ESG und Transaktionsberatung: Noch ein Annäherungsprozess zwischen Käufer und Verkäufer

Natürlich schlägt sich ESG auch in der Bewertung von Immobilien nieder: Die Erfüllung von Environmental, Social und Governance Faktoren (ESG) werden zukünftig die Nachfrage und Preise von Immobilien deutlich beeinflussen. Ein gutes ESG-Rating wird zu materiellen Bewertungszuschlägen führen, ein schlechtes zu Abschlägen. So einfach? Wohl nicht. Die Auswirkungen auf die Bewertung, sprich der Preisimpakt von ESG, ist zurzeit noch nicht – im Sinne eines Gesetzes – bewertbar. In der Praxis heißt das: Wir als Transaktionsberater setzen uns mit den Vorstellungen der Käufer und Verkäufer auseinander und nähern uns ihnen Schritt für Schritt an. Wir übersetzen die ESG-Bewertung des Käufers und des Verkäufers für die jeweils andere Seite. Im Kern geht es darum, die Informationsasymmetrie zwischen den Parteien zu beseitigen.

Dass wir dabei in unserer Due Diligence alle Chancen und Risiken des Assets aufdecken und beurteilen, ist nichts Neues. Neu ist, dass wir Nachhaltigkeitsrisiken jetzt mit einbeziehen. Die ESG-Due-Diligence wird zum verpflichtenden Bestandteil bei der Ankaufsprüfung. Dafür benötigen wir als Transaktionsberater und Dienstleister zusätzliche Kompetenzen.

Bewerten heißt vergleichen: Um aber ESG vergleichen zu können, fehlen uns zurzeit noch die Daten. Es fehlt ein einheitliches ESG-Prüfraster, das eine Vergleichbarkeit ermöglicht. ECORE oder die gif arbeiten daran, international gibt es das GRESB oder die GRI, große Investoren erstellen ihre eigenen Standards. Und so ist die Unsicherheit in unserer Branche nach wie vor groß, wenn es um die konkrete Umsetzung von ESG-Kriterien geht. Das „E“ in ESG lässt sich dabei noch ganz gut greifen, aber was ist mit dem „S“ und „G“? Müssen wir zukünftig darauf achten, welche Mieter im Objekt sind, welche Mieter ESG-kompatibel sind? Wie grenzen wir ab? Und was machen wir mit zukünftigen Klima- und Umweltrisiken? Brauchen wir als Berater eine eigene Nachhaltigkeitsstrategie, um weiterhin von unseren institutionellen Kunden Aufträge zu erhalten? Viele Fragen sind noch zu klären, doch unsere zukünftigen Auftraggeber werden es wissen wollen – packen wir es an.