Es sind gleich vier „Z“, die am Zinshausmarkt eine Gleichung auszumachen scheinen: Zinshäuser plus Zinssteigerung plus Zeitenwende gleich Zenit. Stimmt diese Gleichung wirklich? Erreicht die enorm starke Marktentwicklung bei Zinshäusern im Allgemeinen, aber insbesondere bei den besonders gesuchten Mehrfamilienhäusern in Hamburg derzeit ihren Zenit? Werden sich die Preise nach all den Jahren wirklich wieder abwärtsbewegen?
Seit Ende letzten Jahres haben sich die Bauzinsen verdreifacht und ein weiterer Anstieg ist nicht auszuschließen. Getrieben wird die Entwicklung durch eine kräftige Inflation, die wir hierzulande seit über 40 Jahren nicht mehr kannten. Lieferengpässe verbunden mit versechsfachten Transportkosten und durch den Ukraine-Krieg bedingt galoppierende Energiepreise treiben die Inflation und so die Notenbanken, die Geld verteuern müssen. Diese allgemeine Verteuerung des Geldes erhöht die Attraktivität von konkurrierenden Investments an den Kapitalmärkten.
Die Nachfrage ist weiterhin hoch. Sie ist auch gut am Finanzierungsmarkt erkennbar. So berichtet eine Landesbausparkasse von einem Anstieg der herausgelegten Neukredite in den ersten vier Monaten 2022 von über 70 Prozent. Es scheint, dass sich viele Interessenten die noch vergleichsweise günstigen Zinsen eilig sichern wollen. Parallel suchen vermehrt Kapitalanleger aus Gründen der reinen Wertaufbewahrung Sicherheit in Immobilien. Denn ihr bares Geld auf dem Konto verliert nach aktueller Inflation über 7 Prozent pro Jahr an Wert. Schließlich treibt eine hohe Nachfrage nach Wohnungen gerade in Hamburg die Mieten.
Befeuert wird das seit Jahren zu beobachtende Gerangel um Wohnraum, insbesondere in den einfachen Lagen Hamburgs und den angrenzenden Randlagen durch die neuerliche Flüchtlingswelle aus Osteuropa.. Die Tatsache, dass der dringend benötige Neubau durch Lieferengpässe der relevanten Rohstoffe, wieder einmal getrieben durch den Coronaeffekt aus dem aktuellen Lockdown in China, und die unkalkulierbar steigenden Baukosten ins Stocken gerät, lässt das Angebot am Wohnungsmarkt nicht weiterwachsen.
Gebäudezustand, Mietsteigerungspotential, Lagequalitäten werden wieder klar in den Fokus der Anlageentscheidungen gerückt und dämpfen die noch Ende letzten Jahres hohen Erwartungen. Transaktionen mit Gebäuden in normalen und guten Lagen werden zwischen dem 30- und 38-fachen einer jeweiligen Jahresnettomiete verkauft. Anfangsrenditen pro Jahr errechnen sich bei 2,5 bis gut drei Prozent. Der Hamburger Zinshausmarkt bewegt sich so auf einem hohen Plateau mit einer sich abzeichnenden Seitwärtsbewegung. Verkaufsinteressenten sollten sich in dieser Phase dringend über ihre Chancen beraten lassen.