Wissenswertes zur Mietpreisbremse und der Vermietung von Immobilien in Hamburg

Das bedeutet das Konzept der Mietpreisbremse für Ihre Vermietung in Hamburg

Wenn die Mieten einer bestimmten Region deutlich stärker ansteigen als im Durchschnitt, die dortige mittlere Mietbelastung bedeutend über der gesamtdeutschen liegt, oder die Nachfrage drastisch über dem Angebot für Immobilien liegt, besteht laut Mietrechtsnovellierungsgesetz die Legitimation für das entsprechende Bundesland, eine Mietpreisbremse einzurichten, die zunächst auf 5 Jahre befristet ist. Auch in Phasen starken Bevölkerungswachstums, dem nicht mit ausreichend neu geschaffenem Wohnraum begegnet wird, ist die notwendige Grundlage für die Mietpreisbremse gegeben. Meist handelt es sich bei den betroffenen Regionen um wirtschaftliche Ballungszentren, Großstädte und Metropolen.

Bis Frühjahr 2018 haben die Landesregierungen aller Bundesländer, mit Ausnahme von Sachsen, Sachsen-Anhalt, des Saarlandes und Mecklenburg-Vorpommern eine Mietpreisbremse eingeführt. In ausgewählten Städten der betroffenen Bundesländer, so auch in Hamburg, darf die Monatsmiete für ein neu vermietetes Haus oder eine Wohnung nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch neu geschlossene Vermietungsverträge, die eine Index- oder Staffelmiete beinhalten, sind davon betroffen: Im Staffelmietvertrag muss sowohl der Ausgangsmietpreis, als auch die Erhöhung nach dem jeweiligen Intervall im Zehn-Prozent-Rahmen der zu den entsprechenden Zeitpunkten aktuellen ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Bei der Indexvermietung hingegen muss nur der Ausgangsmietpreis berücksichtigt werden, da sich der Mietpreisverlauf an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes des statistischen Bundesamtes orientiert.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass bereits bestehende Mietverträge nicht von der Mietpreisbremse berührt werden – zu einer nachträglichen Senkung des Mietpreises für Ihr Haus oder Ihre Wohnungen sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet. Auch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse geschlossene Kontrakte mit Staffelmieterhöhungen bleiben unangetastet.

Ausnahmen beim Vermieten: In diesen Fällen greift die Mietpreisbremse nicht

Auch für neu geschlossene Mietverträge in Regionen mit Mietpreisbremse können Mietpreise jenseits des Zehn-Prozent-Horizontes zulässig sein, wenn eine der folgenden Bedingungen für Ihre Wohnungen oder Ihr Haus erfüllt sind:

Nach Beendigung einer Vermietung können Sie als Vermieter bei der Anschlussmiete einen Betrag fordern, der dem vorherigen in der Höhe entspricht, auch wenn er höher ausfällt als die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich der Toleranz.

Selbiges gilt dann, wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten, die seit dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. In der Regel handelt es sich dabei um Neubauten, es wird davon ausgegangen, dass der Wohnwert hier kategorisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die sich partiell auch aus den Preisen älterer Immobilien zusammensetzen kann.

Modernisierungen stellen ebenfalls einen Sonderfall dar. Haben Sie umfangreiche Maßnahmen vorgenommen, deren Kosten mindestens dem Drittelwert einer vergleichbaren Neubauwohnung entsprechen, entfallen die Einschränkungen durch die Mietpreisbremse.

Außerdem wissenswert: Die Mietpreisbremse ist nicht mit der in einigen Gebieten im Mai 2013 eingeführten Kappungsgrenze für Mietverträge zu verwechseln, die besagt, dass dort die Miete binnen einem Zeitraum von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent steigen darf. In diesem Zusammenhang gelten andere Richtlinien und Auflagen als bei der Mietpreisbremse.

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