Auf dem Mietmarkt für Industrie- und Logistikliegenschaften setzt sich der Trend des vergangenen Jahres nahezu ungebrochen fort. Ein knappes Angebot attraktiver Flächen trifft auf eine starke Nachfrageseite. Insbesondere moderne, energieeffiziente Logistikflächen liegen im Fokus der Mietinteressenten und sind daher überdurchschnittlich gut zu vermieten. Dementsprechend steigen die Mietpreise für diese Flächen besonders stark. Entspannung durch marktfähige Neubauobjekte ist zeitnah nicht zu erwarten. Bedingt durch Baustoffmangel, anspruchsvoller gewordenen Finanzierungen und in Erwartung sinkender Renditen verschieben diverse Immobilienentwickler anstehende Projekte in die Zukunft. Im Zusammenspiel mit dem hohen Anteil an Indexmieten (inflationsgebundener Mietpreis) in der Anlageklasse, wird der Mietpreis künftig noch stärker unter Druck geraten. Lediglich bei Bestandsflächen mit unterdurchschnittlichem Gebäudezustand erwarten wir ein gleichbleibendes Mietniveau, die Indexierung nicht eingerechnet. Die Auswirkungen der sich abzeichnenden Rezession bleibt abzuwarten.
Der Transaktionsmarkt zeigt sich gleichermaßen robust, wobei Logistikimmobilien deutlich hervorstechen und den größten Anteil am Marktumsatz ausmachen. Deutschlandweit werden bei großflächigen Logistikliegenschaften kontinuierlich neue Rekordzahlen gemeldet. Derweil müssen auch Investoren, insbesondere institutionelle Anleger, in ihren Portfolios einen stärkeren Fokus auf nachhaltige Maßstäbe legen – hier stellen die ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) maßgebliche Rahmenbedingungen für Kaufentscheidungen dar. Für entsprechende Neubauten werden daher nach wie vor attraktive Preise erzielt. In der Region Hannover fehlen entwicklungsfähige Grundstücke. Dies führt zu Projektentwicklungen in peripheren Lagen mit Anbindung an Bundesstraßen, abseits der präferierten Autobahnstandorte – e.g. das 51 ha große Industriegebiet Ackerköpfe in Mehrum. Aufgrund des aktuellen Marktumfelds finden diese Neubauten ebenfalls guten Absatz. Korrespondierend mit dem Mietmarkt verzeichnen erneuerungsbedürftige Bestandsimmobilien eine deutlich geringere Nachfrage, woraus leicht sinkende Kaufpreise resultieren. Modernisierung und gegebenenfalls Erweiterung verbessern hier die Chance für eine gewinnbringende Vermarktung. Wie die wirtschaftliche Entwicklung den Transaktionsmarkt beeinflusst, bleibt gleichermaßen abzuwarten. Eine erste Reaktion der Marktteilnehmer auf die Veränderungen ist der höhere Beratungsbedarf hinsichtlich Sale and Lease Back. In diesem Verfahren verkaufen Unternehmen eigene Immobilien und mieten diese gleichzeitig von dem neuen Eigentümer. Folglich bleibt das Gebäude im Besitz und es steht kurzfristig Liquidität zur Verfügung, ohne Fremdkapital aufzunehmen.
Auch Engel & Völkers Commercial reagiert auf die veränderten Rahmenbedingungen. Steffen Schroth, Geschäftsführer und bisheriger Teamleiter der Industrie- und Logistikflächen, konzentriert sich zukünftig auf den großvolumigen Investmentbereich der Assetklasse. Als Teamleiter folgt ihm Gerrit Stönner, der gleichzeitig die Sparte Projektentwicklung mitverantwortet. Die Synergieeffekte der Konstellation ermöglichen eine bessere Anpassung an das neue Marktumfeld. (Erschienen in der HAZ 12.11.2022)
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