Immobilienverkauf trotz laufender Finanzierung? Ein Überblick von Engel & Völkers

Ein wesentlicher Teil der Immobilienkäufe im Großraum Hamburg wird, wie auch in übrigen Teilen Deutschlands, über Fremdkapital finanziert: Banken vergeben gegen Hinterlegung einer Sicherheit Kredite und Darlehenssummen, dafür werden je nach Finanzierungsvertrag unterschiedliche Zinsbeträge erhoben. Einige Situationen machen es jedoch erforderlich, das Haus oder die Wohnung zeitnah wieder zu verkaufen. In solchen Fällen genießen Eigentümer das Recht, den noch ausstehenden Betrag – etwa aus den Erlösen des Immobilienverkaufs – vorzeitig zu begleichen. Zumeist berechnet der Kreditgeber dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie sind Eigentümer eines noch nicht abbezahlten Objektes, beispielsweise in Bendestorf bei Hamburg, und sehen sich durch Ihren geplanten Verkauf mit einer ähnlichen Situation konfrontiert? Dieser Artikel Ihres Immobilienmaklers Engel & Völkers Nordheide gibt Aufschluss über die wichtigsten Fakten zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung! 

Ihr Verkauf und die Vorfälligkeitsentschädigung: Wann wird sie erhoben, wie wird sie berechnet?

Möchten Sie Ihr finanziertes Haus oder Ihre Wohnung in Bendestorf bei Hamburg innerhalb der sogenannten Zinsfestschreibungszeit des Darlehens verkaufen, wird die Bank die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen. Der Zinsfestschreibungszeitraum bezeichnet die vertraglich fixierte Periode, in der zusätzlich zur Tilgungssumme ein fest vereinbarter Zinssatz zu entrichten ist. Durch die Vorfälligkeitsentschädigung sollen die aus den entstehenden Zinsdifferenzen resultierenden Verluste der Bank ausgeglichen werden – konkret handelt es sich dabei um den sogenannten Refinanzierungsschaden und den Margeschaden. Die Höhe des geforderten Betrages ist dabei von einigen Individualfaktoren abhängig und wird von der Bank errechnet. Dabei spielen unter anderem folgende Fragen eine Rolle:

• Wie hoch ist die absolute, wie hoch die verbleibende Darlehenssumme?
  
• Wie hoch ist die monatliche Rate?
• Welcher Zinssatz wurde bei Vertragsschluss vereinbart?
  
• Über welchen Zeitraum hätten die vereinbarten Zinsen fortgezahlt werden sollen?
  
• Sind etwaige Sondertilgungsrechte wahrgenommen worden?

Es existieren unterschiedliche Berechnungsmethoden für die exakte Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung, die zwischen Anbietern und Kreditformen variieren. Zur Orientierung: Im Jahr 2014 betrug die durchschnittliche Höhe der in diesem Jahr erhobenen Vorfälligkeitsentschädigungen 11% des verbleibenden Darlehensbetrags. 

Mit kostenfreien Rechnern wie dem Online-Tool von Stiftung Warentest haben Sie die Möglichkeit, den maximalen Betrag zu ermitteln, den eine Bank als Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen einfordern kann. Unser Immobilienmakler-Team setzt sich gerne für Sie mit Ihrer Bank in Verbindung, um den exakten Betrag einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung in Erfahrung zu bringen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Bendestorf mit Engel & Völkers Nordheide verkaufen möchten.

Ausnahmen: So können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Finanzierungsablösung umgehen

Dank bestehender rechtlicher Regelungen besteht für einige Immobilienverkäufe die Möglichkeit, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei außervertraglicher Tilgung des Finanzierungskredites zu umgehen. Wenn ein Darlehen beispielsweise eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren vorsieht und der Auszahlungsbetrag der Finanzierungssumme 10 Jahre oder länger zurückliegt, darf keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben werden.

Es besteht außerdem die Möglichkeit, die finanzierte Immobilie zu „tauschen“: Wenn Sie statt des ursprünglichen Finanzierungsobjektes ein gleich- oder höherwertiges Haus oder eine Wohnung beziehen, kann der Kredit in der Regel auf die neue Immobilie übertragen werden. Alternativ kann auch vereinbart werden, den bestehenden Finanzierungsvertrag auf den neuen Käufer Ihrer Immobilie in Bendestorf bei Hamburg zu überschreiben, wofür im Gegenzug meist der Verkaufspreis gesenkt wird. Beide Optionen setzen grundlegend das Einverständnis der finanzierenden Bank voraus.
Tipp unserer Immobilienmakler: Bei beiderseitig einvernehmlicher Darlehensaufkündigung – etwa um bei der gleichen Bank auf einen größeren Kredit umzusteigen – kann sich die Bank bereit erklären, auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu verzichten.

Für Finanzierungen mit variablem Zinssatz, der sich der aktuellen Marktlage anpasst, wird grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Wenn Sie ein solches Darlehen vorzeitig tilgen möchten, müssen Sie lediglich die Kündigungsfrist von 3 Monaten berücksichtigen.

Ganz gleich, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen möchten, eine Folgeimmobilie für den Übertrag Ihres Darlehens suchen oder sich allgemein zum Verkauf oder der Vermietung Ihrer Immobilie in Bendestorf bei Hamburg informieren möchten: Ihr Immobilienmakler Engel & Völkers Hamburg Nordheide betreut Sie kompetent und engagiert bei Ihrem Vorhaben. Telefonisch erreichen Sie uns unter der Nummer +49 4181 908 50 oder online ganz einfach über unser digitales Kontaktformular. Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!