Ein Vermieter kann eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Dieses liegt beispielsweise vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 BGB). Es handelt sich damit um eine Eigenbedarfskündigung.
Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Eigentümer bzw. die begünstigte Person diese Wohnung tatsächlich benötigt. Begründet werden kann dies z.B. damit, dass der Eigentümer selbst oder dessen Angehörige zukünftig mehr Wohnraum benötigen oder eine Scheidung den Bedarf begründet. Weitere Gründe können sein, dass der Vermieter aus gesundheitlichen Gründen eine andere Wohnung beziehen muss oder die Wohnung deutlich näher am Arbeitsplatz liegt. Alle diese Motive können sich außerdem beziehen auf Angehörige des Haushalts des Vermieters, also beispielsweise den nicht-ehelichen Lebensgefährten oder das Pflegepersonal.
Die Kündigungsfrist ist abhängig davon, wie lange das aktuelle Mietverhältnis besteht. Wenn der Mieter bereits einige Jahre in der Wohnung gewohnt hat, hat er mehr Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. So liegen die Fristen je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten. Eine Einschränkung gilt für Wohnraum, der während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft worden ist. In diesem Fall gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die in den meisten Ballungsgebieten durch Verordnung des jeweiligen Bundeslands auf zehn Jahre verlängert worden ist.
Der Inhalt einer Eigenbedarfskündigung ist einzelfallabhängig und kann komplex sein. Bei Bedarf sollte ein Rechtsberater hinzugezogen werden.