Steuerpflicht bei dem Verkauf vermieteter Objekte

Sie wollen Ihre vermietete Wohnung aufgrund der günstigen Marktsituation verkaufen und Ihnen ist bewusst, dass der Veräußerungsgewinn einkommenssteuerpflichtig ist? Denn: die Wohnung wurde in den vergangenen drei Jahren nicht vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt, und die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist noch nicht abgelaufen. Die Frage, ob es eine Möglichkeit gibt, die pflichtmäßige Steuerabgabe zu mindern, liegt demnach nahe.

Die Höhe des Gewinns 

Die Höhe des Gewinns ist im Gesetz verankert und somit nicht beeinflussbar. Die Anschaffungskosten sind von dem Veräußerungserlös abzuziehen. Dabei wird der damalige Kaufpreis zuzüglich aller Anschaffungsnebenkosten, wie die Grunderwerbssteuer, etwaige Maklerkosten und Umschreibungskosten des Eigentums im Grundbuch errechnet.

Da auch nachträgliche Herstellungskosten für die Wohnung zu den Anschaffungskosten gerechnet werden, mindern diese dementsprechend den Veräußerungsgewinn. Dazu zählen beispielsweise Kosten für den Anbau eines Balkons. Wichtig ist es zu wissen, dass die Gebäude-Afa, die während der Vermietung als Werbungskosten abgezogen wurde, dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet werden muss. Kosten für die Vermarktung, wie z. B. Maklergebühren, können hingegen als Werbungskosten vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden.

Der Steuersatz

Der Veräußerungsgewinn unterliegt dem normalen Steuersatz, welcher progressiv ist. Mit zunehmender Höhe der zu versteuernden Einkünfte steigt auch der Steuersatz für die übrigen Einkünfte, also auch des Veräußerungsgewinnes. Unterliegt der Steuerpflichtige bereits einem hohen Steuersatz, so wird auch der Veräußerungsgewinn mindestens gleich hoch besteuert oder - der Progression entsprechend - höher.

Verlagerung des Veräußerungsgewinns

Einem Eigentümer ist eine einfallsreiche Idee gekommen, um die Progression zu umgehen. Kurz vor dem Verkauf schenkte er die Wohnung, je zur Hälfte seinem Sohn und seiner Tochter, welche anschließend die Wohnung verkauften. Die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns wurde somit auf die Kinder übertragen, die einem niedrigeren Steuersatz unterliegen, als der Vater.

Damit die Steuerpflicht auf diesem Wege nicht umgangen werden kann, sieht die Vorschrift des § 23 EstG folgende Regelung vor: bei einer Schenkung ist die Anschaffung eines Grundstücks durch den Schenker zuzurechnen. Dies bezieht sich sowohl auf den Zeitpunkt der Anschaffung als auch auf die Höhe der Anschaffungskosten. Demnach wurden die Kinder also so behandelt, als hätten sie das Grundstück zu dem Zeitpunkt erworben, wo es ihr Vater gekauft hatte. Da er ihnen das Grundstück zuvor jedoch geschenkt hatte, ist der Veräußerungsgewinn auf den Namen der Kinder entstanden, nicht aber auf den des Vaters. Der Steuersatz lag, aufgrund der minderen Einnahmen der Kinder, sehr niedrig. Auch der Steuersatz des Vaters für übrige Einkünfte wurde somit nicht negativ belastet.

Gegenteiliger Meinung war allerdings das Finanzamt, welches das Vorgehen des Vaters als Gestaltungsmissbrauch verstand und somit den Veräußerungsgewinn des Vaters versteuerte. Der Vater bekam nach der Konfliktaustragung über das Finanzgericht vom Bundesfinanzhof Recht zugesprochen (BFH, Urt. v. 23.4.2021, IX R (8/20).

Zu beachten sind allerdings die übrigen Steuerarten, die eine Rolle spielen können. Sobald die Höhe der Freibeträge überschritten wird, ist eine Schenkungssteuer Pflicht. Grunderwerbsteuer wird dagegen bei einer Schenkung nicht erhoben. Dies gilt auch dann, wenn Freibeträge nicht überschritten werden und keine Schenkungssteuer zu zahlen ist.

Wichtig ist es, die Schenkung tatsächlich auch zu vollziehen. Wenn die Kinder den Verkaufserlös in irgendeiner Form wieder auf den Schenker zurück übertragen könnte dies als Gestaltungsmissbrauch interpretiert werden und zu einer Steuerpflicht beim Vater führen.

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