Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?

In der Regel fallen beim Hausverkauf Kosten nicht nur für den Käufer, sondern auch den Eigentümer an. Diese lassen sich mit ein paar Tricks jedoch überschaubar halten. Berücksichtigt man beispielsweise steuerrechtliche Vorteile, lassen sich oftmals viele tausend Euro sparen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kosten für den Hausverkauf anfallen und wie Sie möglichst günstig Ihre Immobilie verkaufen können:


1. Hausverkauf: Welche Kosten fallen an?

Welche Kosten beim Hausverkauf anfallen und wie hoch diese sind, unterscheidet sich von Immobilie zu Immobilie. Ausschlaggebend sind viele unterschiedliche Faktoren, wie zum Beispiel der bauliche Zustand des Objekts, die Hypothekenbelastung, die Besitzverhältnisse oder der Zeitpunkt des Veräußerung.  Auch muss nicht immer zwingend der Verkäufer alle Nebenkosten für den Hausverkauf tragen. Kosten wie die Maklerprovision werden in der Regel hälftig geteilt, die Notarkosten liegen meist beim Käufer. Im Folgenden zeigen wir Ihnen deshalb, welche Kosten für den Verkauf einer Immobilie anfallen und ob diese vom Käufer oder vom Verkäufer übernommen werden müssen.

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2. Übersicht: Nebenkosten beim Hausverkauf

Nicht jeder Hausverkauf ist mit denselben Kosten verbunden. Es gibt jedoch einige Ausgaben, die fast immer auftreten. Häufige Nebenkosten, die vor oder während des Verkaufs einer Immobilie anfallen, sind: 


  • Renovierungskosten
  • Kosten für die Beschaffung von Unterlagen 
  • Vorfälligkeitsentschädigung 
  • Steuern
  • Maklerprovision
  • Notarkosten


Was es mit diesen Nebenkosten auf sich hat, erläutern wir Ihnen im Folgenden:


Renovierungskosten

Keine Immobilie ist frei von Makeln. Besonders Objekte, die bereits seit mehreren Jahren oder Jahrzehnten im Besitz der Eigentümer sind, weisen oftmals Alterserscheinungen auf. Dies kann von der Wandfarbe über die Isolierung der Wände bis hin zum Zustand des Dachstuhls reichen. Vor dem Hausverkauf können sich kleinere und größere Instandsetzungsarbeiten deshalb lohnen. Denn auch wenn diese zunächst Kosten verursachen, erzielt eine Immobilie in der Regel einen höheren Verkaufspreis, wenn sie frei von groben Mängeln ist. Ob die Modernisierung des Hauses wirtschaftlich ist, sollte selbstverständlich trotzdem individuell entschieden werden. 


Unterlagen

Für einen rechtskräftigen Hausverkauf sind zahlreiche Unterlagen notwendig. Hierzu zählen beispielsweise ein Auszug aus dem Grundbuch, der Energieausweis oder ein Altlastenkataster. Die Beantragung dieser Dokumente kann zusätzliche Kosten verursachen. Muss der Energieausweis beispielsweise neu angelegt werden, kann dies zwischen 50 und 500 Euro kosten – je nachdem, ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigt wird. Auch für andere Unterlagen verlangen Behörden oftmals eine Gebühr. Das Fehlen dieser Dokumente kann für den Hausverkäufer allerdings deutlich teurer werden als deren Beantragung: So wird ein fehlender Energiepass beispielsweise mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet. In unserer Zusammenfassung erläutern wir Ihnen deshalb, welche Unterlagen Sie für den Hausverkauf benötigen. 


Vorfälligkeitsentschädigung

Soll der Hausverkauf vor Ablauf der Zinsbindung des Darlehens der Immobilienfinanzierung vollzogen werden so entstehen auch hierfür zusätzliche Kosten. Diese Vorfälligkeitsentschädigung wird jedoch nur fällig, wenn der Verkauf vor Ablauf einer zehnjährigen Frist stattfindet. Verkauft der Eigentümer seine Immobilie also nach 10 Jahren Kreditlaufzeit, so wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. In einem solchen Fall kann er den Darlehensvertrag laut Gesetz mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen und muss zum Stichtag nur noch den Restbetrag und die Zinsen bezahlen – nicht aber die Extragebühr für die vorzeitige Aufhebung des Vertrags. 


