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Hamburg: „Ordentliches Jahr“ beim Büroflächenumsatz

Nach dem historisch hohen Büroflächenumsatz von 640.000 m² im Jahr 2017 fällt das Ergebnis für das Jahr 2018 mit rd. 585.000 m² in Hamburg um 8,6 % geringer aus als im Vorjahr. „Dennoch ein sehr ordentliches Jahr“, bilanziert Oliver Horstmann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. An der Nachfrage der Unternehmen habe es seines Erachtens jedenfalls nicht gelegen. Insgesamt wurden 16 Flächenumsätze in der Größenklasse über 5.000 m² registriert, fünf davon waren größer als 10.000 m². Vielmehr habe ein ausreichendes Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächen in den Toplagen gefehlt.

Oliver Horstmann skizziert die Marktsituation wie folgt:

 Hamburg
- Oliver Horstmann

Hohe Flächenabsorption
- Der Büroflächenbestand ist nur leicht gestiegen und liegt bei rd. 13,9 Mio. m²
- Demgegenüber hat der Leerstand von 600.000 m² auf 490.000 m² um 18,3 % abgenommen
- Die Mietspannen sind in allen Lagen gestiegen, u.a. weil auch in Bestandsimmobilien die Anforderungen der Unternehmen steigen
- Die Spitzenmiete in Neubauten in Toplagen liegt mittlerweile bei 27,50 €/m² und ist damit im zurückliegenden Jahr um 1,50 €/m² gestiegen. Auch Höchstmieten von über 30 €/m² werden am Markt beobachtet
- Büroflächenentwicklungen stehen bei Grundstücken für das Neubausegment mit der Wohnraumschaffung und bei Bestandsimmobilien mit Hotelprojekten im Wettbewerb


Statistischer Rückblick
- Die Spitzenmiete ist seit dem Jahr 2010 (ca. 23 €/m²) kontinuierlich gestiegen
- Der Leerstand ist im selben Zeitraum von 1,3 Mio. m² auf 490.000 m² zurückgegangen
- Dennoch haben in dieser nachfragebestimmten Marktsituation Projektentwickler spekulative Neubauaktivitäten nicht merklich forciert, u.a. weil
o Allgemeine Baukosten steigen kontinuierlich
o Zusätzliche Kostentreiber sind beispielsweise die ENEV u.a.
o Teils restriktive Bankenanforderungen
o Verfügbarkeit an Grundstücksflächen


Neue Herausforderungen

- Die Büroflächensuche kann sich für Unternehmen über einen Zeitraum von zwei bis dreiJahren hinziehen
- Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu zehn Jahren kosten UnternehmenFlexibilität
- Im herrschenden Preiswettbewerb werden die Kosten für Unternehmen weiter steigen
- Co-Working-Anbieter werden im aktuellen Marktumfeld mehr und mehr zum MietWettbewerber „konventioneller Unternehmen“

 Hamburg
- Einzelumsätze

Vermietungsvolumen nach Lagen
- Durch den Neubau von Beiersdorf (ca. 45.000 m²) an der Troplowitzstraße für den Eigennutz, stieg das Vermietungsvolumen in Eimsbüttel um 8,9 Prozentpunkte auf 10,5 % am Gesamtvermietungsvolumen in Hamburg 
- Mit 22,5 % liegen die City (2017: 25,7 %) und die City-Süd mit 15,6 % (18,8 %) auf Rang 1 und 2 der Statistik

Vermietungsvolumen nach Branchen 
- das größte registrierte statistische Flächenvolumen, der Beiersdorf-Neubau, schlägt sich auch bei der Branchenauswertung nieder. Die Industrieverwaltung war mit einem Anteil am Vermietungsvolumen von 17,5 (15,7 %) die aktivste Branche 
- auf den weiteren Plätzen folgen das Finanzwesen (14,6 %) und Unternehmensnahe Dienstleister (12,9 %) 
- mit 10,6 % (15,5 %) verloren das Bauwesen, Vermietung, Verpachtung, Verkauf – darunter werden auch Co-Working-Anbieter erfasst – gegenüber dem Vorjahr einige Positionen

Ausblick 2019
- der Gesamtflächenumsatz wird sich bei rd. 550.000 m² einpendeln 
- die Nachfrage bleibt hoch  - es wird eine weitere Büroflächenverknappung geben, da auch der Leerstand weiter abnehmen wird  
- die Mieten werden in der Breite und in der Spitze steigen
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