Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Stuttgart wird weiterhin durch einen deutlichen Nachfrageüberhang bei steigenden Preisen und Mieten geprägt. Doch obwohl 2014 die Zahl der Verkaufsabschlüsse im Vergleich zum Vorjahr um zehn Prozent auf 154 stieg, verringerte sich das Umsatzvolumen von 160 auf 133 Millionen Euro. Dies geht aus dem aktuellen Marktbericht von Engel & Völkers Commercial hervor.
Grund für diese Entwicklung ist der vorherrschende Angebotsmangel in den bevorzugten Wohnlagen wie West oder Süd. Viele Käufer weichen daher auf mittlere Lagen aus. „Hiervon profitieren besonders die Stadtteile Ost, Feuerbach und Bad Cannstatt“, berichtet Volker Merk, Büroleiter von Engel & Völkers Commercial in Stuttgart. Dadurch sei allerdings der Durchschnittspreis pro Immobilie um rund 25 Prozent auf 860.000 Euro gesunken. Etwas mehr als 75 Prozent der Transaktionen entfielen auf Mehrfamilienhäuser, wobei der Durchschnittspreis bei circa 800.000 Euro lag. Der mittlere Wert der Wohn- und Geschäftshäuser war mit etwa einer Million Euro deutlich höher. „Echte Raritäten am Markt sind Immobilien in einem Preissegment von ein bis zwei Millionen Euro, die über vier bis acht Wohneinheiten verfügen“, so Merk. Sie würden sowohl von privaten als auch semi-professionellen Investoren nachgefragt. „Bei einem realistischen Marktpreis wird aber in allen Lagen gekauft“, stellt der Immobilienexperte fest. Dezentral gelegene Objekte mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss bedürften allerdings einer etwas längeren Vermarktungszeit.
Die meisten Investoren kommen aus der Region, besitzen bereits mehrere Bestandsobjekte in der Metropole am Neckar und verfügen über ein gutes lokales Marktwissen. Institutionelle und ausländische Anleger sind vornehmlich bei größeren Objekten ab einem Transaktionsvolumen von drei Millionen Euro am Markt aktiv. „Neben den klassischen Verkaufsgründen wie Erbschaft oder Scheidung spielen auch zunehmend Sanierungs- und Instandhaltungskosten eine Rolle, die die Bewirtschaftung von Immobilien tendenziell immer aufwändiger werden lassen“, betont Merk. „Viele Bestandshalter nutzen daher vermehrt die aktuell sehr günstige Marktsituation und trennen sich von ihren Objekten“, fügt er hinzu.
Engel & Völkers Commercial geht davon aus, dass die Kaufpreise und Faktoren von Bestandsobjekten auch im kommenden Jahr weiter steigen und insbesondere in den einfachen und mittleren Lagen eine hohe Dynamik zeigen werden. „Limitiert wird die Marktentwicklung primär durch den Angebotsmangel“, heißt es gegen Ende des Marktberichts. Für das Jahr 2015 sei von 150 bis 170 Transaktionen auszugehen, wobei sich das Umsatzvolumen zwischen 130 und 180 Millionen Euro bewegen werde.