Nach über einem Jahrzehnt des kontinuierlichen Wachstums am deutschen Markt für Wohn- und Gewerbeimmobilien hat sich die Transaktionsdynamik zuletzt deutlich abgeschwächt: Bereits 2022 schrumpfte der deutschlandweite Gesamtumsatz auf 279,4 Mrd. Euro, die Transaktionszahl ging auf rund 787.700 Abschlüsse zurück – somit standen rund 16 Prozent weniger Verkäufe zu Buche als noch 2021. Nun hat eine Studie des Hamburger Gewos-Instituts die Entwicklungen des laufenden Jahres 2023 beleuchtet und gibt eine Prognose für die kommenden Monate ab. Engel & Völkers Commercial Hamburg fasst die zentralen Prognosen für Sie zusammen und bezieht darüber hinaus die jüngste Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) mit ein, um ein mögliches Zukunftsbild des deutschen Immobilienmarkts zu skizzieren. Erfahren Sie mehr!
Im Rahmen einer Pressemitteilung vom 14.09.2023 veröffentlichte das Gewos-Institut die Ergebnisse der jährlich erhobenen Immobilienmarkt-Analyse IMA®, die für das laufende Jahr eine weitere Abschwächung der Marktaktivität prognostiziert. Ausgehend von den bisher erhobenen Daten zum ersten Halbjahr gehen die Autoren davon aus, dass sich der Gesamtumsatz des Immobilienmarktes gegenüber 2022 um weitere 29,1% reduzieren wird – das entspricht rund 198,1 Mrd. Euro. Damit wäre eine Abnahme der segmentübergreifenden Gesamtverkäufe auf 591.800 Abschlüsse verbunden - der stärkste Rückgang seit Beginn der Erhebung im Jahr 1995.
Aufgeschlüsselt in die einzelnen Objektkategorien erwartet das Gewos-Institut folgende Entwicklungen:
Wohnbauland: 51.000 Käufe (-28,5 Prozent), 10,5 Mrd. Umsatz (-35,7 Prozent)
Eigentumswohnungen: 196.600 Käufe (-28,5 Prozent), 49,4 Mrd. Umsatz (-33,9 Prozent)
Ein- und Zweifamilienhäuser: 176.400 Käufe (-19,2 Prozent), 63,2 Mrd. Umsatz (-24,5 Prozent)
Mehrfamilienhäuser: 28.100 Käufe (-24,3 Prozent), 26,1 Mrd. Umsatz (-29,4 Prozent)
Als zentrale Gründe für das Abflachen der Transaktions- und Umsatzkurven nennt Gewos die bis dato stetig gestiegenen Leitzinsniveaus bei einem gleichzeitigen Rückgang der Immobilienpreise. Da die Preisnachlässe allgemein jedoch nicht ausreichten, um die Mehrbelastung durch Zinsen und Inflation bei der Allgemeinheit der Kaufentscheidungen zu kompensieren, mache sich dies in abnehmenden Gesamtabschlüssen und Umsatzvolumina bemerkbar.
Die Immobilienmarkt-Analyse IMA® basiert auf der kontinuierlichen Erfassung sämtlicher Grundstückskaufverträge in allen kreisfreien Städten und Landkreisen Deutschlands. Der Ausblick auf laufende und kommende Wirtschaftsperioden stützt sich auf Halbjahresergebnisse und bestehende Zeitreihen.
Am gleichen Tag der Veröffentlichung der Gewos-Pressemitteilung gab die EZB eine erneute Anhebung ihres Leitzinssatzes bekannt, zu dem sich Geschäftsbanken Geld bei der EZB leihen können. Somit bewegt sich der Leitzins nach der Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte nun bei 4,5 Prozent. Diese insgesamt zehnte Anhebung des Leitzinses seit dem 21. Juli 2022 – dem Beginn der „Zinswende“ - könnte nach Angabe der EZB vorläufig die letzte ihrer Art sein: „Auf Grundlage seiner aktuellen Beurteilung ist der EZB-Rat der Auffassung, dass die EZB-Leitzinsen ein Niveau erreicht haben, das – wenn es lange genug aufrechterhalten wird – einen erheblichen Beitrag zu einer zeitnahen Rückkehr der Inflation auf den Zielwert leisten wird“, heißt es in der entsprechenden offiziellen Mitteilung der EU-Währungsbehörde. Viele Finanzexperten und Investoren interpretierten dieses Signal weitgehend als Indiz für eine mittelfristige Seitwärtsbewegung des Leitzinsniveaus, der zunächst keine weiteren Erhöhungsmaßnahmen folgen dürften.
Auch für den Immobilienmarkt könnte dies bedeuten, dass sich die zuletzt immer schneller ablaufende Kaskade aus steigenden Finanzierungskosten und abnehmenden Verkaufspreisen zeitnah wieder stabilisiert. Somit könnte die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilie mittelfristig wieder ansteigen. Tatsächlich bewegen sich die tatsächlichen Bauzinsen bereits seit Jahreswechsel 2022/23 nach einem steilen Anstieg eher horizontal und schwanken etwa zwischen 3,5 und 4,5 Prozent. Setzt sich dieser aktuelle Konsolidierungstrend weiter fort, ist dies auch für Kapitalanleger in Hamburg und anderen deutschen A-Städten wieder mit mehr Attraktivität durch Planungssicherheit verbunden, während Verkäufern die wieder erstarkende Nachfrage zugutekommt.
Engel & Völkers Commercial Hamburg hält Sie in diesem Blog auch in Zukunft über aktuelle Trends und Entwicklungen am Markt für Gewerbe- und Anlageimmobilien in der Hansestadt auf dem Laufenden. Gerne bieten wir Ihnen eine kostenfreie und unverbindliche Erstberatung zu Ihrer individuellen Immobiliensituation an – vereinbaren Sie hierzu Ihren persönlichen Beratungstermin unter der Telefonnummer +49-40-36 88 10-0 oder über unser digitales Kontaktformular!