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Immobilien Investment: Vermögensaufbau mit Renditeobjekten

Besonders in wirtschaftlich schwierigen Zeiten erweisen sich Immobilien als krisenfestes und wertstabiles Investment. Hierbei gehören Renditeimmobilien zu den beliebtesten Anlageformen. Durch laufende Mieteinnahmen und die steigende Wertentwicklung der Objekte können Kapitalanleger langfristig Gewinne realisieren. Doch welche Kriterien sollten Investoren beim Erwerb einer Renditeimmobilie beachten? Welche Faktoren beeinflussen die Vermietbarkeit und den Wiederverkaufswert? In einem Gastbeitrag auf finanzwelt.de erklärt Engel & Völkers Vorstandsmitglied Kai Enders die vier wichtigen Aspekte.

 Groß-Gerau
- So investieren Sie richtig in Immobilien: Engel & Völkers Vorstandsmitglied Kai Enders nennt vier Faktoren für eine erfolgreiche Anlagestrategie.

1. Standortwahl: Spitzenlagen sichern hohe Mieteinkünfte und attraktive Renditen

Die starke Wohnraumnachfrage und positive Preisentwicklung von Immobilien in den vergangen Jahren lassen sich auf das Bevölkerungswachstum und den anhaltenden Zuzug in die Metropolregionen zurückführen. Besonders spürbar ist der starke Nachfrageüberhang in den Big Seven Städten Deutschlands. Hierzu gehören Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Wer Wohneigentum in den besten Lagen dieser Großstädte besitzt, kann zu guten Preisen vermieten und gleichzeitig von einer niedrigen Leerstandsquote und einem geringen Risiko profitieren. Wie sich die Immobilienpreise an diesen Standorten entwickeln, können Interessenten in den aktuellen Marktanalysen von Engel & Völkers nachlesen.
Auch Universitätsstädte wie Münster, Braunschweig oder Jena weisen seit einigen Jahren steigende Mietpreise auf und werden dadurch als Investitionsstandort interessant. Der Vorteil kleinerer Städte: Kapitalanleger können hier zu vergleichsweise moderaten Preisen Objekte kaufen und trotzdem gute Mietpreise aufrufen. In Deutschlands Ballungszentren und Universitätsstandorten sind Renditen im Rahmen von 3 bis 4 Prozent realistisch. Höhere Renditen von bis zu 6 Prozent lassen sich beispielsweise in Städten wie Duisburg, Wuppertal oder Chemnitz realisieren. Allerdings müssen Kapitalanleger bedenken, dass das Investmentrisiko an diesen Standorten gegebenenfalls höher sein kann, da die Nachfrage nach Wohnraum dort vergleichsweise geringer ausfällt und hieraus temporäre Leerstände resultieren könnten.

2. Finanzierung: Niedrigzinsen beim Immobilienkauf nutzen und Kosten durch Mieteinnahmen decken

Dank der anhaltenden Niedrigzinsphase bleiben die Bedingungen für die Finanzierung von Immobilien weiterhin günstig. Beim Erwerb von Renditeobjekten gilt dieselbe Empfehlung wie bei Wohnimmobilien: Idealerweise sollten Investoren 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Nebenerwerbskosten aus Eigenkapital bestreiten. Für eine günstige Finanzierung ist es empfehlenswert, die niedrigen Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum festschreiben zu lassen. Gleichzeitig sollte die relativ geringe Belastung durch die monatlichen Zinszahlungen genutzt werden, um eine höhere Tilgung festzulegen und die Renditeimmobilie nach dem Ende der Zinsbindung schnellstmöglich abbezahlen zu können. Schließlich sollten Investoren sicherstellen, dass die laufenden Mieteinnahmen nicht nur den Kredit decken, sondern auch einen Überschuss generieren. Durch die zusätzlichen Einnahmen können Eigentümer eine Rücklage schaffen, um laufende Verwaltungsgebühren, die Instandhaltung des Objekts oder unvorhergesehene Kosten zu decken. 

3. Objektart: Micro Apartments werden von vielen Zielgruppen stark nachgefragt

Im Zuge der Urbanisierung haben sich hierzulande vor allem Micro Apartments bei Investoren als besonders beliebte Assetklasse durchgesetzt. Hierbei handelt es sich um teil- oder vollmöblierte Einzimmerwohnungen in Wohnkomplexen mit 100 bis 300 Einheiten und einer Mindestmietlaufzeit von sechs bis zwölf Monaten. Die Nachfrage nach dieser speziellen Objektart basiert auf der wachsenden Anzahl an Single-Haushalten, die in den deutschen Großstädten etwa die Hälfte aller Haushaltsformen ausmachen. Zudem entsprechen Micro Apartments dem zunehmenden Bedarf der Bevölkerung nach Flexibilität und Mobilität. Zielgruppen wie Studenten, Young Urban Professionals und Geschäftstätige, die regelmäßig zu Business Terminen in die Städte pendeln, interessieren sich vermehrt für moderne und hochwertig ausgestattete Apartments. Auch Senioren, die an einem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot interessiert sind, ziehen immer mehr in die Stadtzentren und präferieren kleine Wohneinheiten. Die stabile Nachfrage nach Einzimmerwohnungen dieser Zielgruppen sichert Kapitalanlegern überdurchschnittlich hohe Mieten. Darüber hinaus überzeugen Micro Apartments durch überschaubare Einstiegspreise und stellen für Investoren ein vergleichsweise risikoarmes und gewinnbringendes Investment mit attraktiver Renditeperspektive dar.

4. Wiederverkauf: Einflussfaktoren auf die Wertentwicklung

Eigentümer müssen regelmäßig Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen, um zu gewährleisten, dass sich der Wert der Immobilien verbessert und zum Verkaufszeitpunkt eine gute Rendite realisiert werden kann. Eine wirkliche Wertsteigerung wird letztendlich nur erzielt, wenn die Mieteinnahmen höher sind als die Anschaffungs- und Pflegekosten bzw. wenn der Verkaufserlös das investierte Kapital übersteigt. Äußere Faktoren, wie etwa die Lage, die Infrastruktur oder der Bodenrichtwert, können hierbei zwar nicht direkt beeinflusst werden. Wichtig ist jedoch, dass Eigentümer die Renditeimmobilie regelmäßig auf Mängel prüfen lassen. Kapitalanlegern wird daher geraten, monatlich circa einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage beiseitezulegen. Zusätzliche Modernisierungsarbeiten können den Wiederverkaufswert weiter positiv beeinflussen. Hierunter fallen unter anderem die energetische Sanierung des Objekts, der Einbau hochwertiger Fußböden, neuer Bäder und moderner Küchen oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Ein gehobenes Interieur und eine gepflegte Außenfassade können die Immobilie zusätzlich aufwerten. Neben der Qualität der Bauweise spielen hierbei auch die verwendeten Materialien eine entscheidende Rolle. 

Wer die genannten Faktoren beim Investment berücksichtigt, kann mit Renditeobjekten sein Anlagenportfolio diversifizieren. Denn kaum eine andere Wertanlage bietet langfristig so viel Sicherheit wie Immobilien in hochwertigen Lagen. 

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