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Nebenkosten beim Immobilienkauf

Sie haben Informationen über den potenziellen neuen Wohnort eingeholt, den Immobilienmarkt sondiert und mit kompetenten Maklern infrage kommende Objekte besichtigt. Doch bevor Sie ein Kaufangebot abgeben, gilt es auch, Ihren Finanzplan zu prüfen. Denn neben dem Kaufpreis kommen beim Erwerb einer eigenen Immobilie noch eine Reihe anderer Kosten auf Sie zu. 

Die Nebenkosten beim Hauskauf können höher ausfallen als zunächst angenommen. Gesetzliche Vorschriften regeln die Notarkosten für Grundbucheinträge. Die Grunderwerbssteuer ist kalkulierbar. Weitere Kostenfaktoren wie ein Makler, Versicherungen und eine eingehende Prüfung der Immobilie sind freiwillige Investitionen, die Sie aber vor größeren finanziellen Schäden bewahren können. Die zusätzlichen Kosten oder Nebenkosten beim Hauskauf setzen sich also aus gesetzlichen Vorschriften und Ihrer persönlichen Absicherung vor unerwarteten Kostenfallen zusammen.

Welche Posten das sind, erfahren Sie hier:

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- Versteckte Kosten beim Immobilienkauf

1. Objektbewertung

Eine grundlegende Bewertung des möglichen Kaufobjekts kann bereits zu Mehrkosten führen. Denn während einige Kreditinstitute keine Gebühr für diese Dienstleistung verlangen, berechnen andere zwischen 150 und 300 Euro. Die Prüfung gibt Auskunft über den Zustand der Immobilie und bestätigt im besten Fall, dass keinerlei schwerwiegende Mängel vorliegen. 

2. Objektgutachten

Möchten Sie in einen Altbau oder an einem Risikostandort investieren? Dann raten wir dringend zu einem ausführlichen Gutachten. Im Rahmen einer detaillierten Untersuchung kann ein Experte potenzielle Probleme aufdecken, die bei einer Routinebegehung oftmals verborgen bleiben. Die Kosten hierfür belaufen sich etwa auf das Dreifache der allgemeinen Beurteilung. Allerdings macht diese Ausgabe Sinn, da Sie unentdeckte Mängel an der Bausubstanz auf lange Sicht deutlich teurer zu stehen kommen können.

3. Kreditgebühren

Womöglich fallen seitens Ihrer Bank Kreditbearbeitungsgebühren an. Einige Institute verzichten auf derartige Gebühren, doch viele erheben für Bearbeitung und Eingabe der Finanzierungsanfrage einen Obolus. Dieser beläuft sich in der Regel auf einen kleinen Prozentsatz der beantragten Summe.

4. Grundbucheintragung

Immobiliengeschäfte erfordern stets auch rechtliche Schritte, die in den Aufgabenbereich eines Juristen fallen. Dazu zählen Behördengänge und Grundbucheinsichten, die Prüfung von Pachtverhältnissen und Bankgeschäfte. In der Regel belaufen sich die Notarkosten auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Mit einer höheren Summe ist zu rechnen, wenn Sie den Immobilienkauf über einen Treuhänder oder ein Unternehmen planen. Denn dann sieht die Rechtslage deutlich komplexer aus.

5. Versicherung

Ein weiterer Kostenfaktor im Zusammenhang mit dem Hauskauf ist die Gebäude- und Hausratsversicherung. Wer das Immobilien-Investment über einen Kredit finanziert, darf auch die Hypothekentilgungsversicherung nicht vergessen. Allerdings fallen diese Gebühren oftmals weg, sofern eine Einlage von über 20 Prozent geleistet wird.

Wohngebäudeversicherungen sind laufende Kosten, die meist langfristig wirken. Sie sollten Ihre persönlichen Bedürfnisse zur Absicherung der Immobilie und regionale Gegebenheiten genau abwägen. In einer herkömmlichen Wohngebäudeversicherung ist in der Regel der Schutz vor Schäden durch Starkregen, Hochwasser oder Blitzschlag nicht enthalten. Das sollte beachtet und überdacht werden. Es gibt aber die Möglichkeit, eine zusätzliche Versicherung hierfür abzuschließen. Ihr Versicherungsmakler kann Ihnen hierzu fundierte Auskunft geben und Sie zu den Kosten beraten.

