Warum sich Investieren auf Mallorca lohnt

Kennen Sie das Beckham-Gesetz oder das Goldene Visum? Wer sich für ein Immobilieninvestment auf Mallorca interessiert, hat vielleicht schon davon gehört. Davon profitieren ausländische Investoren, die auf der Insel wohnen (wollen).

Und es gibt weitere Gesetze, die Immobilieninvestments in Spanien begünstigen. So haben beispielsweise Investoren, die mehr als acht Mietobjekte in Spanien besitzen, Vorteile bei der Körperschaftsteuer. Um von diesem Gesetz zu profitieren, braucht der Investor noch nicht einmal langfristig in Spanien zu leben.

Wir möchten Ihnen heute drei Argumente für die Investition in Anlageimmobilien auf der Baleareninsel vorstellen. Bei Interesse an einem Investment sprechen Sie unsere Kollegen auf Mallorca gern an.

1. Stabiler Markt und hohe Mieteinnahmen

Der Immobilienmarkt auf Mallorca entwickelt sich positiv auf einem stabilen, hohen Niveau und es wird erwartet, dass dies auch in den kommenden Jahren so bleibt. Der Anteil ausländischer Käufer liegt mittlerweile bei knapp über 40 Prozent und hat sich seit 2009 fast verdoppelt.

Der Anstieg der Bevölkerungszahlen spiegelt die Attraktivität der gesamten Balearen wider. Laut spanischem Statistikamt wuchs die Bevölkerung dort zwischen 2018 und 2019 mit insgesamt 1,8 Prozent so stark wie in keiner anderen Region Spaniens. Dies liegt vor allem am Zuzug aus EU-Ländern. Bis 2030 wird ein Bevölkerungswachstum von 300.000 Menschen erwartet.

Das bedeutet: Die Nachfrage nach Mietobjekten bleibt hoch, speziell auf Mallorca wird ein Großteil des Bedarfs nach derzeitigem Stand nicht gedeckt werden können. Dementsprechend gibt es einen kontinuierlichen Anstieg an Investitionen und Neubauprojekten in allen Bereichen, um dem Bedarf an Wohnraum für die wachsende Bevölkerung und internationale Käufer entgegenzukommen.

Renditen von vier bis sechs Prozent

Mallorca ist und bleibt ein interessanter Standort für Mietobjekte – sowohl für kurzfristige als auch für langfristige. Während es schwieriger geworden ist, neue Lizenzen für kurzfristige Vermietungen zu erhalten, gibt es viele Immobilien mit bestehenden Lizenzen für Ferienvermietungen, die hauptsächlich im Norden und Südwesten der Insel zu finden sind.

Langfristige Mietrenditen von vier bis sechs Prozent sind auf Mallorca realistisch (insbesondere in Palma und im Südwesten der Insel) und bieten somit eine sehr attraktive Kapitalrendite. Kurzfristige Vermietungen können noch höhere Mietrenditen erzielen.

2. Niedrige Zinsen und Kostendeckung durch Mieteinnahmen

Dank der anhaltenden Niedrigzinsphase sind die Konditionen für Finanzierungen weiterhin günstig. Der Euribor, der Referenzzinssatz für Hypotheken, zeigt eine starke Abwärtsbewegung in ein Niedrigzinsumfeld. Dies führt zu einer äußerst günstigen Situation für Immobilieninvestoren, die eine Anschaffung auf Kredit finanzieren wollen. Die Banken verlangen in der Regel nur einen geringen Aufschlag auf die Kreditzinsen (zwischen einem und zwei Prozent.

Beim Kauf von Anlageimmobilien gilt die gleiche Empfehlung wie bei Wohnimmobilien: Idealerweise sollten Anleger 30 Prozent des Kaufpreises sowie die Anschaffungskosten aus eigenem Kapital bedienen. Außerdem sollten Investoren darauf achten, dass die laufenden Mieteinnahmen nicht nur das Darlehen abdecken, sondern auch einen Überschuss erwirtschaften. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Darlehen zu strukturieren, von endfälligen Darlehen über Lombardkredite bis hin zu Tilgungsdarlehen durch lokale spanische Banken und auch internationale Banken.

Steuervorteile für Investoren, die in Spanien leben wollen

Das sogenannte Beckham-Gesetz und das Goldene Visum sind für Investoren interessant, die langfristig in Spanien leben wollen. Das Beckham-Gesetz ist ein spanisches Steuergesetz aus dem Jahr 2005, das es allen ausländischen Arbeitnehmern ermöglicht, als Nicht-Spanier nach den spanischen Kriterien der Einkommensteuer für Nicht-Residenten besteuert zu werden. Das bedeutet, dass sie nur für das Einkommen besteuert werden, das sie auf spanischem Territorium erwirtschaften, und nicht für das Einkommen, das sie anderswo verdienen, während sie auf Mallorca leben.

Das spanische Golden-Visa-Programm, welches 2013 ins Leben gerufen wurde, ist ebenso verlockend: Mit einem Investment von 500.000 Euro in eine Immobilie im Land erlangt man die Aufenthaltsgenehmigung für die Familie. Das Goldene Visum ist flexibel, es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer, es kann leicht verlängert werden, ohne dass man im Land leben muss, und – interessant für Nicht-EU-Bürger: Es ermöglicht neben anderen Vorteilen das Reisen in der Schengen-Zone. Diese Aspekte sind für viele globale Investoren sehr attraktiv, die die Vorteile der schnellen Einreise in alle europäischen Großstädte nutzen wollen.

Steuervorteile auch für Anleger, die nicht in Spanien leben

Doch auch Immobilieninvestoren, die nicht langfristig auf Mallorca leben wollen, können von steuerlichen Vorteilen profitieren. Für Anleger kann es von Vorteil sein, eine Immobiliengesellschaft zu gründen, die sich um die Betreuung ihrer Mietimmobilien kümmert.

Basierend auf den Artikeln 48 und 49 der spanischen Körperschaftsteuer können Unternehmen, deren wirtschaftliche Haupttätigkeit die Vermietung von Wohnraum auf spanischem Territorium ist, Steuervorteile in Anspruch nehmen. Dazu müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, wie zum Beispiel, dass die Anzahl der vermieteten oder zur Vermietung angebotenen Wohnungen über acht liegen muss. Weiterhin müssen die Wohnungen mindestens drei Jahre vermietet oder zur Vermietung angeboten werden.

Insgesamt wird die Körperschaftsteuer auf Basis der Mieteinnahmen von 25 Prozent auf 3,57 Prozent gesenkt. Schließlich wird der Mehrwertsteuersatz vier Prozent betragen (gegenüber den allgemeinen zehn Prozent), sofern alle Bedingungen erfüllt sind. Sprechen Sie hierzu mit einem spezialisierten Anwalt oder Steuerberater.