Technisch kompliziert, hoher Betreuungsaufwand, mindere Flächenqualität – Gewerbeparks hatten jahrzehntelang mit Imageproblemen zu kämpfen. Aktuell sehen aber immer mehr Investoren die Vorteile der heterogen Flächenkonzepte für Produktion, Lagerung, Reparatur, Forschung und Verwaltung.
„Anleger erkennen zunehmend, dass der Mix aus unterschiedlichen Unternehmen mit verschiedenen Mietlaufzeiten das Investmentrisiko im Vergleich zu klassischen Assetklassen diversifiziert und attraktive Wertsteigerungspotenziale bietet”, erläutert Anton Hansen, Leiter Industrieflächen bei Engel & Völkers Commercial Hamburg.
Rasantes Wachstum
Aktuelle Marktberichte zeigen, dass Gewerbeparks mit 1,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen knapp 40 Prozent des gesamten Investmentvolumens 2019 an Unternehmensimmobilien darstellten. Vergleichbar dynamisch entwickelte sich die Bautätigkeit, die von rund 90.000 Quadratmeter fertiggestellter Fläche im Jahr 2015 fünf Jahre später auf etwa 210.000 Quadratmeter anwuchs.
Auch anhand der steigenden Flächenumsätze, durchschnittlich 370.000 Quadratmeter in den zurückliegenden fünf Jahren, lässt sich die Attraktivität für Unternehmen und deren hohe Nachfrage erkennen. Die Projektentwickler haben darauf reagiert und mit einem Neubauvolumen von rund 210.000 Quadratmeter im Jahr 2019 ein Rekordergebnis erzielt.
Professionelles Management
„Wir reden bei den modernen Gewerbeparks überwiegend um Light-Industrial-Standorte ohne nennenswerte Altlasten, die durch professionelles Management Chancen bieten, den Standort für die Zukunft aktiv weiterzuentwickeln”, hebt Hansen hervor. Allerdings stehen auch Städte und Kommunen in der Verantwortung, entsprechende Flächenangebote zu schaffen, um im Wettbewerb um innovative Unternehmen und Betriebe keine Nachteile zu erleiden.
Gewerbepark mit hohem Entwicklungspotenzial
Der in mehreren Bauabschnitten von 1972 bis 2016 errichtete Gewerbepark „Glinnkamp”, unmittelbar hinter der östlichen Stadtgrenze von Hamburg, zeigt, was möglich ist. Dort stehen rund 88.623 Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung. Eine unternehmensübergreifende Betriebs-Kita und eine Kantine gehören ebenfalls zum Angebot der von der Beos AG gemanagten Liegenschaft mit den drei Ankermietern Alfa Laval, DeLaval und Deutsche Post.
„Etwa zehn Prozent Lager-, Service-, Produktions- und Bürofläche sind dort aktuell verfügbar”, berichtet Hansen. Auf einem angrenzenden 20.000 Quadratmeter großen Grundstück besteht darüber hinaus die Chance zur Realisierung von Neubauten, die durch eine gemeinschaftliche Planung den individuellen Nutzungsbedürfnissen von Mietern angepasst werden können.
Langfristige Perspektive
Wie das Analyseunternehmen bulwiengesa berichtet, profitieren Gewerbeparks vom rasant steigenden Anteil des E-Commerce, der Unternehmen dazu zwinge, näher an den Kunden zu rücken, um mit den immer kürzeren Lieferzeiten der Branchenriesen konkurrieren zu können. Immer mehr Unternehmen aus dem klassischen B-to-C-Bereich mieteten sich dort ein. Die Nachfrage nach Gewerbeparks werde entsprechend langfristig hoch bleiben.
Regionsspezifisch und auch innerhalb der einzelnen Gewerbeparks lassen sich gewisse Branchenschwerpunkte feststellen. Häufig sind diese durch lokale Schwerpunktbranchen wie Flugzeug- oder Automobilindustrie geprägt. Insgesamt kristallisiert sich bundesweit keine spezifische, alle Standorte überspannende Schwerpunktbranche heraus. Anton Hansen: „Es hängt in erster Linie vom Standort ab, ob sich in einem Gewerbepark ein monostruktureller oder heterogener Branchenmix anbietet.”