Renaissance der Vereinzelung

Einzeldeals dominieren das Transaktionsgeschehen, Portfoliotransaktionen gehen zurück – das zeigt der Blick auf den deutschen Immobilieninvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2022. Dabei setzt sich dieser Trend unabhängig von der Assetklasse durch.

Unsere Erfahrung aus den letzten Wochen: Das früher fast alltägliche Premium bei Portfoliodeals wird heute nur noch dann gezahlt, wenn die einzelnen Produkte des Portfolios maximal homogen sind und insbesondere in A-Städten liegen. Je heterogener aber das Portfolio und je geringer die Anzahl der Objekte in Top-Lagen, "dreht sich der Spieß gar um". Sprich: Das Portfolio-Premium wird dann sogar zu einem Portfolio-Discount und die Summe der Einzelwerte der Objekte liegt über dem Portfolio-Preis.

Die Vereinzelung von Portfolios erfährt aufgrund der aktuell restriktiven Finanzierungspolitik der Banken, erhöhten Eigenkapitalanforderungen und steigenden Zinsen eine Renaissance – zuletzt hatten wir das Phänomen nach der Finanzkrise 2010. Auch damals waren heterogene Portfolios schwer an den Mann zu bringen, unter Verkaufsdruck stehende Investoren setzten auf die Vereinzelung oder zumindest auf eine Aufteilung der Bestände in Teil-Portfolios. Damals wie heute soll mit dieser Aufteilung wieder ein homogenes Produkt entstehen, das sich deutlich leichter verkaufen lässt. Diese Vorgehensweise erlaubt auch einen Wechsel von der Institutionellen Welt in Richtung des Immobilien-Mittelstandes und der privaten Käufer.

Um den altbekannten Argumenten gleich den Atem zu nehmen: Nein, die Vereinzelung von Portfolios führt nicht zu längeren Transaktions-Prozessen. Im Gegenteil: Mittelständische und private Käufer sind regelmäßig schneller als institutionelle Käufer. Sie sind oft nah am Markt, führen bei der Due Diligence keine Monsterprozesse durch, benötigen keine Abstimmung mit Gremien, Organen und Kapitalsammelstellen und finanzieren sich durch ihre Hausbank. Restanten können über ein entsprechendes Timing bei der Vermarktung von Einzelobjekten vermieden werden.

Portfoliotransaktionen und große Einzelinvestments

Wir können beides – große Portfoliodeals oder deren Aufteilung in Einzelinvestments. Dass uns eine Aufteilung problemlos gelingt, konnten wir schon nach der Finanzkrise unter Beweis stellen. Unser Netzwerk ist perfekt für die Vereinzelung von Portfolios – egal ob in Einzelobjekte oder in Teilportfolios - aufgestellt. Mit über 300 Büros sind wir in jeder relevanten Lage präsent, die Kolleginnen und Kollegen kennen ihre Teilmärkte und die relevanten Marktteilnehmer, so dass hier der Switch von Institutionell zu Mittelstand/Privat gelingt und im Ergebnis zu einem höheren Exit-Preis für den Verkäufer führt.