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Milieuschutz: Neue Regelung in Hessen

Mietwohnungen in Eigentum zu verwandeln soll in Hessen schwieriger werden. Das Bundesland hat den Milieuschutz (formell: die Erhaltungssatzung) ab Juni 2020 entsprechend ausgeweitet. Bislang ging es in den hessischen Erhaltungssatzungen oft um die Wahrung städtebaulicher Eigenarten – etwa darum, in welchem Umfang Fassadensanierungen erlaubt sind. Auch ein Vorkaufsrecht der Stadt ist gesetzlich festgeschrieben.


Nun haben Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt zusätzlich die Möglichkeit, eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Mietobjekt in Eigentum einzuführen. Ziel des Milieuschutzes: Immobilienspekulation zu verhindern und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung konstant zu halten.


Die Stadt Frankfurt will diese Möglichkeit intensiv nutzen. Laut ihres Planungsdezernenten Mike Josef (SPD) wird Frankfurt „eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten nur in den wenigen gesetzlich geregelten Ausnahmefällen zulassen, beispielsweise, wenn sie an Erben, Familienmitglieder oder an die Mieter gehen sollen”. Das teilte die Stadtverwaltung in einer Meldung mit. Milieuschutz gilt in Frankfurt beispielsweise in Teilen von Nordend, Sachsenhausen, ebenso in Bornheim und Gallus.

Was bedeutet das für Käufer?

„Für Käufer ist es ein Korsett”, sagt Garlef Reche, Leiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Frankfurt. „Schließlich kann ein Käufer mit dem Haus nicht mehr uneingeschränkt verfahren.” Das zugrunde liegende Problem – die Wohnungsnot – sieht Reche aber auch, und er erkennt an, dass etwas getan werden muss. „Nur: Den einen Hebel, um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu beseitigen, gibt es nicht.”

Wünschenswert findet Reche, dass die Stadt mehr Wohnraum schafft. „Gleichzeitig müsste man aber das Baurecht unter die Lupe nehmen”, betont er. Denn wer in Frankfurt neue Wohnungen baut, muss 30 Prozent davon als Sozialwohnungen auslegen. „Umso teurer werden dann die übrigen 70 Prozent”, sagt Reche. Regulierend in freie Märkte einzugreifen sei eben „ein schwieriges Feld”.

Private Kapitalanleger unbeeindruckt

Immerhin: Durch die neuen Regelungen zum Milieuschutz werden voraussichtlich Aufteiler aus dem Markt gedrängt, die Luxussanierungen durchführen wollen. Für private Kapitalanleger, die beispielsweise aus Gründen der Alterssicherung eine Immobilie kaufen wollen, werden sie keine nennenswerten Folgen haben, so Reches Erwartung.

Ebenfalls gering dürfte sich die neue Regelung im Milieuschutz auf Verkäufer von bislang vermieteten Mehrfamilienhäusern auswirken. „Eventuell sinkt der Preis ein wenig”, sagt der Experte für Wohn- und Geschäftshäuser. „Beispielsweise, wenn klar ist, dass es für die Immobilie keine Teilungsgenehmigung geben wird.” Das Marktgeschehen insgesamt werde durch die Erweiterung des Milieuschutzes aber relativ wenig beeinflusst. (29.6.20)

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