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Marktbericht WGH Kassel 2017/2018

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Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Kasselist geprägt von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Aufgrund einer erkennbar abwartenden Haltung von potenziellen Verkäufern sank die Transaktionszahl im Jahr 2015 um 26 % auf 89 Objekte. Damit einhergehend schrumpfte der Gesamtumsatz um 20 % auf 51 Mio. EUR im Vergleich zum Vorjahr. Die Attraktivität Kassels als Anlagemarkt drückt sich in einem kontinuierlich steigenden Preisniveau aus. Für ein Wohn- und Geschäftshaus zahlten Käufer im vergangenen Jahr durchschnittlich 573.000 EUR.

Knappes Angebot in allen Lagen

Sofern Objekte auf den Markt kommen, handelt es sich überwiegend um Immobilien, die aus familiären Gründen veräußert werden. Insgesamt ist das Angebot stadtweit knapp. Als Käufer treten vor allem Anleger aus der Region bzw. aus dem Großraum Rhein-Main auf, die aufgrund der dortigen überhitzten Märkte ihren Bestand in Kassel erweitern. Vereinzelt sind Erstkäufer und bei geeigneter Objektgröße auch institutionelle Investoren am Markt aktiv. Der klassische Kapitalanleger strebtnach Immobilien mit hohem Wohnanteil, die sich in guten und mittleren Lagen befinden. Zudem legt er Wert auf ein beständiges Mieterklientel sowie stabile Mieteinnahmen. Es herrscht aber auch eine hohe Nachfrage nach unsanierten Objekten mit interessantem Mietsteigerungspotenzial. In Stadtbereichen wie dem Vorderen Westen oder Wehlheiden konnte durch derartige Aufwertungsmaßnahmen die Lagequalität verbessert werden.

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Faktoren ziehen an

In sehr guten Lagen wie Bad Wilhelmshöhe und Mitte wird das bis zu 20,0-Fache der Jahresnettokaltmiete erzielt; gleichzeitig liegen die Verkaufspreise hier in der Spitze bei 2.300 EUR/m2. In guten Lagen wie der Südstadt werden Faktoren von maximal 18,0 und Verkaufspreise bis zu 1.800 EUR/m2 umgesetzt. Mit Faktoren zwischen 11,5 und 16,0 sind der Stadtteil Niederzwehren und andere mittlere Lagen nur unwesentlich günstiger; die Verkaufspreise liegen hier im Mittel bei 950 EUR/m2. In einfachen Lagen wie Nord-Holland, dem Fasanenhof oder dem Wesertor werden Faktoren von bis zum 15-Fachen der Jahresnettokaltmiete und Verkaufspreise bis zu 800 EUR/m2 aufgerufen.

Investitionen in die Infrastruktur

Kassel konzentriert sich im Wesentlichen auf den Ausbau der Infrastruktur, dennoch tragen punktuelle Projektentwicklungen vereinzelt zur Aufwertung bei. Auf dem Gelände des ehemaligen Stadtbads Mitte entstehen derzeit neue Büro- und Einzelhandelsflächen, die positive Auswirkungen auf die angrenzenden Straßenzüge haben werden. Durch soziale Stadtteilprojekte konnten in der Unterneustadt dynamische Entwicklungen angestoßen werden. Bestehende Wohnimmobilien werden zunehmend in Wert gesetzt: beispielsweise die Wohngebäude im Nordstadtquartier, die durch Sanierungsmaßnahmen hochwertig modernisiert wurden und nun Wohnflächen für kleine Haushalte und junge Erwachsene bieten. Direkte und indirekte Entwicklungsimpulse gehen vom Zuzug der Studierenden aus – so sind in den letzten Jahren neue Wohnheime, Hörsäle und ein neues Mensagebäude in Kassel entstanden.

Attraktives Anlageziel mit Potenzial

Auch wenn die Nachfrage nach Wohnraum in Kassel stetig zunimmt, wird sich die Neubautätigkeit aufgrund knapper Baugrundstücke mittelfristig verringern. Eine wachsende Zahl an Studenten lässt die Nachfrage nach kleinräumigem und WG-geeignetem Wohnraum weiter anziehen. Durch attraktive Renditen in einer wirtschaftlich stabilen Umgebung ist das Interesse an Kassel als Anlageziel ungebrochen hoch und zeichnet sich 2016 durch ein dynamisches Marktgeschehen aus. Eigentümer können die positiven Verkaufsbedingungen nutzen und die zu erzielenden Einnahmen in größere Objektvolumen anlegen. Engel & Völkers Commercial prognostiziert eine Anzahl von 90 bis 100 Transaktionen bei einem Umsatzvolumen von 55 bis 65 Mio. EUR.


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