Wenn Sie in Erwägung ziehen, Ihre Immobilie jetzt an Ihre Kinder oder Enkelkinder zu übertragen, sollten Sie sich zuerst informieren. In der vergangenen Zeit war vielfach in den Medien zu lesen, dass Erben teurer wird und die Erbschaft- sowie Schenkungssteuer steigt. Wir haben den Experten Jürgen Lindauer, Steuerberater bei der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, befragt und um Aufklärung gebeten.
Das Bewertungsgesetz regelt, wie Vermögensgegenstände, u.a. Immobilien, steuerlich eingeschätzt werden. Die jetzt gemachten Anpassungen betreffen das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung von bebauten Grundstücken sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden. Ein entscheidender Punkt ist die Erhöhung der Wertzahl im Sachwertverfahren. Sie hebt den Marktwert von Immobilien an, was Einfluss auf die Besteuerung hat.
Jürgen Lindauer kommentiert, dass, obwohl die Steuerfreibeträge gleich bleiben, die Erbschaft- und Schenkungsteuerbelastung für Immobilienübertragungen nach 2023 ansteigen wird. Allerdings sind nicht alle Immobilien von der Erhöhung betroffen; die Änderungen des Bewertungsgesetzes beziehen sich nur auf das Ertrags- und das Sachwertverfahren, was in den Presseberichten nicht ausreichend berücksichtigt wird.
Gutachterausschüsse stellen regelmäßig Vergleichswerte bereit, anhand derer ein Wert ermittelt werden kann. In ländlichen Gebieten, in denen es häufig keine tatsächlichen Kauffälle gibt, findet das Sachwertverfahren Anwendung. Es wird empfohlen, dass Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen vor dem Jahresende nicht überstürzt übertragen werden sollten, sondern vorher untersucht werden sollte, ob durch die Anpassung des Bewertungsgesetzes eine Wertsteigerung erzielt wird. Außerdem sollten die aktuellen Finanzierungskosten und deren Auswirkungen auf die zukünftigen Vergleichswerte nicht vernachlässigt werden. Es ist zu berücksichtigen, dass auch die Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz von der Wertsteigerung betroffen sein kann, da die Änderungen auch Auswirkungen auf die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage haben können.
Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, werden die Verkehrswerte ermittelt. Die steuerlichen Regelungen fußen auf diesen. Da die ImmoWertV im Jahr 2021 angepasst wurde, mussten auch die Regelungen des Bewertungsgesetzes entsprechend geändert werden. Damit soll insbesondere sichergestellt werden, dass die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erforderlichen Daten weiterhin bei der Grundbesitzbewertung, für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer sachgerecht angewendet werden können.
Herr Lindauer teilte mit, dass Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern eine Erhöhung ihrer Werte zwischen 20 und 30 Prozent erleben könnten. Gewerblich oder teilgewerblich genutzte Immobilien werden wahrscheinlich sogar noch höher bewertet werden. Bei Mietwohngrundstücken wie Mehrfamilienhäusern wird wahrscheinlich ebenfalls eine Wertsteigerung bei der Ertragswertermittlung erfahren.
Falls der Gutachterausschuss keine Aussage zu Liegenschaftszinsen trifft, gilt der gesetzliche Liegenschaftszins. Ab dem Jahr 2023 beträgt dieser bei Mietwohngrundstücken nur noch 3,5 Prozent, statt der bisher üblichen fünf Prozent. Dadurch steigt der sogenannte Kapitalisierungsfaktor und die Werte der Grundstücke erhöhen sich im Durchschnitt um 20 bis 30 Prozent, manchmal sogar noch mehr. Für die Bewertung wird das Sachwertverfahren angewendet, wenn die anderen vorgesehenen Verfahren, wie das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren, aufgrund mangelnder Informationen nicht einsetzbar sind.
Der Marktwert einer Immobilie wird anhand des vorläufigen Sachwerts bestimmt. Dieser wird mit einem sogenannten Wertzahl-Faktor multipliziert, der die Anpassung an den aktuellen Markt preist. Die Wertzahl selbst ist in Anlage 25 zu Paragraf 191 Absatz 2 im Bewertungsgesetz geregelt. Sie richtet sich unter anderem nach dem Preis von verkauften Häusern im Umfeld der Immobilie. Liegt der durchschnittliche Verkaufspreis beispielsweise 120 Prozent über dem vorläufigen Sachwert, so beträgt die Wertzahl 1,2. Eine Erhöhung des Faktors um 0,2 Prozent entspricht einem Anstieg des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie um 20 Prozent.
Jürgen Lindauer verkündete, dass die neuen Werte, je nach Richtwert oder vorläufigem Sachwert, eine Anhebung von 0,2 bis 0,4 Prozent über den bisherigen Wertzahlen aufweisen. Dies könnte zu einer erheblichen Steigerung der Immobilienwerte im Sachwertverfahren führen.
Könnten Sie uns bitte ein Beispiel nennen, um den Unterschied zwischen dem Immobilienwert, der für einen Erben/eine Erbin gelten würde, wenn die Erblasserin einen Tag früher oder später stirbt, aufzuzeigen? Zum Beispiel: Wird ein durchschnittliches Mietwohngrundstück mit vier Wohnungen aus dem Jahr 1992 am 31. Dezember 2022 von der Mutter auf die Tochter übertragen, beträgt der steuerliche Wert circa 670.000 Euro. Stirbt die Mutter jedoch einen Tag später, am 1. Januar 2023, liegt der Wert aufgrund der Neuregelungen bei circa 990.000 Euro.
Unter Anrechnung eines Freibetrags von 400.000 Euro für die Tochter und eines gesonderten Abschlags für vermietete Wohnimmobilien ergibt sich 2022 eine Erbschaftsteuer in Höhe von ca. 22.000 Euro, bei Versterben im Jahr 2023 erfolgt eine Erbschaftsteuer in Höhe von ca. 54.000 Euro. Dies bedeutet also, dass die Anwendung des alten Rechts zu einer niedrigeren Erbschaftsteuerbelastung von ca. 32.000 Euro führt.
Jürgen Lindauer und Maria Ikhlas von KPMG werden im kostenlosen Engel & Völkers Webinar „Schenkung von Immobilien: Wie können Sie Steuern sparen?“ weitere Informationen zur Übertragung von Immobilien sowie Gestaltungsmöglichkeiten für Schenkungs- und Erbschaftsteuern bereitstellen. Das Webinar findet am 26. Januar 2023, 17 bis 18 Uhr statt. Hier können Sie sich anmelden. Sollten Sie weitere Fragen haben beraten wir sie gern!