Die Maklerprovision ist eine bedingt verhandelbare Provision zwischen 3,5 % und 7,1 %. Sie richtet sich nach der vereinbarten Kaufsumme. Ein fachkundiger Gutachter ist ebenso wie der Makler immer empfehlenswert. Beide sind nicht per Gesetz vorgeschrieben, können Ihnen jedoch auf lange Sicht unnötige Kosten ersparen. Der Gutachter ist qualifiziert und in der Lage, die Substanz des Hauses und die möglichen Folgekosten durch Instandsetzungsmaßnahmen und Reparaturen einzuschätzen und Ihnen erhebliche Kostenfaktoren durch nasse Kellerwände, ein renovierungsbedürftiges Dach oder ein technisch veraltetes System zu ersparen. Der Makler kann ihnen bei der Immobilieneinwertung einen realistischen Preis, der sich aus der Art der Immobilie, dem Zustand, der Lage und weiteren Faktoren zusammensetzt. Außerdem kümmert er sich um die Kommunikation zwischen Käufer und Verkäufer und ist vermittelnd tätig.

6. Grunderwerbssteuer

Viele Länder erheben für Immobilienkäufe eine sogenannte Grunderwerbssteuer. Die Sätze variieren jedoch von Region zu Region. In Deutschland beläuft sich der Steuersatz auf ca. 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Großbritannien müssen Anleger dagegen mit 0 bis 4 Prozent rechnen. 

Die Grunderwerbssteuer schwankt regional und macht je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Gesamtkaufpreises aus. Wenn Sie beim Kauf des Hauses Inventar wie z.B. eine Küche durch eine Übernahmezahlung erwerben müssen, können Sie diese Kosten als gesonderte Rechnung ausstellen lassen. Sie senken damit den Gesamtkaufpreis Ihrer Immobilie und die anfallende Grunderwerbssteuer. Das gesondert aufgeführte Inventar wird nicht berücksichtigt – so senken Sie die Steuerlast.

Beim Notar müssen Sie für den Grundbucheintrag und Eintragungen beim Amtsgericht mit Kosten von 3 % bis 6,5 % des Kaufpreises kalkulieren. Diese Leistungen dienen der sicheren Abwicklung des komplexen, rechtssicheren Hauskaufs und sind vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Die Kosten für diese Notarleistungen richten sich auch nach dem Aufwand. Häufig sind Immobilien mit einer Hausbeleihung versehen, die Sie vom Notar für ein paar hundert Euro löschen lassen können. Die notariellen Nebenkosten des Hauskaufs richten sich daher einerseits nach den gesetzlichen Vorgaben, andererseits nach Ihren individuellen Wünschen.

7. Einbauten für das neue Eigenheim

Handelt es sich bei Ihrem potenziellen Kaufobjekt um einen Neubau, sind im Preis womöglich weder Anschlüsse noch Einbauten inbegriffen. Diese kommen erst später hinzu und die Kosten dafür hängen von Ihren Qualitätsansprüchen ab. So sorgen beispielsweise Fliesen aus Carrara-Marmor und handgefertigte Wollteppiche für einen signifikanten Preisanstieg.

8. Vorsicht vor Altlasten und versteckten Kosten

Altlasten wie Chemikalien oder Blindgänger im Boden können sich als erhebliche Kostenfallen herausstellen, da für die Entsorgung immer der Eigentümer haftet. Auch wenn es nur selten vorkommt: Wer ein Haus kauft, muss damit rechnen, dass der Kampfmittelräumdienst das Grundstück womöglich nach Blindgängern absuchen will. Es ist deshalb empfehlenswert, sich nach den Abwurfplänen zu erkundigen. Diese Informationen können Sie im Ordnungsamt oder Bauamt erfragen. Wo Sie diese Karten einsehen können, ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt.

Auch Altlasten in Form von Chemikalien im Boden können sich gravierend auswirken. Im Landkreis Südwestpfalz musste ein Bauherr für die fachgemäße Entsorgung von chromgefärbten Lederresten auf seinem Grundstück über 100 000 Euro bezahlen. Eine Bodenprobe hätte zum Vergleich nur 1 000 Euro gekostet und den Käufer vor den exorbitant hohen Kosten bewahren können.

Abgesehen von diesen Sonderfällen werden beim Hauskauf in Summe etwa 14 % des Kaufpreises als Nebenkosten hinzukommen. Das hängt davon ab, wie vorausschauend und individuell Sie Ihre neue Immobilie aushandeln, überprüfen und versichern lassen. Wenn Sie auf der Suche nach einem neuen Objekt sind, lassen Sie sich gern von Engel & Völkers beraten. Wir bieten nicht nur eine umfangreiche Auswahl an erstklassigen Immobilien, die zum Verkauf stehen, sondern können Sie auch bezüglich der zusätzlichen Kosten beim Hauskauf umfassend beraten.

Angefangen bei den Notargebühren über die Maklerprovision bis hin zur Grundsteuer: Der Kauf eines Hauses ist mit vielen versteckten Nebenkosten verbunden. Berechnen Sie diese unbedingt mit ein. Denn nur so können Sie eine vernünftige Finanzentscheidung treffen. Gerne unterstützen wir Sie mit Rat und Tat zum Thema Immobilienfinanzierung

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