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Steuern

Sowohl für Käufer als auch Eigentümer fallen beim Hausverkauf Steuern an. Einige davon sind obligatorisch, andere lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen umgehen. Für den Käufer wird beispielsweise immer eine Grunderwerbsteuer fällig. Für den Verkäufer kann der Hausverkauf Kosten in Form von Einkommensteuer, Spekulationssteuer oder Erbschaftsteuer verursachen. Dies ist jedoch davon abhängig, wie lange sich die Immobilie bereits im Privatvermögen befindet und ob sie selbst- oder wie im Falle einer Vermietung  fremdgenutzt wird. Befindet sich das Objekt beispielsweise seit mehr als 10 Jahren im Besitz des Eigentümers und wird von diesem bewohnt, fällt keine Einkommensteuer für den Hausverkauf an. In unserem Ratgeber fassen wir zusammen, wann Eigentümer ihr Haus steuerfrei verkaufen. 


Maklerprovision

Auch die Beauftragung eines Maklers für den Hausverkauf kostet Geld. Diese sogenannte Maklerprovision wurde in Deutschland bis dato von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gehandhabt – in einigen Ländern wie Hessen oder Berlin zahlte nur der Käufer, in anderen wiederum teilten sich beide Parteien die Maklercourtage. 2020 stimmte das Bundeskabinett für eine bundesweit einheitliche Reform der Maklerprovision, nach der sich Käufer und Verkäufer die Kosten künftig hälftig teilen werden. Für Hausverkäufer ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers ratsam. Denn dank eines neutralen Blicks auf das zu vermarktende Objekt und jahrelange Erfahrung vermag ein kompetenter Immobilienmakler realistisch die Immobilie zu bewerten. Dies wirkt sich häufig positiv auf den letztlichen Angebotspreis aus. Zudem kümmert er sich um eine repräsentative Vermarktungsstrategie, organisiert die Besichtigungen und alle nötigen Unterlagen und führt nicht zuletzt professionell durch die Verhandlungen mit potenziellen Käufern. Der finale Verkaufspreis und ein deutlich reduzierter Aufwand für den Eigentümer sind deshalb nur zwei der vielen Gründe, die für einen Hausverkauf mit Immobilienmakler sprechen. 


Notarkosten

Auch die Gebühr für den Notarvertrag zählt zu den unumgänglichen Kosten beim Verkauf einer Immobilie. Allerdings liegen diese Kosten von oftmals mehreren tausend Euro üblicherweise beim Käufer. Es kann jedoch vorkommen, dass auch der Hausverkäufer die Notarkosten tragen muss. Juristisch gesehen sind nämlich beide Vertragsparteien für die Bezahlung des Notars haftbar. Stellt sich der Käufer beispielsweise als nicht zahlungsfähig heraus, muss der Verkäufer für sämtliche Notarkosten aufkommen. Da es jedoch zu den Aufgaben eines Immobilienmaklers gehört, die Liquidität des Käufers zu überprüfen, sind Eigentümer, die mit Hilfe eines Maklers verkaufen, hierbei in der Regel auf der sicheren Seite. 


3. Wer trägt die Kosten beim Hausverkauf?

Wie oben beschrieben fallen beim Hausverkauf diverse Kosten an. Manche davon liegen beim Verkäufer, andere wiederum beim Käufer. Zudem gibt es Kosten wie die Maklercourtage, für die beide Parteien gleichermaßen aufkommen müssen. Welche Posten für Käufer und Verkäufer im Einzelnen anfallen, haben wir an dieser Stelle noch einmal für Sie zusammengefasst.

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4. Kosten für den Verkäufer

Für den Verkäufer fallen häufig folgende Kosten für den Hausverkauf an:


  • Renovierungskosten
  • Kosten für die Beschaffung von Unterlagen
  • Steuern – ein steuerfreier Verkauf ist jedoch unter Umständen möglich
  • Vorfälligkeitsentschädigung – entfällt unter gewissen Umständen  
  • Maklerprovision – seit 2020 maximal 50 % der Gesamtcourtage


5. Kosten für den Käufer

Für den Käufer fallen oftmals folgende Kosten für den Hausverkauf an:


  • Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 - 6,5 % des Kaufpreises
  • Notarkosten – in der Regel 1-2 % des Kaufpreises 
  • Grundbucheintrag
  • Maklerprovision – seit 2020 maximal 50 % der Gesamtcourtage
  • Modernisierungskosten


6. Hausverkauf ohne Kosten

Es zeigt sich: Gänzlich ohne Kosten läuft der Hausverkauf weder auf Käufer-, noch auf Verkäuferseite ab. Viele Gebühren wie beispielsweise die Steuerabgaben lassen sich jedoch minimieren oder relativieren sich, indem die damit verbundenen Maßnahmen den Verkaufspreis erhöhen. Unsere erfahrenen Immobilienmakler unterstützen Sie gerne bei diesem Vorhaben und beraten Sie, um Ihren Verkauf nicht nur möglichst stressfrei, sondern auch wirtschaftlich zu machen.

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