Zum Gelingen der Energiewende ist auch in der Immobilienbranche, auf die rund 30% des gesamten Co2-Ausstoßes entfallen, ein Neudenken bestehender Standards notwendig. Die Bundesregierung strebt die Klimaneutralität des Gebäudesektors bis zum Jahr 2050 an und greift dazu auf Instrumente wie das Gebäudeenergiegesetz zurück, das eine Reihe von Richtlinien für Eigentümer von Häusern und Wohnungen in Hamburg enthält. Besitzen Sie bereits Wohneigentum in Niendorf und Umgebung oder beabsichtigen, zeitnah eine Immobilie zu kaufen, informiert Sie dieser Artikel von Immobilienmakler Engel & Völkers Hamburg übersichtlich zu den Inhalten des Gebäudeenergiegesetzes sowie den Verpflichtungen, die Ihnen daraus möglicherweise entstehen.
Die aktuelle Fassung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umfasst diverse Vorgaben und Richtlinien, die verpflichtend umzusetzen sind, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung modernisieren, während andere Auflagen auch ohne derartige Sanierungspläne einzuhalten sind.
Grundsätzlich gilt: Besitzen Sie bereits ein Ein- oder Zweifamilienhaus und bewohnen dieses seit 2002, werden keine Verpflichtungen zur Modernisierung an Sie gerichtet. Nur beim Kauf einer Immobilie entstehen eine Reihe von Verbindlichkeiten, die innerhalb von zwei Jahren umzusetzen sind. So müssen alle Öl- und Gasheizungen in Bestandsobjekten, die vor dem 01.Januar 1991 installiert wurden oder älter als 30 Jahre sind, durch modernere Geräte ausgetauscht werden – es sei denn, es handelt sich um Anlagen außerhalb des Leistungsbereichs von 4 bis 400 kW.
Darüber hinaus müssen Rohrleitungen für Warmwasser in unbeheizten Räumen gedämmt werden, und es besteht eine Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke sowie unbeheizte Dachräume. Die Erstellung eines Energieausweises wird durch das GEG ebenfalls verpflichtend, dieser muss spätestens zum Zeitpunkt eines späteren Verkaufs vorliegen. Hier kommt, je nach Art und Beschaffenheit der Immobilie, entweder ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis in Frage.
Im Bereich der freiwilligen Modernisierung Ihrer Immobilie in Hamburg Niendorf gibt das GEG bestimmte Mindeststandards vor, die bei der Umsetzung beachtet werden müssen. Bei Einzelmaßnahmen müssen etwa Fassadendämmungen, neue Fenster oder Türen einen Wärmedurchgangskoeffizienten aufweisen, der den Vorgaben des GEG entspricht. Maßgeblich ist hier der sogenannte „U-Wert“. Wird die gesamte Immobilie modernisiert, werden entweder der neue Primärenergiebedarf oder die Treibhausgasemissionen ermittelt. Während der Energiebedarf maximal 85% über dem eines vergleichbaren Neubaus liegen darf, darf der Ausstoß an Treibhausgasen nicht über entsprechenden Neubauwerten liegen. Wie sich daraus ableiten lässt, unterliegt auch der Neubau von Immobilien einer durch das Gebäudeenergiegesetz festgelegten Grenze hinsichtlich Energiebedarfs und Emissionswerten. In der Praxis empfiehlt es sich jedoch, sich bei der Bauplanung nicht am gesetzlichen Minimum zu orientieren, sondern einen Neubau am aktuellen technischen Standard anzustreben, da dies die Effizienz der Immobilie in Relation zu den entstehenden Kosten merklich verbessert.
Die oben geschilderten Auflagen gelten neben herkömmlichen Häusern und Wohnungen auch für denkmalgeschützte Immobilien in Hamburg Niendorf. Hierbei ist eine enge Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde notwendig, um die Anforderungen beider Gesetzesbereiche angemessen miteinander zu vereinbaren. Nur wenn das Erscheinungsbild der Immobilie in erheblichem Maße verändert wird oder die Aufwände für die energetische Sanierungen unverhältnismäßig hoch ausfallen, kann von den Vorgaben des GEG abgewichen werden.
Bei vermieteten Immobilien haben Sie die Möglichkeit, einen Teil der Modernisierungskosten – sei es auf verpflichtender oder freiwilliger Basis – auf Ihre Mieter umzulegen. Insgesamt können 8% der entstehenden Gesamtkosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Hierbei sind jedoch die gesetzlichen Kappungsgrenzen zu beachten: Für Mietbeträge über 7€ pro Quadratmeter dürfen maximal 3€ pro Quadratmeter hinzukommen; bewegt sich die Miete unter 7€ pro Quadratmeter, sind nur weitere 2€ pro Quadratmeter zulässig. Unsere Immobilienmakler weisen darauf hin, dass auch im Modernisierungsfall die Mieterhöhung drei Monate vorher angekündigt werden muss und Sie Ihren Mietern somit auch ein Sonderkündigungsrecht einräumen. Eine Kürzung der Miete während der Baumaßnahmen oder ein Widerspruch durch den Mieter ist hingegen – außer im Falle unbilliger Härte – nicht zulässig.
Ein weiterer Weg, um bei der Modernisierung Ihrer Immobilie Teile Ihrer Aufwände erstattet zu bekommen, besteht in der Beantragung öffentlicher Fördermittel. So bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) niedrigverzinste Darlehen zur Finanzierung der Maßnahmen an, wenn dabei ein gewisser Effizienzhausstandard erreicht wird. Die Kreditsumme muss später nur in Teilen zurückgezahlt werden – hier gibt das Institut ein mögliches Einsparpotenzial von 5% bis 45% an. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Einzelmaßnahmen wie beispielsweise den Austausch einer Heizung gegen ein moderneres, effizienteres System.
Sie haben überdies die Möglichkeit, die Kosten für Ihre energetische Sanierung steuerlich geltend zu machen, sofern die Arbeiten durch einen professionellen Fachbetrieb durchgeführt wurden, der Ihnen deren Konformität mit den GEG-Richtlinien bescheinigt. Beachten Sie jedoch, dass sich die steuerliche Abschreibung und die BAFA-Förderung nicht miteinander kombinieren lassen, sodass unsere Immobilienmakler in jedem Fall zu einer sorgfältigen Kostenkalkulation unter Einbezug verschiedener Entlastungsmöglichkeiten raten.
Planen Sie derzeit den Kauf einer Immobilie in Hamburg Niendorf oder einem der umliegenden Stadtteile und möchten sich vertieft mit den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes befassen? Gerne stellen unsere Immobilienmakler für Sie den Kontakt zu einem kompetenten Energie-Experten für Sie her! Im Angebot von Engel & Völkers Hamburg finden Sie darüber hinaus eine attraktive Auswahl an Häusern und Wohnungen, die wir Ihnen gerne näher vorstellen möchten. Lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich von uns beraten – unter der Telefonnummer +49 40 559 75 40 oder über unser Online-Kontaktformular können Sie zeitnah einen Termin mit uns vereinbaren. Wir freuen uns auf Sie!