München/Frankfurt, 08. Oktober 2015 – Unter dem Motto „Boomende Immobilieninvestmentmärkte – wie und wo institutionelle Anleger ihr Geld in Wohnimmobilien anlegen“ fand auf der Expo Real der 2. Expertentalk von Engel & Völkers Investment Consulting statt. In diesem Rahmen diskutierten acht Vertreter der Immobilienbranche die Investitionsstrategien institutioneller Anleger auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Neben Felix von Saucken und Kai Wolfram, Geschäftsführende Gesellschafter von Engel & Völkers Investment Consulting GmbH nahmen Martin Eberhardt, Geschäftsführer Bouwfonds Investment Management Deutschland, Francesco Fedele, Vorstand BF.direkt AG, Sascha Giest, Geschäftsführer Velero Partners GmbH, Thomas Landschreiber, CIO CORESTATE Capital AG, Dr. Marc Schulten, CEO FFIRE Immobilienverwaltung AG, und Markus Terboven, Vorstand Gewobag Wohnungsbau-AG, an dem Expertentalk teil.
Die zentralen Ergebnisse der Diskussionsrunde: „Der Nachfragedruck im Wohnimmobilienbereich ist nach wie vor sehr groß – dies gilt sowohl für die A-Städte als auch für B-Standorte. Institutionelle Investoren sind aktuell bereit, bis hin zum 22- bis 24-fachen der jährlichen Nettomieteinnahmen für deutsche Core- oder Core-Plus-Wohnimmobilien zu bezahlen“, fasst Kai Wolfram von Engel & Völkers Investment Consulting zusammen. Der Preisanstieg in den letzten zwei Jahren war teilweise extrem rasant: Die Preise von Wohnimmobilien in Berlin beispielsweise sind im Schnitt jeweils um rund vier Faktoren gestiegen – und zwar in A-, B- und C-Lagen. „Gegen Risiken aus etwaigen Markteinbrüchen sichern sich die Institutionellen mit konservativen Fremdkapitalquoten ab“, erläutert Felix von Saucken von Engel & Völkers Investment Consulting. Im Durchschnitt wird mit einem LTV von rund 60 Prozent finanziert. Was die Mietsteigerungen angeht, ist der Kapitalmarkt sehr optimistisch: Aus den Aufschlägen zum Net-Asset-Value von börsen-notierten Bestandshaltern kann man unterstellte Mietsteigerungen von durchschnittlich beinahe 5 Prozent pro Jahr ablesen. Allerdings kalkuliert der Großteil der institutionellen Anleger anders – in der Regel nicht mit mehr als 1,5 bis 2,0 Prozent Mietsteigerung pro Jahr. „Insgesamt ist zwar eine Verschiebung der Investitionen zu mehr Risiko zu beobachten – allerdings fällt dieser so genannte „Risk-Shift“ im institutionellen Bereich nur moderat aus“, resümiert Kai Wofram.
„A-Lagen wie Berlin und Hamburg erfahren sehr viel Aufmerksamkeit – manchmal zu viel.“
Wo lohnt sich noch der Einstieg? Wohnimmobilien bleiben trotz des Preisanstiegs und sinkender Renditen auf der Einkaufliste vieler Investoren. „Sicherlich lohnt sich nach wie vor der Einstieg in Deutschland“, betont Thomas Landschreiber von CORESTATE. „Die Makroökonomischen Rahmenbedingungen – beispielsweise das hohe Bruttoinlandsprodukt und eine niedrige Arbeitslosenquote – machen Deutschland zu einem attraktiven Investmentstandort“, so Landschreiber. Außerdem steigt der Nachfragedruck weiter: „Versicherungen und Versorgungswerke wollen ihre Immobilienquote schon seit Jahren erhöhen“, erläutert Martin Eberhardt von Bouwfonds. „Allerdings stehen sie derzeit vor der Herausforderung, dass sie in einer ausgeprägten Hochpreisphase investieren müssen“, so Eberhardt.
