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AfA – drei Buchstaben für erfolgreiche Investitionen

Steigende, sichere Mieten, niedrige Zinsen und die Aussicht auf stabilen Werterhalt überzeugen nach wie vor Investoren von einer Kapitalanlage in Mehrfamilienhäuser. Steuerliche Aspekte sind ein weiterer Hebel zur Optimierung der erzielbaren Rendite. Um die Investition kalkulierbar, sicher und letztlich erfolgreich zu gestalten, ist jedoch die Beratung durch ausgewiesene Fachleute wie Steuerberater und Juristen unabdingbar und empfehlenswert.


Eigentum zur Gewinnerzielung


Steuervergünstigungen gewährt der Gesetzgeber in Deutschland beispielsweise in Form der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Rechtlich definiert wird die AfA im Einkommensteuergesetz (§ 7 EstG). Mit der darin geregelten Gebäudeabschreibung für vermietete oder verpachtete Immobilien, die somit der Gewinnerzielung dienen, können Eigentümer die Anschaffungs-, Neben- und Herstellungskosten ihrer Immobilie steuerlich geltend machen.


Grundstück gilt als wertstabil


Anschaffungs- und Nebenkosten sind unter anderem der Kaufpreis der Immobilie, Notarkosten, Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Schätz- und Gutachterkosten etc. Durch die AfA abgeschrieben werden kann jedoch lediglich das Gebäude, nicht aber das Grundstück, dessen anteiliger Wert noch vom Kaufpreis abgezogen werden muss. 


Linearer Abschreibungssatz


Grundsätzlich ist die Abschreibung linear. Das bedeutet, dass der Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum gleich hoch bleibt. Wurde die Immobilie vor dem 31. Dezember 1924 gebaut, können die Anschaffungskosten der Immobilie in der Regel jährlich zu 2,5 Prozent abgesetzt werden, über einen Absetzungszeitraum von 40 Jahren. Für alle Häuser mit einem späteren Baujahr sind es in der Regel zwei Prozent der Kosten, bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.

 Hamburg
- Illustration eines Neubauobjekts Mehrfamilienhaus

Demgegenüber steht die degressive Abschreibung, mit der Anleger ihre Objekte in den ersten Jahren mit besonders hohen Sätzen abschreiben konnten. Aktuell ist das nur noch möglich, wenn die Anlageimmobilie vor dem 1. Januar 2006 gekauft wurde oder der Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde.


Steuerliche Vorteile auch für Erben


Von den steuerlichen Vorteilen profitieren können auch diejenigen, die eine Kapitalanlageimmobilie erben oder geschenkt bekommen. Sie können die AfA genau in dem Umfang weiterführen, den der Erblasser oder Schenker auch hätte absetzen können (§ 11d EStDV). Relevant kann in diesem Zusammenhang deshalb auch die degressive AfA sein. 


Beratung für alle AfA-Arten


Detaillierte Informationen und fundierte Beratungen über weitere AfA-Arten wie für Neubauten, für neu geschaffenen Wohnraum, für Altbauten, bei Denkmalschutz, für Modernisierungen oder bei gewerblichen Gebäuden (Sonderfall) bekommen Interessenten bei Experten wie Steuerberatern und Fachanwälten. (19.7.21)

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