Es kann ziemlich schwer sein, einen Problemmieter, der einmal in der Wohnung drinnen ist, wieder loszuwerden. Erfahrene Vermieter oder Hausverwaltungen wählen genau aus diesem Grund neue Mieter mit äußerster Sorgfalt aus. Dies ist allerdings nicht immer möglich, da sich nicht alle Probleme im Vorneherein feststellen lassen. Am Ende bleibt die Frage, wie Sie am besten vorgehen können, wenn Ihnen durch unliebsame Mieter ernsthafte Schäden drohen. Unsere Engel & Völkers Immobilienmakler aus Ingolstadt stellt Ihnen im Folgenden einige Ratschläge zusammen, die Sie in solch einer Situation unterstützen können.
Die Gerichte werden von Seiten vieler Vermieter als tendenziell mieterfreundlich wahrgenommen. Oft wird mit schlechten Chancen gerechnet, wenn man gerichtlich gegen einen Mieter vorgeht. Diese Pauschalisierung ist allerdings nicht ganz richtig. In den meisten Fällen sind konsequent rechtliche Schritte unter Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalts ein guter Weg, gegen Problemmieter vorzugehen. Weitergehende Folgeschäden lassen sich so vermeiden.
Kündigungsgrund: Miete nicht gezahlt
Unter welchen Vorrausetzungen dürfen Sie ein Mietverhältnis kündigen und wie gehen Sie dabei vor? Der in der Praxis wohl häufigste Kündigungsgrund ist die Nichtzahlung der Miete. Der Vermieter ist bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht geleisteter Mietzahlungen dazu berechtigt, den Mieter fristlos zu kündigen. Sobald der zweite Zahlungstermin verstrichen ist, ohne dass der Mieter seine Mietkosten überwiesen hat, können Sie, als Vermieter, sofort kündigen. Sie müssen also nicht bis zum ende des zweiten Monats abwarten. Eine vorherige Abmahnung für eine außerordentliche fristlose Kündigung ist in diesem Falle nicht erforderlich. Auch dann, wenn ein Mieter unregelmäßig oder nur Teilbeträge der Miete zahlt, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sobald der Mietrückstand sich auf den Betrag von zwei Monatsmieten summiert hat.
Es gibt auch Ausnahmen
Insbesondere in Krisenzeiten, wie etwa während einer Pandemie, ist es sinnvoll für Vermieter abzuwiegen, ob sich die Kündigung des Mieters lohnt, auch wenn sich dieser im Zahlungsverzug befindet. Ist beispielsweise ein Gewerbetreiber, der jahrelang ein zuverlässiger Mieter war, durch den Lockdown ins Wanken geraten, liegt die Frage nahe, ob sich das Geschäft unter den momentanen Bedingungen kurzfristig neu vermieten lässt. Alternativ ist es eventuell sinnvoller, sich mit dem langjährigen Mieter auf einen Mietnachlass zu einigen oder darauf vertrauen, dass er künftig wieder auf die Beine kommen wird.
Zahlende Problemmieter sind schwieriger zu kündigen
Die Kündigung eines Mieters, der seine Miete ordnungsgemäß bezahlt, der jedoch durch sein Verhalten andere Mieter belästigt oder den Zustand der Immobilie beeinträchtigt, ist dagegen schwieriger. Auf lange Sicht gesehen können derartige Mieter oft sogar größeren Schaden anrichten als die, die im Zahlungsverzug sind. Hier ist es durchaus ratsam, das Mietverhältnis schnellstmöglich zu beenden, damit weitere Schäden vermieden werden können. Zunächst ist eine Abmahnung des Mieters Pflicht, womit Sie ihm die Gelegenheit geben, sein verhalten zu ändern. Sollte sich mit der Zeit keine Besserung einstellen, ist auch hier eine fristlose Kündigung zulässig. Allerdings müssen Sie sich exakt an diverse formale Erfordernisse halten, damit Sie sich auch vor Gericht durchsetzen können, falls der Mieter nach Ihrer Kündigung nicht freiwillig die Wohnung räumt.
Langwieriger Rechtsstreit potenziert die Probleme
Das Risiko eines langjährigen Rechtsstreits aufgrund von Formfehlern kann vermieden werden, in dem Sie gleich von Anfang an einen spezialisierten Rechtsanwalt zu Rate ziehen. So können Sie sicher gehen, schon von der ersten Abmahnung an die richtigen Schritte zu gehen. In der Zeit, bis eine Räumungsklage vor Gericht Erfolg hat und bis die Räumung dann auch tatsächlich vollbracht ist, häufen sich meistens Zahlungsausfälle an- schlimmstenfalls kommen noch weitere Folgeschäden dazu. Die Aussichten, die ausbleibenden Mietkosten irgendwann einzutreiben oder die Verluste durch Schadenersatzklagen gegen den Mieter zu kompensieren, sind in den meisten Fällen sehr gering. Es kommt also darauf an, dass Sie im richtigen Moment einen Spezialisten an der Hand haben, der Ihre Rechte genau kennt und Ihnen hilft, sie zügig und konsequent durchzusetzen.
Haben Sie erst vor kurzem ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Immobilie gekauft und benötigen nun Unterstützung bei der Mieterauswahl oder beim Umgang mit Problemmietern? Dann kontaktieren Sie unser Engel & Völkers Team aus Ingolstadt! Unsere lokalen Immobilienberater beraten Sie gerne in all Ihren Anliegen rund um das Thema Immobilie.
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