Modernisierung von vermieteten Immobilien in Hamburg: Ist eine Mieterhöhung möglich?

Die Gründe, eine zur Vermietung bestimmte Immobilie in Hamburg modernisieren zu lassen, können vielfältig sein: Möchten Sie defekte Gebäudetechnik durch zeitgemäße Alternativen ersetzen? Durch eine Aufwertung der Ausstattung für mehr Wohnkomfort sorgen? Oder dank neuer Installationen eine Verbesserung der Energieeffizienz herbeiführen? Aus welcher Motivation heraus Sie sich auch für eine Modernisierung Ihres Mietobjektes in Ottensen oder einem anderen Stadtteil entlang der Elbe entscheiden – all die genannten Maßnahmen sind mit Kosten verbunden, die sich auf die Ertragsbilanz Ihrer Kapitalanlage auswirken. Um Ihr Modernisierungs-Investment dennoch so wirtschaftlich wie möglich zu gestalten, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, einen Teil der Kosten auf den Mieter Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung umzulegen. Worauf es bei einer solchen Mietpreiserhöhung nach Modernisierung zu achten gilt, hat Ihr Immobilienmakler Engel & Völkers Hamburg im nachfolgenden Artikel für Sie zusammengefasst.

Welche Modernisierungs-Maßnahmen rechtfertigen eine Mieterhöhung für Ihre Immobilie?

Grundsätzlich kommen nicht alle Arbeiten an vermieteten Wohnungen und Häusern in Hamburg Ottensen als rechtmäßige Begründung einer Mieterhöhung in Frage: Hier gilt es, zwischen bloßen Instandhaltungsmaßnahmen und tatsächlichen Modernisierungen zu unterscheiden. Als Modernisierung wird ein Vorhaben anerkannt, wenn:

• in erster Linie eine bessere Energie- oder Wassereffizienz erreicht wird​
• die Wohnqualität gesteigert wird
• die Maßnahmen mindestens ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus kosten
• gesetzliche Verpflichtungen zur Modernisierung erfüllt werden

Wenn also beispielsweise lediglich der defekte Heizkessel durch ein Modell mit gleichem Effizienzgrad ausgetauscht oder ein Wasserschaden repariert wird, handelt es sich nicht um eine Modernisierung. Unser Immobilienmakler-Team überprüft gerne gemeinsam mit Ihnen Ihre geplanten Maßnahmen, um festzustellen, ob eine Mieterhöhung für Ihre vermietete Immobilie in Ottensen in Frage kommt.

Wie stark darf die Miete einer Immobilie in Hamburg nach Modernisierung erhöht werden?

Der Gesetzgeber sieht vor, dass die tatsächlichen Kosten modernisierender Maßnahmen anteilig in Höhe von bis zu 8% pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dabei gilt es jedoch zu berücksichtigen, dass die Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren nicht überschritten wird, wenn die ursprüngliche Quadratmeter-Miete bei 7 Euro oder mehr lag. Bei Mieten von bis zu 7 Euro pro Quadratmeter sind höchstens 2 weitere Euro pro Quadratmeter durch die Modernisierungs-Mieterhöhung zulässig. Limitierungen durch ortsübliche Vergleichsmieten spielen hingegen keine Rolle: Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Hamburg Ottensen derzeit im Bereich der zulässigen 10% über dem örtlichen Vergleichsniveau vermieten, kann weiterhin eine Erhöhung durch Modernisierung vorgenommen werden. Auch für spätere Neuvermietungen können Sie weiterhin den gleichen Preis fordern, sodass die regulären Grenzen der Mietpreisbremse ebenfalls umgangen werden. Keine Sorge: Damit Sie bei den diversen Regelungen zur Mietpreiserhöhung nach Modernisierung nicht den Überblick verlieren, leiten Sie unsere Immobilienmakler gerne an einen ausgewiesenen Finanzexperten weiter!

Rechtzeitige und korrekte Ankündigung entscheidend für Wirksamkeit Ihrer Erhöhungsansprüche

Damit Ihre Mieterhöhung nach Modernisierung allen gesetzlichen Auflagen entspricht, müssen Sie zunächst die Maßnahmen selbst mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Art und Umfang, Starttermin und benötigte Zeit der Maßnahmen müssen hier ebenso ersichtlich sein wie der Betrag, um den sich die Miete voraussichtlich erhöhen wird. Da die Kosten zu diesem Zeitpunkt für Sie als Vermieter allerdings noch nicht absehbar sind, müssen diese nach Abschluss der Modernisierung auf Basis der tatsächlich gezahlten Beträge beziffert und die vorgesehene Mietpreiserhöhung in einem separaten Schreiben geltend gemacht werden. Sofern die Mietpartei nicht von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, ist sie drei Monate nach Eingang dieser Benachrichtigung zur Zahlung des erhöhten Mietzinses angehalten. Beachten Sie, dass Mieter in Fällen unbilliger Härte – also etwa, wenn sie aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar erscheint – den Modernisierungsvorhaben widersprechen können. In derartigen Situationen erweist sich ein fundierter Rechtsbeistand als besonders wertvoll – wir verweisen Sie unkompliziert an verlässliche Ansprechpartner in Hamburg Ottensen und Umgebung.

Möchten Sie Ihre aktuelle Immobilie in Hamburg Ottensen zu besten Konditionen vermieten oder sind auf der Suche nach dem passenden Haus oder der Wohnung, die sich als Kapitalanlage eignet? Werfen Sie einen Blick in unser hochwertiges Portfolio oder lassen Sie sich von unseren Immobilienmaklern kostenfrei und völlig unverbindlich beraten: Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter der Telefonnummer +49(0)40 987 63 53 33 – alternativ füllen Sie gerne unser digitales Kontaktformular aus!