Nach dem historisch hohen Büroflächenumsatz von 640.000 m² im Jahr 2017 fällt das Ergebnis für das Jahr 2018 mit rd. 585.000 m² in Hamburg um 8,6 % geringer aus als im Vorjahr. „Dennoch ein sehr ordentliches Jahr“, bilanziert Oliver Horstmann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. An der Nachfrage der Unternehmen habe es seines Erachtens jedenfalls nicht gelegen. Insgesamt wurden 16 Flächenumsätze in der Größenklasse über 5.000 m² registriert, fünf davon waren größer als 10.000 m². Vielmehr habe ein ausreichendes Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächen in den Toplagen gefehlt.
Oliver Horstmann skizziert die Marktsituation wie folgt:
Hohe Flächenabsorption
- Der Büroflächenbestand ist nur leicht gestiegen und liegt bei rd. 13,9 Mio. m²
- Demgegenüber hat der Leerstand von 600.000 m² auf 490.000 m² um 18,3 % abgenommen
- Die Mietspannen sind in allen Lagen gestiegen, u.a. weil auch in Bestandsimmobilien die Anforderungen der Unternehmen steigen
- Die Spitzenmiete in Neubauten in Toplagen liegt mittlerweile bei 27,50 €/m² und ist damit im zurückliegenden Jahr um 1,50 €/m² gestiegen. Auch Höchstmieten von über 30 €/m² werden am Markt beobachtet
- Büroflächenentwicklungen stehen bei Grundstücken für das Neubausegment mit der Wohnraumschaffung und bei Bestandsimmobilien mit Hotelprojekten im Wettbewerb
Statistischer Rückblick
- Die Spitzenmiete ist seit dem Jahr 2010 (ca. 23 €/m²) kontinuierlich gestiegen
- Der Leerstand ist im selben Zeitraum von 1,3 Mio. m² auf 490.000 m² zurückgegangen
- Dennoch haben in dieser nachfragebestimmten Marktsituation Projektentwickler spekulative Neubauaktivitäten nicht merklich forciert, u.a. weil
o Allgemeine Baukosten steigen kontinuierlich
o Zusätzliche Kostentreiber sind beispielsweise die ENEV u.a.
o Teils restriktive Bankenanforderungen
o Verfügbarkeit an Grundstücksflächen
Neue Herausforderungen
- Die Büroflächensuche kann sich für Unternehmen über einen Zeitraum von zwei bis dreiJahren hinziehen
- Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu zehn Jahren kosten UnternehmenFlexibilität
- Im herrschenden Preiswettbewerb werden die Kosten für Unternehmen weiter steigen
- Co-Working-Anbieter werden im aktuellen Marktumfeld mehr und mehr zum MietWettbewerber „konventioneller Unternehmen“