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Marktreport Büroflächen

Flächenumsatz - 392.000 m²

Auf dem Büroflächenmarkt in Frankfurt wurde im Jahr 2015 ein Büroflächenumsatz von 392.000 m² registriert. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis ist das ein erfreulicher Anstieg um rd. 10 %. Trotzdem knüpft das Resultat noch nicht an die durchschnittlichen Vermietungszahlen der Vorjahre an, die deutlich über der 400.000er Marke lagen.


Nur ein Großabschluss

Kennzeichnend für das Marktgeschehen ist die minimale Transaktionszahl bei großflächigen Abschlüssen über 10.000 m². In dieser Größenklasse erfolgte lediglich der Abschluss der Deutschen Vermögensberatung (DVAG) in der Windmühlstraße im Bahnhofsviertel mit rd. 32.000 m². Im Central Business District (CBD) plant das Unternehmen nach erfolgter Sanierung im laufenden Jahr ihre bislang in Frankfurt verteilten Flächen zusammenzuführen. Die beiden im Ranking nächst größeren Flächenumsätze waren zwei Mietverträge über 7.000 m² durch die FCA Germany AG (Fiat) im Ostend und mit 6.810 m² durch die GIZ GmbH in Eschborn. Insgesamt wurden nur 22 % des gesamten Flächenumsatzes in der Kategorie über 5.000 m² registriert. Sehr lebhaft war dem gegenüber das kleinteilige Geschäft. 88 % aller Abschlüsse erfolgten bei Flächen bis zu 1.000 m². In dieser zusammengefassten Größenklasse (< 500 m² und 500 m²– 1.000 m²) wurde mit 46 % fast die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes registriert. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklung zeigen sich in der Größenordnung 250 m² erste Verknappungen bei modernen, hochwertigen Flächen.

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Hohe Nachfrage durch unternehmensnahe Dienstleister

Aufgrund der DVAG-Transaktion stehen Finanzdienstleister mit einem Anteil von knapp 25 % wieder mal in einer führenden Position. Eine geringfügig höhere Nachfrage ging allerdings von der vielschichtigen Gruppe der unternehmensnahen Dienstleister aus, die mit einem Anteil von etwas über 25 % auf dem ersten Rang liegt. Auf den weiteren Plätzen folgen mit deutlichem Abstand Gesundheit und Sozialwesen mit etwas über 9 % sowie der Bereich „Information und Kommunikation“ mit knapp 9 %. Diese Branche stellt aber aufgrund der tendenziell eher kleinen nachgefragten Flächen, über 15 % der Mietverträge.


CBD weniger gefragt

Zentrum der Nachfrage bleibt der CBD-Bereich mit einem Anteil von 49 %. Im Vergleich zu 2014 (60 %) ist das allerdings erheblich weniger. Hier zeigt sich, dass die Vermietung zahlreicher größerer Flächen über 2.000 m² in den anderen Bürolagen mit niedrigerem Preisniveau stattgefunden hat. Insbesondere der Bereich Airport hat aufgrund zweier Abschlüsse über 5.000 m² wieder an Bedeutung zugenommen.


Spitzenmiete gestiegen

Die Durchschnittsmiete liegt weiter stabil bei 17,75 EUR/m². Aufgrund einiger großer, hochpreisiger Abschlüsse im CBD-Bereich für neue bzw. neuwertige Flächen ist die Spitzenmiete um 50 Cent angestiegen und liegt bei 38,50 EUR/m². Insgesamt werden einige nicht im CBD-Bereich liegende Bürolagen, die infrastrukturell gut aufgewertet wurden, stärker nachgefragt. Hierzu zählt z.B. sowohl das Mayfarth-Quartier als auch das Lindley-Quartier im Ostend. Insgesamt werden in Top-Projekten weiterhin hohe Mietpreise erzielt, wonach die Spitzenmiete weiteres Steigerungspotenzial hat. Aber auch sich neu entwickelnde zentrale Lagen, wie die Mainzer Landstraße, wo die Wirtschaftskanzlei Beiten Burkhardt knapp 3.300 m² im Neubau „Vista“ mietete, sind für viele Unternehmen attraktiv.


Deutlicher Leerstandsabbau

Der Leerstand nimmt gerade in Frankfurt auch durch Umwandlungen von älteren Büroobjekten in Wohnraum nicht nur in zentralen Lagen weiter ab, sondern auch beispielsweise in Niederrad. Er beträgt gegenwärtig ca. 1.250.000 m², womit die Leerstandsrate aktuell bei 11,9 % liegt und somit 0,4 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr beträgt. Dies ist die niedrigste Leerstandsrate seit zehn Jahren. Das Neubauvolumen wird 2016 mit etwa 110.000 m² Fläche, von denen bereits schon 40 % einen Mieter oder Nutzer haben, gering ausfallen. Mit Spannung erwartet Frankfurt nicht nur neue Bürohochhausprojekte, wie den Marienturm, oder das Tishman Speyer-Projekt auf dem ehemaligen Metzler-Areal in der Neuen Mainzer Straße, sondern auch die zahlreichen Wohnhochhausprojekte, die die Skyline weiter bereichern werden.


Ausblick 2016

Für das Gesamtjahr 2016 rechnet Engel & Völkers mit einem Flächenumsatz, der die Marke von 400.000 m² wieder übertrifft. Die dynamische Nachfrage nach kleinteiligen Flächen wird auch 2016 stabil bleiben und eine solide Basis für die Flächennachfrage darstellen. Die Preise bewegen sich auf dem erreichten Niveau fort. Der Leerstandsabbau wird sich weiter fortsetzen.

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