Auch 2022 wird es wieder etliche rechtliche Änderungen im Immobilienbereich geben. Auf welche Themen sich Immobilieneigentümer einstellen müssen und welche Änderungen in Kraft treten erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.
Bundesweit einheitliche Regelungen zur Wertermittlung von Immobilien
Die Novelle der Immobilienwertvermittlungsordnung, kurz ImmoWertV, tritt am 1. Januar 2022 in Kraft. Deren Ziel ist es, besser sicherstellen zu können, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und anderer Daten, die zur Wertermittlung nötig sind, bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Die auf sechs Regelungswerke verteilten Vorgaben wurden in der Verordnung der ImmoWertV 2021 zusammengefasst, die ab 2022 gilt. Musteranwendungshinweise, sogenannte ImmoWertA, sollen keinen Regelungscharakter haben, sondern dem besseren Verständnis dienen. Das Bundesinnenministerium wird einen Vorschlag erarbeiten, welcher der Fachkommission Städtebau mit der Empfehlung der abschließenden Beratung und Beschlussfassung übermittelt werden soll. Falls ein Beschluss gefasst wird, kann die ImmoWertA als Muster für Erlasse der einzelnen Bundesländer dienen.
Das Grundsteuerreformgesetz
Unter anderem wegen der veralteten Datengrundlage wurden 2018 die Vorschriften für die Grundsteuerbemessung für verfassungswidrig erklärt. 2019 wurde das Grundsteuerreformgesetz für neue Bewertungsregeln verabschiedet. Die erste Hauptfeststellung der neuen Grundstückswerte wird am 1. Januar 2022 erfolgen. Grundstückseigentümer sind daher aufgefordert, im ersten Halbjahr 2022 eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte abzugeben. Der Grundbesitzwert wird dabei in Abhängigkeit zur Grundstücksart ermittelt. Im sogenannten Ertragswertverfahren erfolgt bei Wohngrundstücken eine Berechnung aus dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Nettokaltmiete, dem Wert der Immobilie und dem Alter des Gebäudes. Bei Nichtwohngrundstücken richtet sich die Grundsteuer nach dem vereinfachten Sachwertverfahren. Hierbei werden für die Wertermittlung die Herstellungskosten und der Bodenrichtwert hinzugezogen.
Solardachpflicht für Wohngebäude
Die neue Bundesregierung rückt das Thema Nachhaltigkeit noch stärker in den Fokus als bisher. Unter anderem wird für gewerbliche Neubauten eine Solarpflicht kommen, die künftig alle geeigneten Dachflächen betrifft.
Eine Solardachpflicht gilt in Deutschland und ist ab 2022 für Nichtwohngebäude festgeschrieben, in einem nächsten Schritt sollen Solardachanlagen aber auch für Wohngebäude verpflichtend werden. Ab dem kommenden Jahr müssen Schulen und gewerblich genutzte Bauten Solarzellen auf ihren Dächern installieren. Ab Mai 2022 gilt diese Pflicht für neu errichtete Wohngebäude. Ab Januar 2023 soll die Solardachpflicht auch bei Dachsanierungen von Bestandsbauten gelten. Die Umsetzung dieser Pflicht muss der Bauherr in Bauanträgen nachweisen. Nach der Fertigstellung muss eine schriftliche Bestätigung der Bundesnetzagentur bezüglich der Registrierung der Anlage im Marktstammdatenregister bei der zuständigen Baubehörde vorgelegt werden.
Auch das Gebäudeenergiegesetz zählt auf eine nachhaltige Zukunft: Es ist nun Pflicht, eine der folgenden grünen Energiequellen zu nutzen: Fotovoltaik, Solarwärme, Kraft-Wärme-Kopplung oder erneuerbare Fern- und Abwärme. Aber nicht nur für Bauträger gelten rechtliche Anpassungen, sondern auch für Vermietende. Neben einer Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2025, mit angepasster Deckelungsgrenze von 15% auf 11 %, wurde ebenso die geltende CO2-Umlage erhöht und die Grundsteuer soll neu berechnet werden.
Neues Mietspiegelgesetz
Zum 1. Juli 2022 soll ein neues Gesetz zu Mietspiegeln greifen, welches für mehr Klarheit und Verbindlichkeit sorgen soll. Auch Städte ab 50.000 Einwohnern haben dann die Pflicht, einen Mietspiegel auszuarbeiten. Die Erstellung muss entsprechend nachvollziehbar sein und dokumentiert werden. Dabei wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Gemäß Berechnungen von Experten muss künftig in 70 Städten der Mietspiegel neu erstellt werden. Eigentümer und Mieter können die neue Regelung insofern beeinflussen, als dass sie verpflichtet sind, Angaben zur Miete, Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung zu machen, wenn sie zu einer Auskunft für den Mietspiegel aufgefordert werden. Dies gilt allerdings nur in Städten, die einen qualifizierten Mietspiegel erstellen.
Durch die Reform kann potenziell ein Veränderungsdruck auf dem Mietmarkt entstehen. Der Mietspiegel kann einerseits den Anstieg der Mieten abfedern und Mieter vor unangemessenen Mietforderungen schützen, andererseits aber auch anfangs zu mehr Mieterhöhungen führen, da es für Vermieter leichter wird, die Preise nach oben anzupassen.
Anspruch auf zertifizierten Hausverwalter
Im Wohnungseigentumsgesetz, das Ende 2020 in Kraft getreten ist, gibt es eine Neuerung. Ab dem 1. Dezember 2022 hat jede Eigentümerschaft mit mehr als acht Einheiten Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Bisher brauchten Verwalter nur einen Gewerbeschein, eine Berufshaftpflichtversicherung und einen Sachkundenachweis. Von 2022 an ist eine Zertifizierung von der Industrie- und Handelskammer (IHK) erforderlich. Dabei hat die Bundesregierung festgelegt, wie die Prüfung dafür auszusehen hat.
Weitere Regelungen
Neben diesen schon festgelegten Regelungen gibt es noch einige Fragen, die für 2022 ungeklärt sind: Hierzu gilt unter anderem zu beantworten, wie sich der Mietgebrauch der Wohnung verhält, sobald Angestellte überwiegend von zu Hause arbeiten. Stellt Homeoffice eine gewerbliche Nutzung dar? Auch ist unklar, ob eine Vergleichsmieterhöhung und eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung miteinander kombinierbar sind. Im Zuge dessen tritt zum 01. Juli 2022 das Mietspiegelreformgesetz in Kraft.
Laut Koalitionsvertrag hat sich die neue Regierung zur Aufgabe gemacht das Klimaschutzgesetz noch im Jahr 2022 weiterzuentwickeln und ein entsprechendes Sofortprogramm auf den Weg zu bringen. Es darf daher davon ausgegangen werden, dass im Bereich „Umweltschutz“ und der erneuerbaren Energien erhebliche Änderungen und Anpassungen auf Mieter, Vermieter und Hausbauende zukommt.