Jan Witte ist Bereichsleiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Hamburg. Im Interview berichtet er über die aktuelle Situation am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser, die Trends der Branche sowie die derzeit am stärksten nachgefragten Stadtteile.
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser gewinnt nach einer zuletzt deutlichen Abkühlung wieder an Dynamik. Nach spürbarer Zurückhaltung im 2. Halbjahr 2022 sind viele Käufer auf den Anlageimmobilienmarkt zurückgekehrt. Gleichzeitig sind neue Investoren, die zuvor häufig eher in der zweiten Reihe agiert haben nun auf den Markt gekommen. Hintergrund dieser Bewegung ist aus meiner Sicht, dass weiterhin viel Kapital im Umlauf ist, welches bei hohen Inflationsraten und attraktiveren Einstiegspreisen vermehrt in langfristig steigende Assets investiert wird.
Bestimmendes Thema bleibt einerseits die Finanzierbarkeit im Hinblick auf schwankende Finanzierungssätze, andererseits aber auch die zurückhaltende Kreditvergabepraxis seitens der Banken. An Bedeutung gewinnt darüber hinaus mehr und mehr der energetische Zustand und der zu erwartende Sanierungsbedarf der zu verkaufenden Häuser. Gleichzeitig spüren wir auf einem derzeit vielerorts beobachtbaren, zurückgegangenen Kaufpreisniveau von Faktoren zwischen dem 20- bis 25-fachen der Jahresnettokaltmiete eine sich erhöhende Investitionstätigkeit auf Käuferseite. Gerade eigenkapitalstarke Käufer nutzen die aktuellen Kaufpreise zum Einstieg in Anlageimmobilien und kalkulieren dabei auch perspektivisch mit deutlich steigenden Mieten.
Das EU-Parlament hat sich mit der Neufassung der EU-Gebäuderichtline EPBD klar positioniert. Dadurch wurde der politische Wille zur Herbeiführung klimaneutraler Neubauten in der EU sowie zu einer Sanierungsverpflichtung von Bestandsgebäuden, die maximal noch eine Energieeffizienzklasse „D“ bis zum Jahr 2033 vorsieht, deutlich konkretisiert. Der daraus resultierende Sanierungsaufwand ineffizienter Gebäude muss entweder vom aktuellen Eigentümer geleistet werden oder findet Berücksichtigung in der Preisfindung.
Die Nachfrage der ersten Monate des Jahres konzentriert sich weiterhin auf solide Klinkerhäuser sowie auf prestigeträchtigere Altbauten in guten Lagen. Die Nachfrage nach rentablen Neubauten (Baujahr 2010 und jünger) ist zwar ebenfalls spürbar, scheitert aber häufig am fehlenden rentablen Angebot. Der Handel mit baureifen Grundstücken konzentriert sich auf wenige Transaktionen, bei denen die Kalkulierbarkeit der Projektentwicklung trotz schwierigem Umfeld für die Baubranche gegeben ist.
Innerstädtische bzw. citynahe Lagen erfreuen sich weiterhin größerer Beliebtheit, zumal die Vermietungssicherheit und ein entsprechendes Entwicklungspotential hier am stärksten ausgeprägt sind. Nach unseren Erfahrungen des ersten Quartals dürften zu den transaktionsreicheren Stadtteilen in 2023 unter anderem Eimsbüttel und Hamm gehören.
Gleichzeitig beobachten wir auch im Süderelbebereich eine überdurchschnittlich hohe Anzahl an Verkaufsfällen, was den Trend der vergangenen zwei Jahre weiter fortsetzt. Die Einstiegsfaktoren liegen hier teilweise deutlich unter dem 20-fachen der Jahresnettokaltmiete.
Einerseits wird die bereits erwähnte energetische Sanierung von Gebäuden weiter an Bedeutung gewinnen. Andererseits rechne ich mit einer Wiederbelebung der Bautätigkeit, um das ambitionierte Ziel der Bundesregierung von 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr zu erreichen. Auch die Schaffung von sozial verträglichem Wohnungsbau in Ballungsgebieten bzw. den Top-7-Standorten ist ein wichtiges Thema, um bei zu erwartendem Mietpreisanstieg auch für Mieter im niedrigeren Einkommensbereich bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Wir sehen in den zurückliegenden 12 Monaten bereits einen deutlichen Anstieg der Angebotsmieten. Die Ursachen dafür sind genauso vielfältig wie eindeutig: So führt einerseits das gestiegene Zinsniveau zu einer verringerten Finanzierbarkeit von vielen privaten Immobilienkäufen. Somit erhöht sich die Nachfrage auf dem Mietmarkt deutlich, wenn ein Umzug in die eigenen 4 Wände aus finanziellen Gründen nicht mehr möglich ist. Zum anderen gab es auch im Jahr 2022 in Hamburg eine Vielzahl von Zuzügen, so dass sich das Bevölkerungswachstum weiter beschleunigt hat und die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt weiter verstärkt. Einen dritten Grund für den Anstieg der Angebotsmieten sehe ich in der reduzierten Bautätigkeit in 2022 und 2023, so dass einer gestiegenen Mietwohnungsnachfrage eine Angebotsverknappung gegenübersteht.
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