt ist, erweitern zahlreiche Investoren ihren räumlichen Anlagefokus und suchen vermehrt im gesamten Stadtgebiet nach lohnenden Investitionsmöglichkeiten. Von diesen Ausweichbewegungen profitieren beispielsweise Bezirke wie Steglitz im Süden oder Pankow im Norden.
Noch Wertsteigerungen möglich
„Die deutlich steigenden Angebotsmieten von teilweise mehr als sieben Prozent innerhalb eines Jahres verdeutlichen, dass sich in diesen dezentralen Lagen noch erhebliche Wertsteigerungspotenziale vorfinden lassen“, betont Philip Hetzer. Die enormen Aufholeffekte führten in den vergangenen Jahren zu deutlich anziehenden Quadratmeterpreisen sowie Rohertragsfaktoren. Unter dem 21-Fachen der Jahresnettokaltmiete ließe sich kaum noch ein Einstieg in den stark nachgefragten Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt realisieren, ergänzt der Immobilienexperte.
Dies führt auf Käuferseite dazu, dass private Anleger seltener zum Zug kommen, während in- und ausländische institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder große Bestandhalter verstärkt das Transaktionsgeschehen prägen. Die weiterhin niedrigen Hypothekenzinsen, die hohe Kapitalverfügbarkeit und mangelnde Anlagealternativen machen ein Investment in Mehrfamilienhäuser nach wie vor attraktiv.
Attraktivität der Stadt ist ungebrochen
Nach Angaben der Senatsverwaltung benötigt die Hauptstadt bis zum Jahr 2030 insgesamt 194.000 zusätzliche Wohnungen, die Leerstandsquote liegt bei gerade einmal 1,1 Prozent. Trotz vermehrter regulierender Maßnahmen, wie dem Ausüben des Vorkaufsrechts oder der verstärkten Ausweisung von Milieuschutzgebieten, rechnet Engel & Völkers Commercial mittelfristig mit einem anhaltenden Nachfrageüberschuss. „Anleger schätzen die Entwicklungspotenziale und sehr gute Vermietbarkeit von Berliner Mehrfamilienhäusern“, so Philip Hetzer. „Wir gehen von einer weiterhin stabilen Transaktionsentwicklung für 2018 aus, mit einem Umsatzvolumen zwischen 4,2 und 4,5 Mrd. Euro.“