Als Besitzer eines vermieteten Hauses oder einer Wohnung ist man grundsätzlich erst einmal froh über zuverlässige, langjährige Mieter und problemlose Mietverhältnisse. Denn diese ersparen dem Eigentümer viel Ärger, Sorgen und am Ende natürlich auch Geld. Jedoch kann aus unterschiedlichsten Gründen der Fall eintreten, dass ein Mietverhältnis von Vermieterseite aufgelöst werden möchte. Der häufigste Grund dafür ist laut Statistik ein säumiger Mieter, der seine Miete nicht zahlt. Wir möchten uns heute mit dem zweithäufigsten Grund für die Beendigung eines Mietvertrages beschäftigen: der Eigenbedarfskündigung.
Welche Gründe kann eine solche haben? Betrachten wir das berühmte Zitat des Philosophen Heraklit, der schon vor 2500 Jahren wusste: „Das einzig Konstante im Leben ist die Veränderung“, so finden wir den Weg zu den Ursachen. Veränderungen im Leben können den Wunsch oder die Notwendigkeit entstehen lassen, die eigenen vier Wände selber zu bewohnen. Nun sind Vermieter und Mieter auch bei einem freundschaftlichen Verhältnis zwei Parteien mit unterschiedlichen Interessenslagen, und eine Kündigung bietet leider das Potenzial für Uneinigkeiten.
Das Gesetz hat aus diesem Grunde für die Anmeldung von Eigenbedarf klare Richtlinien geschaffen, die Schutz für den Mieter bieten. Sie haben die sogenannte „Eigentumsgarantie“ an ihrer Mietwohnung. Daher sollten Sie sich vor dem Aussprechen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eingehend mit der Rechtslage vertraut machen. Denn nicht selten kommt es im Streitfalle zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung.
Allem voran müssen Sie als Eigentümer als natürliche Person im Grundbuch eingetragen sein. Es bedarf für die Kündigung einer formal korrekten Schriftform und Kündigungsfrist. Diese ist abhängig von der Dauer des Mietvertrages. Besteht er bis zu 5 Jahren, ist eine Drei-Monats-Frist einzuhalten. Bei bestehenden fünf bis acht Jahren gelten sechs und bei mehr als acht Jahren neun Monate Kündigungsfrist. Für die Zustellung empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein.
Formal korrekt muss ein „berechtigtes Interesse“ an der Eigennutzung der Wohnung klar und deutlich in der Kündigung formuliert werden. Der ausgeführte Grund darf dabei nicht bereits vor Beginn des Mietverhältnisses bestanden haben und muss eventuellen Überprüfungen standhalten. Befristete Mietverträge sind grundsätzlich nicht auf diese Weise kündbar.
Ein berechtigtes Interesse an dem Wohnraum besteht laut § 573 BGB, wenn entweder der Vermieter selber, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts diesen benötigen. Handelt es sich um entferntere Familienangehörige, muss begründet werden, durch welche Umständen sich eine besondere Verbundenheit ergibt. Zu Angehörigen des Haushalts kann der langjährige Lebenspartner und dessen Kinder oder auch Pflegepersonal mit enger Bindung zählen. Die Auswahl dieser Fälle zeigt, dass es immer wieder Einzelfälle und Sonderregelungen geben wird. Daher ist eine vollständige Erwähnung auch nicht möglich, und bei Unsicherheiten immer das Hinzuziehen einer Rechtsberatung anzuraten.
Möglich ist, dass trotz rechtmäßiger Begründung im Sinne des Mieterschutzes die Sozialklausel greift. Dies wäre neben einigen anderen Gründen zum Beispiel durch hohes Alter oder Pflegebedürftigkeit, Schwangerschaft oder unzureichendes Einkommen gegeben. Der Mieter hätte ein berechtigtes Widerspruchsrecht. Auch dann, wenn ein angemessener Ersatzwohnraum nicht unter zumutbaren Bedingungen beschaffbar wäre. Wieder ist die in die Tiefe gehende Prüfung des Einzelfalles unerlässlich, denn pauschale Unkündbarkeit eines Mieters existiert vor dem Gesetz nicht.
Für beide Seiten ist eine gütliche Lösung der angenehmste Weg. Versuchen Sie als Vermieter doch einmal den Perspektivwechsel, und versetzen sich in die Lage des Gekündigten. Dann ist es einfacher, dessen vermutlich aufgewühlte Gefühlslage zu verstehen. Wohnen und Leben im gewohnten, liebgewonnenen Umfeld bedeutet Sicherheit, und diese scheint auf einmal verloren.
Ein hilfreicher Schritt kann es sein, das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen, bevor er wie aus dem Nichts ein Kündigungsschreiben im Briefkasten vorfindet. Erklären Sie ihm die neue, veränderte Situation auf Ihrer Seite. Aufzeigen der Beweggründe kann eine Grundlage für Verständnis und auch Kompromissbereitschaft sein. Bieten Sie Unterstützung bei der Suche nach alternativem Wohnraum an! Eventuell hilft auch eine Verlängerung der Kündigungsfrist, wenn absehbar ist, dass diese aufgrund von erschwerter Wohnungssuche eine große Härte darstellt.
Ein weiterer Vorschlag zur gütlichen Einigung kann ein Mietaufhebungsvertrag sein. Sollten finanzielle Engpässe eine große Hürde sein, kann ein solcher Vertrag eine Brücke bauen. Er sollte mieterfreundlich verfasst und die Konditionen fair und mit vollstem Einverständnis des Mieters verhandelt werden.
