Wohnen ist eines der Grundbedürfnisse der Menschen. Daher ist der Kauf einer eigenen Wohnimmobilie trotz oder aufgrund steigender Immobilienpreise nach wie vor sehr beliebt. Während die Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt, bleibt das Angebot an Immobilien knapp. Dadurch steigen die Immobilienpreise. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist von verschiedenen Faktoren abhängig. So spielen zum Beispiel die demographische Entwicklung, das Wanderungssaldo, aber vor allem auch das Zinsniveau eine wichtige Rolle. Wenn sich das Zinsniveau in nächster Zeit nicht wesentlich ändert, ist eine Trendumkehr in unserer Region vorerst nicht zu erwarten. Da auch die Mieten steigen, ist der Kauf einer Immobilie eine Investition in die eigene Zukunft. Allerdings wird zurzeit immer öfter die Frage gestellt, ob sich eine Immobilienblase bildet oder nicht.
Aber was ist überhaupt eine Immobilienblase? Und wie erkennt man sie?
Immobilienblase- Was ist das?
Eine Immobilienblase bedeutet einen Anstieg der Preise – in diesem Fall von Immobilien – der nicht mehr durch das natürliche Auf und Ab von Angebot und Nachfrage erklärt werden kann. Eine solche wird sich entwickeln, wenn Käufer bereit sind, stark überhöhte Immobilienpreise zu zahlen. Das Ergebnis sind deutlich überbewertete Immobilien. Dies führt dazu, dass Immobilien als knapper angesehen werden, als sie wirklich sind. Dann wird zu viel gebaut, in Immobilien investiert und es werden falsche Anlageentscheidungen getroffen.
Zu einem bestimmten Zeitpunkt erreichen die Preise ihren Höchststand. Fallen sie anschließend stark zurück, etwa aufgrund steigender Zinsen und psychologischer Effekte, die zu einem starken Nachfragerückgang führen, käme das dem Platzen einer Blase gleich. Dies stellt eine Gefahr dar, denn der Wert der Immobilie wird deutlich reduziert bzw. zerstört.
Woran erkenne ich frühzeitig eine Immobilienblase?
Kriterium 1: Kaufpreise und Mieten entkoppeln sich
Steigende Mieten führen auch zu steigenden Kaufpreisen. Aber wann steigt die Miete? Bei Nachfrageüberhang bedeutet dies, dass viele Menschen nach Wohnungen suchen, aber nur sehr wenige Mietwohnungen oder -häuser leer stehen. Dies wiederum bedeutet, dass höhere Mieten verlangt werden können. Wenn die Miete der monatlichen Kreditrückzahlung entspricht, ist der Kauf einer Immobilie für viele Menschen interessant. Aufgrund von hohen Mieten lohnt es sich also, in Immobilien zu investieren, denn im besten Fall sind die Mieteinnahmen höher als die Kreditausgaben. Wenn Immobilien auf Basis von Mietsteigerungen einen stabilen Wertzuwachs bieten, werden die Nachfrage nach Immobilien und deren Preis weiter steigen. Steigen aber die Kaufpreise ohne eine ausreichende Erhöhung des Mietniveaus, wird die Immobilie als Kapitalanlage unattraktiv und auch für Eigennutzer ist dann das Mieten kostengünstiger als das Kaufen. Daraus resultiert eine sinkende Nachfrage und somit sinkende Preise.
Kriterium 2: Hyper-exponentielle und wellenartige Preissteigerungen
Ein stetiges Wachstum (exponentielles Wachstum) von Preisen ist völlig normal und nicht auffällig. Darunter fallen z.B. 5% in einem Jahr. Eine Hyper- exponentielle Preissteigerung ist jedoch ein Hinweis auf eine möglicherweise bevorstehende Immobilienblase. Dies bedeutet, dass die Preise von Jahr zu Jahr deutlich steigen. Beispielsweise im ersten Jahr um 5%, im nächsten Jahr um 6%, dann um 7% und so weiter. Aber auch wellenartige Preissteigerungen könnten ein Indiz für eine Immobilienblase darstellen. Dies bedeutet, dass die Preise in den Metropolen (in den Top-Lagen) zunächst als erstes steigen. Keine neue Erkenntnis. Aber die Entwicklung danach ist eine andere. Das Preiswachstum zieht sich in Wellen mit zeitlicher Verzögerung bis ins Umland und zuletzt auch in die ländlichen Regionen.
Kriterium 3: Sehr niedrige Zinsen
Ein weiteres Anzeichen für eine sich bildende Immobilienblase sind sehr niedrige Hypothekenzinsen. Dann könnte es sein, dass die Banken risikoreiche Kredite vergeben, welche im Falle eines Platzens der Blase zu faulen Krediten und damit zu einem großen Problem werden würden.