„Wohnimmobilien in den Big-Seven-Städten, insbesondere in Hamburg, München und Berlin, bieten einen sehr sicheren Hafen. Insgesamt schätzen wir das Marktrisiko immer noch als gering ein“, sagt Markus Terboven von der Gewobag. Das betont auch Martin Eberhardt von Bouwfonds: „Die Marktaussichten bleiben für die meisten Metropolen positiv – vielerorts ist die Nachfrage nach Wohnraum höher als das Angebot. Das wird auch zukünftig zu steigenden Mieten führen.“ Sascha Giest von Velero sieht die hohe Nachfragkonzentration auf die A-Städte dagegen kritisch: „A-Lagen wie Berlin und Hamburg erfahren sehr viel Aufmerksamkeit – aus unserer Sicht zu viel. Es wird zu viel künftige Wertsteigerung mit eingepreist.“
Einig waren sich die Experten dagegen, dass besonders B-Städte mit positiven wirtschaftlichen und demografischen Prognosen sehr interessant seien. „Hier ist die Rendite höher, das Risiko ausgewogen“, stellt Gewobag-Vorstand Terboven fest. „Deutschland bietet nicht nur die großen sieben Städte, sondern auch 600 Mittelstädte“, ergänzt Thomas Landschreiber. Das bestätigt auch Dr. Marc Schulten von FFIRE: „Daher stehen auch opportunistische Investments in B- und C-Lagen sowie Bestände mit größeren Leerständen derzeit im Fokus vieler Investoren.“ Und Sascha Giest fügt hinzu: „Chancen bieten sich noch vor allem in B- und C-Lagen oder bei kleineren Portfolios ohne den sonst recht erheblichen Konkurrenzdruck anderer Bieter. Hier kann man noch zu attraktiven Konditionen einkaufen, wenn man die Teilmärkte gut kennt.“ B-Lagen sind zwar auch schon mehr in den Fokus gerückt, und es gibt hier bereits stellenweise Übertreibungen, aber nicht flächendeckend. Denn schlechte Objekte und sehr schwache Standorte sind weiterhin schwer verkäuflich, das ist aus unserer Sicht ein gutes Zeichen.“
Die Zeiten großer und günstiger Portfolien dürften erstmal vorbei sein. Francesco Fedele, Vorstand der BF.direkt AG, rät ebenfalls dazu, Opportunitäten außerhalb des Mainstreams zu nutzen: „Eine interessante Portfoliobeimischung ist aus unserer Sicht Mezzanine-Kapital für Projektentwicklungen. Dort lässt sich nach wie vor ein interessantes Renditeniveau erzielen. Für den Gesamtmarkt sehen wir eine ungebrochene oder sogar noch gestiegene Nachfrage nach den A-Städten.“
„In A-Lagen sind Faktoren über dem 20-fachen inzwischen fast flächendeckend üblich.“
Welche Preise sind Investoren bereit, zu zahlen? Die Attraktivität deutscher Wohnimmobilien bleibt bei in- und ausländischen Investoren ungebrochen. Die Renditen auf den Wohnungsmärkten sinken daher seit 2009 und liegen mittlerweile deutlich unter den Werten der Jahre vor der Finanzkrise. „Die steigenden Kaufpreise werden von den Investoren derzeit akzeptiert“, beobachtet Gewobag-Vorstand Terboven. „Wir sehen über alle Objektkategorien und Risikoklassen hinweg ein anziehendes Preisniveau“, konstatiert auch BF.direkt-Vorstand Fedele. Experte Giest: „In A-Lagen sind Faktoren über dem 20-fachen inzwischen fast flächendeckend üblich, zum Teil auch erheblich mehr.“
Dr. Marc Schulten von FFIRE sieht sogar noch höhere Multiplikatoren: „Faktoren jenseits des 24-fachen bei A-Lagen in Berlin, in B-Lagen jenseits des 15-fachen und in C-Lagen jenseits des 12-fachen sind mittlerweile an der Tagesordnung. Vor zwei Jahren waren die Preise noch jeweils um rund vier Faktoren niedriger.“ Diese Werte bestätigt Thomas Landschreiber: „Unsere Erfahrungen zeigen, dass institutionelle Investoren teilweise bereit sind bis hin zum 22- bis 24-fachen der jährlichen Nettomieteinnahmen für deutsche Core- oder Core-Plus-Wohnimmobilien zu zahlen. Im Bestandswohnungsbau in B- und C-Städten sehen wir eher Faktoren zwischen dem 10-und dem 15-fachen.“ Dem stimmt auch Sascha Giest von Velero zu: „Wir finden noch wirklich gute Assets an vernünftigen Standorten im Preisbereich 11- bis 13-fach. Dies stellt je nach Zustand, Vermietungsstand und Ausblick ein sehr gesundes Investment-Profil dar.“
„Die meisten institutionellen Investoren finanzieren mit einem LTV von rund 60 Prozent.“
Verschuldungsgrad (LTV): Ein Element, das zur Risikobegrenzung beiträgt, sehen die Experten in den konservativen Verschuldungsgraden. Diese berücksichtigen eine mögliche Preiskorrektur durch etwaige zukünftige Zinsänderungen. Im Durchschnitt finanzierten aber die meisten institutionellen Investoren mit einem LTV von rund 60 Prozent, so die mehrheitliche Meinung der Experten. Thomas Landschreiber, CIO der CORESTATE Capital AG, beobachtet geringere Werte: „Der LTV für institutionelle Investoren liegt derzeit zwischen 30 und 50 Prozent.“ Allerdings gibt die Kennziffer LTV auch eine unzureichende Risikoeinschätzung, denn die hohen Wertsteigerungen der vergangenen Monate und das niedrige Zinsniveau würden reale Risiken eher abmildern.
