In 2017 erfuhr der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser* in Dortmund einen regelrechten Run: Bei 482 gezählten Vertragsabschlüssen wurde ein Geldvolumen von 378 Mio. EUR erzielt, was einem Umsatzplus von ca. 25 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und den höchsten Wert seit der ersten Marktuntersuchung darstellt. Der durchschnittliche Objektwert pro verkaufter Immobilie betrug rund 785.000 EUR.
Potentiale durch Stadtentwicklung
„Als prosperierender B-Standort mit überdurchschnittlichen Renditeaussichten ist Dortmund auch für viele national agierende Immobilieninvestoren ein attraktives Anlageziel“, erläutert Wolfram Rother, Leiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Dortmund. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht biete die Ruhrmetropole mit ihren einstigen Industriebrachen zahlreiche Potentiale für eine zukunftsweisende und nachhaltige Stadtentwicklung. Mit jährlich 900 fertiggestellten Wohnungen läge die Bautätigkeit seit 2011 deutlich über dem Durchschnitt vergleichbarer Städte. Nichtsdestotrotz verdeutliche eine Leerstandsquote von 2,5 %, dass der jährliche Wohnraumbedarf mittelfristig nicht gedeckt werden kann. Gerade kleinere Wohnungen im unteren und mittelpreisigen Marktsegment würden stark nachgefragt und seien Mangelware.
Zahlreiche Aufwertungsmaßnahmen
In Dortmund werden derzeit zahlreiche städtebauliche Projekte realisiert, die laut dem aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport Dortmund“ von Engel & Völkers Commercial das gesamte Umfeld aufwerten und die Stadterneuerung vorantreiben. Beispielhaft dafür stehe das Kronprinzenviertel: Bei dem größten innerstädtischen Wohnbauprojekt der vergangenen Jahre würden auf dem Gelände des ehemaligen Südbahnhofs ab Ende 2018 etwa 630 neue Wohnungen entstehen. Ein ebenfalls wichtiger Impuls werde von den 500 geplanten Studentenapartments auf einem rund 8.000 m² großen Areal beim Dortmunder U erwartet. „Diese zunehmende städtebauliche Attraktivität, die konstant hohen Renditemöglichkeiten sowie die aktuellen Rahmenbedingungen auf dem Kapitalmarkt werden auch im Jahr 2018 für eine hohe Nachfrage auf dem Dortmunder Anlageimmobilienmarkt sorgen“, erwartet Rother. Aus diesem Grund rechnet Engel & Völkers Commercial mit einer Transaktionsanzahl von 460 bis 490 Objekten bei einem Umsatzvolumen zwischen 350 und 380 Mio. EUR.
Kaufen, aber nicht um jeden Preis
Der Mangel an Anlageperspektiven an den Finanzmärkten sowie die anhaltende Renditekompression in traditionellen Investitionsstandorten wie Berlin oder Hamburg seien insbesondere für gewerbliche Anleger Impulse, um vermehrt in der Ruhrmetropole zu investieren. Dort würden sie mit regionalen Investoren sowie Aufteilern um das limitierte Angebot konkurrieren. Das Transaktionsgeschehen verschiebe sich dabei merklich Richtung peripherer Lagen. Wichtige Investitionskriterien seien dabei eine solide Objektqualität, gesunde Mieterstruktur sowie Wertsteigerungspotentiale. Für opportunistische Anleger biete darüber hinaus die Innenstadt-Nord lukrative Renditemöglichkeiten. „Auf Quartiersebene lassen sich hier punktuell interessante Aufwertungstendenzen beobachten“, blickt Wolfram Rother zuversichtlich in die Zukunft. Als Verkäufer träten hingegen überwiegend private Bestandshalter auf, die über ein fundiertes lokales Markt-Know-how verfügen und das derzeitige Marktumfeld nutzen, um hohe Gewinne zu realisieren. „Die Versuche der Eigentümer, teilweise überzogene Preise durchzusetzen, scheitern jedoch an der Marktrealität“, ergänzt der Marktexperte.