In Deutschland wurden laut dem Statistischen Bundesamt 2020 so viele Wohnungen gebaut wie zuletzt vor 20 Jahren und 4,6 Prozent mehr als im Jahr zuvor. In Mehrfamilienhäusern wurden 2020 sogar 7,2 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt als im Vorjahr. Trotzdem erklären Kritiker die Bauoffensive der Bundesregierung für gescheitert. Denn die Anzahl von 306.376 in 2020 neu gebauten Wohnungen ist zwar beachtlich, aber das Ziel, 375.000 Wohnungen neu zu bauen, wurde verfehlt. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen schätzt, dass auf die ganze Regierungszeit betrachtet, die schwarz-rote Koalition wohl nur auf den Bau von 1,2 Millionen anstelle der 1,5 Millionen angepeilten Wohnungen zurückblicken kann. Woran liegt das?
Ist das überall so? Beim Wohnungsbau steht Hamburg besser da als Berlin. Ein Gutachten des Forschungsunternehmens F+B, das der Lobbyverband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) in Auftrag gegeben hat, urteilt: Berlin habe versagt und Hamburg in den letzten zehn Jahren dagegen vieles richtig gemacht. Berlin habe trotz einer schnell steigenden Einwohnerzahl über Jahre zu wenig gebaut und mit dem Mietendeckel für Unsicherheit bei Investoren und Mietern gesorgt. Hamburg habe den Wohnungsbestand dagegen deutlich erhöht.
Immerhin: Beim sozialen Wohnungsbau liege Berlin zwar 50 Prozent unter Hamburg, steuere aber dagegen an, so das ZIA-Gutachten. 2019 lag Berlin mit 4,6 Prozent nur noch knapp unter der Fertigstellungsquote von Hamburg (4,9 Prozent) je 1.000 Einwohner.
Hamburgs Erfolg beruhe auf dem Bündnis zwischen der Stadt und den Verbänden der Wohnungswirtschaft. Die Stadt verpflichte sich zu fördern und schnell zu genehmigen und die Wohnungswirtschaft bemühe sich, einen großen Teil geförderten Wohnungsbau entstehen zu lassen. Die Landespolitik in Berlin entschied sich hingegen dafür, stark zu regulieren, um so den drastisch steigenden Mieten entgegenzuwirken.
Diese Beobachtungen spiegeln sich auch im Engel & Völkers Research Bauintensitäts-Ranking wider. Insgesamt wurden 107 kreisfreie Städten in Deutschland analysiert mit Baufertigstellungen aus dem Jahr 2020 je 1.000 Einwohner. Das Ergebnis: Die A-Standorte mit der höchsten Bauintensität 2020 waren Frankfurt am Main (Platz 15) vor Hamburg (Platz 16) und München (Platz 20). Berlin landete mit einem Wert von rund 4,5 Wohnungen pro 1.000 Einwohner auf den 31. Platz. Spitzenreiter mit 10,9 Baufertigstellungen je 1.000 Einwohner war die Stadt Regensburg, gefolgt von Coburg und Ingolstadt.
Doch es gibt auch noch andere Gründe dafür, dass die Geschwindigkeit beim Wohnungsbau nicht überall zu vollster Zufriedenheit läuft. Ein wichtiger Aspekt, der die Bautätigkeit bremst, ist die Überlastung von Handwerkern und Baufirmen, ein Trend der sich seit Jahren abzeichnet. Die IG Bau fasst die Lage in der Baubranche so zusammen: Volle Auftragsbücher, zu wenig Personal und unattraktive Rahmenbedingungen.
Zudem ist davon auszugehen, dass Baumaterial Mangelware bleibt und daher überdurchschnittliche Preissteigerungen im Baugewerbe zu erwarten sind. Laut der jüngsten Ifo-Institut-Umfrage gaben im April 2021 knapp 25 Prozent der Hochbau-Betriebe an, Baustoffe nicht rechtzeitig beschaffen zu können. Im März waren es nur 5,6 Prozent. Die Preise für Schnittholz und Stahl sind dadurch immens gestiegen. Außerdem sind Dämmmaterialien und Kunststoffe zunehmend knapp.
Das Beratungshaus EY Parthenon erwartet in seiner „Hochbauprognose 2021” ein Ende des Baubooms. Grund dafür seien sinkende Mietrenditen sowie Kapazitätsengpässe in der Branche. Zudem sei Bauland knapp, was wiederum die Baukosten steigen ließe, und es gäbe Materialmangel. Trotzdem treibe der Wohnungsbau das Wachstum noch an. Doch die Dynamik flache ab. Besonders in den Bereichen Einzelhandel, Hotellerie und Gaststätten erwartet EY Parthenon ein schwächeres Wachstum.
Der Wohnungsbau bliebe, laut der Studie, der wesentliche Treiber für den Hochbau. Dazu gehöre u.a. auch der Bau von Wohnungen und Büros. Die Corona-Krise mache sich vor allem im Rückgang der Neubautätigkeiten für gewerbliche Zwecke bemerkbar. Diese gingen laut EY um 3,5 Prozent zurück. Der Bereich Nicht-Wohnungsbau schrumpfte in 2020 um 1,5 Prozent. Der Wohnungsbau hingegen legte kräftig zu und bliebe der Motor der Branche. Dies werde wohl auch in den kommenden Jahren der Fall sein, zumal sich die städtischen Einzugsgebiete ins Umland ausbreiten würden.
Die Nachfrage nach Wohnraum in den Städten sei weiterhin hoch und dürfte die Dynamik in den Städten mittelfristig wieder anheizen, mutmaßt EY. Durch Corona, arbeiten viele Beschäftigte im Homeoffice, was für eine höhere Wohnungsnachfrage auch in den gut vernetzten Vororten sorge. Dies stärke den privaten und gewerblichen Neubau, der durch die niedrigen Zinsen weiter getrieben werde. Negativ für den Wohnungsbau bewertet EY, dass die Mietpreise schwächer steigen würden als die Kaufpreise. Dies senke die Mietrenditen kommerzieller Investoren. (17.6.21)