Modernisierung von Haus oder Wohnung: Mieter in Kostenplanung einbeziehen

Das Thema Modernisierung nimmt bei der Vermietung von Häusern und Wohnungen eine zunehmend wichtiger werdende Rolle ein: Nachhaltigkeit, ein verantwortungsvoller und schonender Umgang mit Ressourcen und langfristige Kosteneinsparungen sind zum zentralen Aspekt der Immobilienbranche avanciert, darüber hinaus lässt sich auf diese Weise der Wohnkomfort des entsprechenden Objekts maßgeblich erhöhen. So entwickelt sich die Modernisierung von Bestandsimmobilien in Hamburg Harburg und anderen Stadtteilen mehr und mehr zur attraktiven Option für Eigentümer, die den Wert ihrer Kapitalanlage langfristig erhalten und diese gleichzeitig für Mieter attraktiver gestalten möchten. Da letztere ebenfalls von den genannten Maßnahmen profitieren, erlaubt der Gesetzgeber, einen Teil der dabei entstehenden Kosten auf die Mieter umzulegen. Welche Rahmenbedingungen dabei eingehalten werden müssen und für welche Maßnahmen eine solche Kostenteilung möglich ist, verrät Immobilienmakler Engel & Völkers Hamburg im folgenden Fachartikel.

Modernisierung: Für welche Arbeiten ist die Kostenumlage auf den Mieter zulässig?

Grundsätzlich wird bei handwerklichen Arbeiten an Häusern, Wohnungen und vergleichbaren Immobilien in Hamburg Harburg zwischen drei Gattungsbegriffen unterschieden:

Bei der Renovierung werden in erster Linie optische Mängel ausgebessert – beispielsweise durch einen Neuanstrich der Wände, eine äußere Fassadenerneuerung oder das Abschleifen des Parkettbodens.

Eine Sanierung stellt hingegen die Instandsetzung schadhafter Gebäudeteile dar – beispielsweise in Form tragender Balken, der Dachkonstruktion oder auch der Heiz- oder Elektroinstallationen. Sowohl die Renovierung als auch die Sanierung sind Erhaltungsmaßnahmen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können und in den alleinigen Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.

Unter einer Modernisierung hingegen wird eine Aufwertung der Immobilie in Hamburg Harburg durch den Austausch veralteter Komponenten gegen neue, leistungsfähigere Varianten verstanden. So kann beispielsweise die Anschaffung einer zeitgemäßen Badezimmereinrichtung oder Einbauküche, der Einbau eines Aufzugs oder die Installation moderner LED-Beleuchtung als Modernisierungsmaßnahme aufgefasst werden. Auch typische Maßnahmen zum Verbessern der Energieeffizienz – also etwa die Optimierung der Gebäudedämmung, der Austausch der Heizkörper oder das Anbringen einer Solaranlage – werden zu gängigen Modernisierungsarbeiten gezählt. Hier wird die gemeinsame Schnittmenge mit dem Begriff der energetischen Sanierung deutlich, da es sich dabei ebenfalls um den Tausch alter gegen neue Elemente zugunsten der Energieeffizienz handelt. Der Sanierungsbegriff resultiert hier aus der Annahme, dass die ineffizienten, energierelevanten Altbestandteile der Immobilie ihrer Funktion in nicht mehr ausreichendem Maße nachkommen, also „repariert“ werden müssen, sodass hier Modernisierung und Sanierung Hand in Hand gehen.

Folglich dürfen sowohl Modernisierungs- als auch energetische Sanierungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Übrigens: Wenn Sie eine Modernisierung durchführen, um gesetzliche Mindeststandards zu erfüllen, beispielsweise zur Gebäudedämmung oder dem Co2-Ausstoß, werden die Arbeiten als Instandhaltungsmaßnahmen gewertet und dürfen kostenseitig nicht dem Mieter überantwortet werden. Gerne unterstützt Engel & Völkers Hamburg Sie bei Ihrem Vorhaben und beantwortet Ihre Fragen zum Thema – nehmen Sie hier Kontakt zu unseren Immobilienmaklern auf!

So gehen Sie vor, wenn Sie Modernisierungskosten an Ihre Mieter weitergeben möchten

Planen Sie eine Modernisierung oder energetische Sanierung für Ihre Wohnungen oder Ihr Haus in Hamburg Harburg, dürfen Sie die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent der angefallenen Kosten erhöhen. Einem solchen Vorhaben kann die Mietpartei nur in Ausnahmesituationen widersprechen, beispielsweise im Falle unbilliger Härte.

Der Beginn der Bauarbeiten sowie die vorgesehene Mieterhöhung müssen Sie den Mietern spätestens drei Monate vor Umsetzung schriftlich mitteilen, wobei eine konkrete Auflistung aller Maßnahmen sowie der klar definierte Betrag der Mietanpassung in Euro aufgeführt sein muss. Möchten Sie gleichzeitig auch Instandhaltungen durchführen, ist es wichtig, die Kostenpunkte sauber zu trennen und nur Modernisierungskosten an den Mieter weiterzugeben. Unsere Immobilienmakler in Hamburg Harburg weisen darauf hin, dass dabei die gesetzliche Kappungsgrenze für Mieterhöhungen durch Modernisierungen zu berücksichtigen ist, nach der sich die Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen darf (bei einer vermieteten Wohnung mit einer Quadratmetermiete bis 7 Euro sind hingegen nur 2 Euro Anstieg im besagten Zeitraum zulässig). Darüber hinaus sollten Sie berücksichtigen, dass keine Anpassung an das ortsübliche Vergleichsniveau mehr möglich ist, wenn Sie die Miete nach Modernisierung erhöhen. Auch mit Staffel- und Indexmietverträgen ist eine solche Anhebung nicht vereinbar.

Sind Sie aktuell noch auf der Suche nach einer Immobilie zum Kauf und anschließenden Vermietung? Oder benötigen Sie Unterstützung bei der Mieterakquise und der Administration Ihrer Mietverhältnisse in Harburg und Umgebung? Engel & Völkers Hamburg ist Ihr Ansprechpartner der Wahl – wir freuen uns auf Ihren Anruf unter der Telefonnummer +49 40 767 950 80, um Ihr Vorhaben schon bald gemeinsam zu realisieren!