Mit der Veröffentlichung des Koalitionsvertrages zwischen SPD, den Grünen und der FDP sowie der anschließenden Wahl von Olaf Scholz zum nächsten Kanzler der Bundesrepublik wurden die Weichen für die politische Zukunft Deutschlands bis zum Jahr 2025 gestellt. Unter dem Motto „mehr Fortschritt wagen“ stellt sich die neue Bundesregierung den Herausforderungen unserer Zeit und präsentiert in einem 178-Seitigen Papier ihre Lösungsansätze für die kommende Legislaturperiode. Für unsere Kunden, Immobilienmakler und Investment-Berater sind dabei vor allem die Punkte relevant, die sich direkt oder indirekt auf den Hamburger Markt für Gewerbe- und Anlageimmobilien auswirken. Vor diesem Hintergrund hat Engel & Völkers Commercial Hamburg die elementaren Aspekte des Koalitionsvertrags in diesem Blogartikel für Sie herausgearbeitet.
In steuerlicher Hinsicht sieht die nächste Regierung nur wenige Änderungen vor, die für den Hamburger Immobiliensektor von größerer Bedeutung sind. Weder spürbare Steuererhöhungen noch Steuersenkungen für Eigentümer und Vermieter sind geplant. Änderungen werden etwa bei der Entrichtung der Grunderwerbsteuer vorgenommen: Diese soll flexibler werden, indem stärker zwischen privaten und institutionellen Anlegern von Wohneigentum differenziert wird. Außerdem wird angestrebt, einige bis dato bestehende Steuerschlupflöcher bei der Durchführung von Share Deals zu schließen. Darüber hinaus sind dem Koalitionsvertrag keine konkreten Aussagen, etwa zur Zukunft der Erbschaftsteuer oder der Spekulationsfrist, zu entnehmen, während die erst kürzlich vom alten Bundestag beschlossene Novellierung der Grundsteuer beibehalten wird und diese ab 2025 in Kraft treten soll. In der Gesamtübersicht schätzt Engel & Völkers Commercial Hamburg die steuerlichen Auswirkungen für die Hamburger Immobilienwirtschaft also als gering ein.
Beim Thema Mieten und Vermietung sollen durch die neue Bundesregierung vor allem bestehende Instrumente zur Regulierung der Preisentwicklung angepasst werden. Eines dieser Instrumente stellt die Kappungsgrenze dar: So soll der Mietzins für bestehende Mietverhältnisse an angespannten Märkten wie Hamburg künftig um statt bisher maximal 15% nur noch um insgesamt 11% binnen dreier Jahre erhöht werden dürfen. Zusätzlich wird die Möglichkeit der Länder zur Einführung und zum Aufrechterhalt der Mietpreisbremse bis 2029 verlängert, sodass auch neue Vermietungen weiterhin an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt sein werden. Letztere wird anhand der offiziellen Mietenspiegel der Kommunen bemessen, die künftig nicht mehr lediglich die letzten sechs, sondern die zurückliegenden sieben Jahre in die Berechnung mit einfließen lassen werden. Durch den auf diese Weise sinkenden Durchschnittsmietpreis wird die Entwicklung der Real-Mieten-Höhe in Hamburg nach Einschätzung unserer Immobilienexperten voraussichtlich jedoch nur unwesentlich beeinflusst, sodass Anlageimmobilien auch in Zukunft sowohl für private wie auch für gewerbliche Investoren interessant bleiben. Interessant ist die Planung zur Einführung einer Teilwarmmiete, die eine zusätzliche Kostenerhöhung auf Vermieterseite vor allem bei weniger energieeffizienten Gebäuden bedeuten kann. Wie die genaue Ausgestaltung der Teilwarmmiete aussieht, bleibt jedoch abzuwarten.
Mit dem Themenkomplex Bauen sind womöglich die meisten Implikationen für den Hamburger Immobilienmarkt verbunden, da die geplanten Maßnahmen der Ampel-Koalition hier recht umfassend ausfallen. Insgesamt möchte das Bündnis aus SPD, Grünen und FDP deutschlandweit pro Jahr die Errichtung von 400.000 neue Wohnungen vorantreiben, wobei 100.000 dieser Immobilien durch den Bund subventioniert werden. Das Ziel der Hansestadt Hamburg sieht weiterhin jährlich 10.000 neue Wohnungen vor, die zu einem Drittel aus öffentlichen Mitteln gefördert werden sollen. Auch wenn diese Vorgabe 2021, unter anderem wegen des Mangels an Baustoffen, knapp verfehlt wird, deutet nach Ansicht unserer Immobilienexperten in den kommenden Jahren alles auf eine weiterhin verstärkte Neubauaktivität innerhalb Hamburgs hin, wobei erste Statistiken (Quelle: Statista GmbH) bereits von einer darunterliegenden Nachfrage für Hamburg bis 2030 ausgehen. Dies könnte dem Preisdruck auf dem Markt entgegenwirken und zu einem abflachen der seit Jahren stark ansteigenden Preiskurve führen. Es lohnt sich daher - so die Immobilienexperten von Engel & Völkers Hamburg - sich bereits zum jetzigen Zeitpunkt über den aktuellen Marktwert zu informieren und die bereits entstandenen Vermögenszuwächse durch Verkauf des Mehrfamilienhauses in Hamburg zu realisieren.
Eine weitere Entwicklung kündigt sich im Bereich der erneuerbaren Energien an. So zeichnet sich ab, dass die Installation von Solarzellen auf den Dächern gewerblicher Neubauten bald zur Verpflichtung wird, während sie sich mittelfristig auch bei privat errichteten Häusern zum Standard entwickeln sollen.
Haben Sie Ihre Investment-Strategie bereits dem neuen Koalitionsvertrag 2021 angepasst? Engel & Völkers Commercial Hamburg berät Sie gern zu Ihrem Immobilienportfolio und unterstützt Sie auch bei der Wahl geeigneter Anlageobjekte zum Kauf zielführend. Vereinbaren Sie jetzt Ihren kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin mit uns, indem Sie uns unter der Telefonnummer +49-40-36 88 10-0 anrufen oder unser digitales Kontaktformular ausfüllen!