Aktuelle Situation
Einige Zeit wurde davon ausgegangen, dass die Coronavirus- Pandemie negative Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt haben würde. Dies ist jedoch nicht eingetreten. Ganz Im Gegenteil: die Immobilienpreise steigen weiter an. Doch nun machen sich einige Experten über eine kommende Immobilienblase bzw. sogar über das Platzen einer solchen Blase sorgen. Auch einige Analysten sehen derzeit Anzeichen für eine kommende Immobilienblase. Schließlich steigen auch in Deutschland die Haus- und Wohnungspreise seit vielen Jahren immer weiter an. Die Preissteigerung von Immobilien wird nicht nur von Jahr zu Jahr größer, sie ist auch höher als das Wachstum der Mieten. Und die Zinsen stehen ebenfalls seit Jahren auf einem historischen Tief. Auch das wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica ermittelte, dass das Risiko einer Immobilienblase gegeben ist. Gleichzeitig steigt aber auch die Inflationsrate in Deutschland wie schon lange nicht mehr, was das Platzen einer Blase verhindern würde. Der Empirica- Chef Reiner Braun erklärte, je mehr Inflation, desto mehr Luft könnte die Immobilienblase verlieren. Reiner Braun ist der Meinung, dass die hohe Inflation von Dauer sein werde. Dies hat zur Folge, dass selbst bei einem tatsächlichen Wertverlust der Preis stabil bleiben kann. Steigende Zinsen erhöhen das Risiko einer Blase- aber je höher die Inflationsrate, desto mehr Luft kann die Preisblase verlieren- und die nominalen Immobilienpreise werden nicht zusammenbrechen.
So einfach ist also nicht festzustellen, ob sich eine Blase bildet. Eine Blase ist mehr als nur ein erhöhter Preis sowie ein paar andere Kriterien. Es müssen vielmehr weitere Hinweise untersucht und deren Ursache verstanden werden, um eine Blase festzustellen. Eine reale Ursache für das rasante ansteigen der Preise kann auch eine Wohnungsknappheit sein. Diese scheint in vielen Städten gegeben. Niedrige Zinsen sind derzeit durch die Geldpolitik der EZB zu erklären und nicht zwingend ein Zeichen für risikoreiche Kredite. Und so gibt es durchaus ernst zu nehmende Stimmen, welche nicht von einer Blasenbildung ausgehen.
Drei Argumente der KfW gegen eine Immobilienblase
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) untersuchte, ob sich eine Immobilienblase am Häusermarkt bildet, konnte dies jedoch verneinen. Um zu dieser Aussage zu gelangen wurden drei Kriterien analysiert, die für eine Immobilienblase sprechen würden:
1. Immobilien würden zu spekulativ erhöhten Preisen aufgekauft werden.
2. Es würde Hinweise für kommende Preiseinbrüche geben.
3. Risikoreiche Kredite würden vergeben werden (von Banken).
Laut der KfW sind diese drei Kriterien im Moment nicht erfüllt, weshalb sie keine Immobilienblase vermuten. Die in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegenen Immobilienpreise (schneller als Inflation und Haushaltseinkommen) gleichen sich durch die niedrigen Zinsen aus, sodass der Kauf eines Hauses am Ende nicht viel mehr Geld kostet. Zudem stieg die Wohnungsquote, also der Anteil derjenigen, die in ihrem eigenen Haus leben, von 41,6 % (2006) auf 46,5 % (2018). Hinweise auf schnell abfallende Preise sind momentan ebenfalls nicht erkennbar und auch die Finanzierungslage deutet derzeit nicht auf eine Blase hin.
Aussicht
Ob sich eine Immobilienblase wirklich bildet, kann also aktuell keiner so genau sagen, da die Anzeichen unterschiedlich interpretiert werden. Jedoch ist es besser die Blase frühzeitig zu erkennen und darauf vorbereitet zu sein. So hat die Wohnimmobilienbranche mehr als einmal ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber einer Investorenkrise bewiesen und auch im Vergleich zu anderen Immobilienklassen sind Wohnimmobilien krisenfest.
Zwar gibt es auch am Wohnimmobilienmarkt Anzeichen für die Bildung einer Preisblase, aber nicht dafür, dass eine echte Blase kurz vor dem Platzen steht. Insbesondere in den großen Metropolen besteht die Gefahr einer Blasenbildung. Zum Beispiel in Frankfurt am Main ist der Wohnimmobilienmarkt, laut einer Studie, so überhitzt wie in keiner anderen Metropolregion der Welt. Laut der Schweizer Großbank UBS ist das Finanzzentrum am Main am stärksten von einer Blasengefahr bedroht. Wie Finanzinstitute mitteilten, lag Frankfurt im Untersuchungszeitraum von Mitte 2020 bis Mitte 2021 vor Toronto, Hongkong und München. Seit 2016 sind die realen Immobilienpreise in Frankfurt am Main inflationsbereinigt jährlich um 10 % gestiegen.
In Thüringen dagegen gibt es zwar auch einige Indikatoren, welche für eine Blasenbildung typisch sind, jedoch sollten sich auf Grund der insgesamt moderateren Kaufpreise und dem deutlich günstigeren Verhältnis zwischen Mieteinahmen und Kaufpreis in absehbarer Zeit hier die Immobilienpreise weiterhin positiv entwickeln. Wenn es allerdings tatsächlich zum Platzen einer Blase auf dem deutschen Immobilienmarkt kommen sollte, wird dies auch vor Thüringen nicht Halt machen.