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Seniorenimmobilien: Ein Investment für Profis

„Seniorenimmobilien sind eigentlich kein klassisches Privatinvestment”, sagt Constantin Klementz von Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) in Hamburg. Zwar werden privaten Anlegern inzwischen auch Pflegeapartments angeboten, doch der Normalfall ist das nicht – und für Branchenlaien auch nicht die sicherste Art des Immobilieninvestments. Darauf weist Anlageexperte Klementz nachdrücklich hin und erläutert, warum Pflegeimmobilien zwar eine spannende, aber auch anspruchsvolle Assetklasse sind.

„Man braucht einen professionellen und erfahrenen Betreiber, wenn eine Pflegeimmobilie funktionieren soll”, sagt Klementz. In der Regel seien das die großen und liquiditätsmäßig gut aufgestellten Unternehmen im Pflegebereich. Der Markt der Seniorenimmobilien ist in Deutschland sehr fragmentiert. Dennoch kommen die größten Betreiber heute aus dem Ausland. Dazu gehört zum Beispiel die französische Korian Gruppe, die in Deutschland 247 und damit die meisten Pflegeimmobilien betreibt.

Auch die schwedischen Alloheim Senioren-Residenzen sind mit 221 Pflegeheimen hierzulande ein Big Player. Auf Platz drei folgt mit einigem Abstand der erste deutsche Betreiber: die Victor’s Group mit 120 Pflegeheimen. Daneben gehören die karitativen Betreiber, etwa die Johanniter, die Arbeiterwohlfahrt oder die Evangelische Heimstiftung, ebenfalls zu den Profis auf dem Gebiet. Insgesamt betreiben sie aber weniger Pflegeheime als die Branchenriesen.

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Beratung erforderlich

Die Erfahrung des Betreibers zählt so viel, weil es sich bei Seniorenimmobilien um stark regulierte Einrichtungen handelt. „Der Betreiber muss unter anderem die Vorgaben des Sozialgesetzbuchs und der Pflegeversicherung berücksichtigen”, so Klementz. Diese beziehen sich beispielsweise auf die Höhe der Pflegesätze und der erstattbaren Kosten pro Pflegeplatz. Aber auch die Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen sowie die Verfügbarkeit und der Einsatz von Pflegekräften sind zu beachten.

Neben der Erfüllung der rechtlichen Auflagen geht es natürlich immer auch um die Frage der Rentabilität. Um wertschöpfend zu arbeiten, sind unter anderem die Anzahl der Zimmer, deren Größen sowie die Verteilung auf die verschiedenen Kategorien – von Vollzeitpflege bis hin zu keiner Betreuung – entscheidend.

Für diese Mischkalkulation braucht man erfahrene und vorausschauende Betreiber. „Darum arbeiten institutionelle Investoren in der Regel mit Beratern zusammen, die sich auf Betriebs- und Betreuungskonzepte der Betreiber von Pflegeeinrichtungen spezialisiert haben”, erklärt Constantin Klementz.

Gute Renditen möglich

Natürlich bietet die Anlage in Seniorenimmobilien auch ihre Vorteile – sonst würden sich schließlich keine Fondsgesellschaften in dem Bereich engagieren. „Mit einem professionellen Betreiber kann man langfristig einen stabilen Cashflow und eine gute Rendite erwirtschaften”, sagt der Investment-Experte von EVIC. Das könne durchaus über den Ergebnissen von Büro- oder Wohnimmobilien im Core-Bereich liegen.

Dennoch sagt Klementz: „Die Betriebsrisiken werden zwar durch den professionellen Betreiber abgefedert, sie bleiben aber immer noch Risiken.” Er empfiehlt jedem potenziellen Investor, die Unterstützung eines spezialisierten Beraters für Seniorenimmobilien in Anspruch zu nehmen. Engel & Völkers Investment Consulting stellt gern den Kontakt her. (17.6.20)

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