„Wir sehen noch Raum für Miet- und Preissteigerungen.“
Wertsteigerungen und Mietsteigerungen: Neben den regionalen Besonderheiten, die sowohl in den Big-Seven-Städten, B- und C-Städten sowohl generell als auch je Stadtteil äußerst unterschiedlich ausfallen, sehen alle Experten die Werte aber durch zwei Faktoren getrieben: „Aufgrund der anhaltenden Fokussierung der Investoren auf A-Städte und das in vielen Objektkategorien eher knappe Angebot sehen wir noch Raum für Miet- und Preissteigerungen“, fasst BF.direkt-Vorstand Fedele die Diskussion zusammen. Dass gerade aus Kapitalmarktperspektive noch große Hoffnung auf weiter steigende Mieten besteht, erläutert Dr. Marc Schulten von FFIRE an folgenden Beispiel: „An den Kurs-Aufschlägen zum Net-Asset-Value von börsennotierten Bestandshaltern, die derzeit bei 30 bis 40 Prozent liegen, kann man unterstellte Mietsteigerungen von durchschnittlich beinahe 5 Prozent pro Jahr ablesen.“ Allerdings kalkuliert der Großteil der institutionellen Anleger anders, wie unter anderem Sascha Giest betont: „Wir rechnen nie mit mehr als jährlich 1,5 bis 2,0 Prozent Mietsteigerung, je nach Lage aber auch mal mit weniger. Was wir darüber hinaus erreichen, ist dann das viel beschriebene Upside. Faktorexpansion rechnen wir nie mit ein.“ Das sieht auch Thomas Landschreiber von CORESTATE ähnlich: „ Ganz nach den Wünschen unserer institutionellen Anleger akquirieren wir Objekte im Core- bis Core-Plus-Segment. Die Wohnimmobilien sind nicht älter als 15 Jahre, sodass keine enormen Instandsetzungsmaßnahmen benötigt werden, da es sich um renovierte oder sanierte Objekte handelt. Vorrangig ist, über viele Jahre eine stabile Rendite auszuschütten. Miet- und Wertsteigerungen werden klassischerweise mit jährlich ein bis zwei Prozent gerechnet.“
„Verbesserte Fremdfinanzierungsmöglichkeiten begünstigen Risk-Shift.“
Risikoneigung: Generell sehen die Experten eine ansteigende Risikoneigung. Denn offenbar sind viele Investoren bereit, auf zukünftige Mietsteigerungen zu setzen und diese auch schon zu einem erheblichen Teil mit einzupreisen. Allerdings teilen sich hier auch die Meinungen. „Zum einen investieren eine Reihe von konservativen institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Versicherer weiterhin in Core-Objekte in A- und B-Städten. Zum anderen nehmen eine Vielzahl von Anlegern mittlerweile aber auch Risiken wie Leerstand, Instandhaltungsstau oder Investitionen in Projektentwicklungen in Kauf, um die Renditekompression auszugleichen“, erläutert Dr. Marc Schulten von FFIRE. Ein weiterer Trend: „Teilweise verlagern Investoren ihre Investitionsstrategie von klassischen Bestandsimmobilien hin zu Studentenwohnungen, altersgerechtem Wohnen und Pflegeheimen, um noch entsprechende Renditen zu erwirtschaften“, so Martin Eberhardt, Geschäftsführer von Bouwfonds Investment Management Deutschland und fügt hinzu: „Eine Möglichkeit, noch akzeptable Renditen zu erzielen, ist der Erwerb von Immobilien, die sich noch im Entwicklungsstadium befinden. Dies bringt zwar höhere Risiken mit sich, ermöglicht aber auch bessere Preise.“
Dr. Marc Schulten, CEO der FFIRE Immobilienverwaltung AG fügt hinzu: „Da ursprünglich als opportunistisch bezeichnete Investments jetzt schon als Value Add bezeichnet werden und diese selber bisweilen schon Core-Plus genannt werden, ist ein ‚Risk-Shift‘ unverkennbar – dies liegt aber vor allem auch an den verbesserten Fremdfinanzierungsmöglichkeiten, so dass die Banken nicht ganz unschuldig an dieser Entwicklung sind.“ Allerdings betont auch Thomas Landschreiber von CORESTATE: „Im institutionellen Bereich ist die Risikoneigung eher gering. Dies bringt zwar nur ein begrenztes Upside-Potenzial mit sich, aber die Sicherheit stabiler Einkommensströme steht im Vordergrund.“