Der Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt Düsseldorf zeigt sich vor dem Hintergrund eines funktionierenden Wirtschaftsraumes mit der zweithöchsten Kaufkraft Deutschlands als ausgesprochen stabil. Mischobjekte mit Handels- oder Gastronomieflächen kommen verstärkt an den Markt, was die Preise im Segment Anlageimmobilien leicht sinken lässt. Die Vermietung könnte etwas schwieriger werden, zum Teil ist mit Mietausfällen zu rechnen. Hauseigentümer betrachten weitere politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt sehr skeptisch, insbesondere mit Blick nach Berlin. „Vor dem Hintergrund der in der Gesamtschau moderaten Mietentwicklung haben Eigentümer Diskussionen um die Sinnhaftigkeit regulatorischer Eingriffe der Politik - wie zum Beispiel den Mietendeckel in Berlin - zuletzt weiter intensiviert“, weiß Marc Müller-Kurzwelly, Leiter Investment Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Düsseldorf.
Pandemie, Politik und das Zinsniveau sind darüber hinaus aktuell die drei bestimmenden Faktoren für den Markt auf der Angebotsseite im Bereich Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf.
„Hauseigentümer betrachten die politischen Eingriffe in den Wohnungsmarkt und coronabedingte Miet- und Mieterausfälle in gemischt genutzten Objekten mit Einzelhandels- und Gastronomieflächen sehr skeptisch, sodass das aktuell hohe Kaufpreisniveau zuletzt vermehrt Bestandshalter veranlasste, sich mit Gewinnmitnahmen aus den vergangenen Jahren von ihren Immobilien zu trennen“, fasst Müller-Kurzwelly die derzeitige Situation zusammen.
Demgegenüber stehe ein nach wie vor anhaltender Nachfrageüberhang von institutionellen und privaten Investoren. Laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Düsseldorf“ von Engel & Völkers Commercial werden sich die vielfältig attraktiven Anlagestrategien in einem weiterhin hohen Transaktionsgeschehen widerspiegeln.
Die Aussicht auf ein langfristig niedriges Zinsniveau schaffe gute Rahmenbedingungen für Investoren, die in einfachen Lagen Renditen von bis zu 5 Prozent realisieren könnten. Für das laufende Geschäftsjahr 2020 wird dementsprechend ein Transaktionsvolumen von 480 bis 540 Millionen Euro prognostiziert (2019: 508 Millionen). Dementsprechend wird die Zahl der Transaktionen gemäß Engel & Völkers Commercial in der Rheinmetropole zwischen 290 und 330 liegen (2019: 300).
Zum Vergleich: Im Jahr 2019 wechselten 300 Objekte in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens den Eigentümer. Das waren der höchste Wert seit 2015 und ein Plus von 7,9 Prozent im Vorjahresvergleich.
Das Transaktionsvolumen ist in diesem Zeitraum um 28,3 Prozent auf 508 Millionen Euro gewachsen. Neben der guten Gebäudesubstanz und dem hohen Wohnstandard überzeugt Investoren auch die städtische Entwicklung der Rheinmetropole. „Die hohe Lebensqualität sorgt weiter für ein Bevölkerungswachstum, der Wirtschaftsstandort funktioniert und der überschaubare Wohnungsleerstand verspricht einen attraktiven Cash-Flow“, erläutert Müller-Kurzwelly.
Während in den guten und sehr guten Lagen zuletzt eher eine Seitwärtsbewegung der Kaufpreise zu verzeichnen ist, stieg das Kaufpreisniveau in den einfachen Lagen zunächst weiter an. Die dortigen Einstiegspreise haben sich zuletzt auf rund 1.850 Euro pro Quadratmeter belaufen.
Sicherheitsorientierte Anleger finden weiterhin in der Carlstadt, Golzheim sowie den linksrheinischen Ober- und Niederkassel Bestlagen für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien. Interessenten für exklusive Liegenschaften müssten dort weiterhin mit Kaufpreisen zwischen 3.400 und 4.700 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Die Beliebtheit dieser Stadtteile zeige sich auch anhand des Mietpreisniveaus. Mit durchschnittlich 13,61 Euro pro Quadratmeter für Bestands- und Neubauwohnungen hat es zuletzt rund 19,2 Prozent über dem stadtweiten Mittel von 11,42 Euro pro Quadratmeter gelegen. Mit einem Wachstum von 3,4 Prozent im Vorjahresvergleich hat sich dieses jedoch zuletzt doppelt so stark wie der Durchschnitt aller A-Städte entwickelt.
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