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Steuern beim Immobilienverkauf in Deutschland: Was ist zu beachten?

Die Immobilienpreise steigen in Deutschland seit Jahren kontinuierlich. Für viele Eigentümer ist dies ein Grund, ihr Haus oder ihre Villa zu verkaufen, um vom Boom des Immobilienmarktes zu profitieren. Dass dabei Kosten, wie Makler- und Notargebühren, anfallen, ist allgemein bekannt. Wie sieht es jedoch mit Thema Steuern aus? Im folgenden Artikel informiert Ihr Immobilienmakler Engel & Völkers Deutschland Sie über einige steuerliche Faktoren, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie beachten sollten.


Was Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie bezüglich der Spekulationssteuer beachten sollten 

Der Staat partizipiert nicht unerheblich an spekulativen Immobilienverkäufen, die einzig den Zweck verfolgen, aus Investitionen Gewinne zu generieren. Daher legt der Gesetzgeber fest, dass eine Spekulationssteuer zu entrichten ist, wenn die Immobilie in weniger als 10 Jahren, gerechnet vom Kaufdatum, wiederverkauft wird. Die Höhe der Spekulationssteuer ist vom Einkommensteuersatz des Verkäufers abhängig. Die Folge: je höher das Jahreseinkommen, desto höher die Spekulationssteuer gegenüber demjenigen, der sonst ein niedriges oder überhaupt kein Einkommen versteuern muss.

Ein Beispiel: Wenn Sie in Deutschland vor 5 Jahren eine Immobilie für 200.000 Euro gekauft haben und Sie das Objekt für 300.000 Euro verkaufen, müssen Sie für den Reinerlös - also den Verkaufspreis abzüglich Nebenkosten - mit einem Spekulationssteuersatz in Höhe Ihres Einkommensteuersatzes rechnen. Den Nettogewinn aus dem Verkauf geben Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung an. In oben genanntem Beispiel beträgt der Reinerlös bzw. der Nettogewinn, der beim Weiterverkauf Ihrer Immobilie zu versteuern ist, 77.000 Euro, 23.000 Euro entfallen auf die Nebenkosten. 

Erben Sie ersten Ranges oder bekommen von Ihren Eltern eine Immobilie geschenkt und möchten das Objekt sofort weiterverkaufen, erben Sie auch die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Sofern der Erblasser die Immobilie länger als die letzten 2 Jahre selbst genutzt hat, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.    

Aber keine Regel ohne Ausnahme. Beim Verkauf selbstgenutzter Immobilien, die im Verkaufsjahr inklusive zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst genutzt wurden, fällt in Deutschland keine Einkommensteuer an; auch dann nicht, wenn der Verkauf der selbstgenutzten Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist stattfindet. Ebenso wird keine Steuer entrichtet, wenn die Immobilie zwei Jahre zuvor noch fremdvermietet war, aber die letzten zwei Jahre selbst genutzt wurde.

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Die “Drei-Objekte-Grenze” und “Private Veräußerungsgeschäfte” im Kontext des Immobilienverkaufs

Besonders heikel wirkt sich der steuerliche Aspekt auf Ihre Gewinne aus, wenn Sie Eigentümer von mehr als drei Immobilien sind und Sie diese verkaufen wollen. Die „Drei-Objekt-Grenze“ nach Paragraph 15 des Einkommensteuergesetzes tritt dann in Kraft, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen. Ist dies der Fall, müssen Sie nicht nur den Gewinn versteuern und eine Spekulationssteuer entrichten, sondern werden in Form einer Gewerbesteuer zur Kasse gebeten. Dieser Fall tritt dann in Kraft, wenn Sie beispielsweise ein Drei-Generationen-Haus besitzen oder eine große Villa in drei Eigentumswohnungen teilen und sie anschließend verkaufen. Nach dem Gesetz sind Sie in dem Fall ein Immobilienhändler. Ein Beispiel verdeutlicht die „Drei-Objekt-Grenze“: Sie sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen, das Sie nicht selbst nutzen. Falls doch, wird die selbstgenutzte Wohnung nicht eingerechnet. Wollen Sie sich nun eine schöne Stadtvilla kaufen und für ein ausreichendes Startkapital drei der acht Mietwohnungen Ihres Mehrfamilienhauses verkaufen, erfüllen Sie prompt den Paragraph 15 des Einkommensteuergesetzes und gelten für den Gesetzgeber als Immobilienhändler.


Was passiert steuerlich, wenn Sie eine Immobilie mit Verlust verkaufen und Sie mehr für diese bezahlt, als durch den Verkaufserlös erhalten haben? Grundsätzlich ist eine steuerliche Geltendmachung des Verlustes nach Paragraph 23 des Einkommensteuergesetzes möglich; allerdings nur dann, wenn Sie im selben Jahr Gewinne mit dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken erzielt haben. Gewinne oder Einnahmen aus anderen Quellen zählen dabei nicht. Ein Verlust aus Immobilienverkäufen kann nur einem Gewinn aus Immobilienverkäufen gegenübergestellt werden. Ein Beispiel: Sie verkaufen ein Einfamilienhaus, das Sie im selben Jahr gekauft haben, mit einem Verlust von 30.000 Euro. Demgegenüber steht allerdings der Gewinn aus dem Verkauf einer Villa in Höhe von beispielsweise 120.000 Euro. Weil der Verlust durch ein ähnliches Geschäft zustande kam, können Sie durch Abzug den Gewinn aus dem Villenverkauf um den Betrag des Verlustes in Ihrer Steuererklärung mindern. In diesem Fall könnten Sie die 30.000 Euro aus dem Verlustgeschäft angeben und brauchen so nur einen Gewinn aus dem Kauf der Villa von 90.000 Euro versteuern.


Die vorangegangenen Beispiele stellen nur einige der Aspekte dar, die bei Ihrem Immobilienvorhaben aus steuerlicher Sicht zu beachten sind. Sollten Sie sich außerdem für weitere Themengebiete interessieren, schauen Sie gerne in unserem Blog vorbei und profitieren Sie von den umfangreichen Informationen, die unser Engel & Völkers Immobilienmakler-Team dort für Sie bereitstellt.


Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland gilt: Die steuerlichen Rahmenbedingungen und formalen Aspekte, die beachtet werden müssen, sind recht umfangreich und bergen zum Teil nicht unerhebliche Herausforderungen. Es ist egal, ob es sich dabei um den Verkauf eines Reihenhauses, eines Mehrfamilienhauses oder einer Villa handelt. Unsere kompetenten Immobilienmakler von Engel & Völkers Deutschland lotsen Sie mit ihrer Fachexpertise durch alle Tücken, denen Sie begegnen werden. Kontaktieren Sie uns und lassen Sie sich von uns beraten.

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