Immobilien in Köln als Kapitalanlage - was Käufer wissen sollten

Sie interessieren sich für den Kauf einer Immobilie in Köln zum Zweck der Kapitalanlage, doch erschweren die jüngsten Entwicklungen am Immobilienmarkt Ihre Kaufentscheidung? Gerne möchten unsere Immobilienmakler Ihnen im Folgenden einen fundierten Überblick geben und aufzeigen, unter welchen Gesichtspunkten die Investition in Kölner Immobilien als Kapitalanlage nach wie vor eine gute Investition ist.

Kölner Immobilien als Kapitalanlage: Ein aktueller Ausblick

Bis in die jüngste Vergangenheit stellte die Investition des eigenen Kapitals in eine oder mehrere Immobilien in Köln einen sogenannten "No-Brainer" dar - moderate Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Kombination mit historisch niedrigen Zinsen für etwaige Immobiliendarlehen machten die Kaufentscheidung leicht. 

Stark gestiegene Immobilienpreise, sowie ein rasantes Anziehen der Darlehenszinsen seit Januar 2022 führten allerdings eine Zäsur herbei, aufgrund derer potentielle Kaufinteressenten vermehrt mit einem Gefühl der Unsicherheit zurückgelassen werden. Gerne möchten wir Ihnen ein Stück Sicherheit zurückgeben und überzeugende Gründe aufzeigen, warum der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in Köln auch noch heute ratsam ist. Auf welche Kriterien es dabei besonders zu achten gilt, möchten unsere Immobilienmakler Ihnen im folgenden Abschnitt erläutern. 

Kauf von Anlageimmobilien in Köln in Zeiten hoher Immobilienpreise: Das gilt es jetzt zu beachten

Damit sich der Kauf Ihrer Anlageimmobilie in Köln langfristig als lohnend erweist, sollten nach Erfahrung unserer erfahrenen Immobilienexperten folgende Kriterien kritisch ins Auge gefasst werden:

1. Lage der Immobilie

Per se garantieren Häuser und Wohnungen in ausgewählten Wohnlagen eine stabile Nachfrage, weshalb es für Ihre Anlageimmobilie in einer populären Kölner Wohnlage gewiss nicht an Mietern mangeln wird. 

Da sich der Kauf einer Anlageimmobilie für gewöhnlich langfristig gestaltet und eine gewisse Haltedauer als obligatorisch gilt, sollten künftige Entwicklungen der Wohnlage genau betrachtet und in die Kaufentscheidung eingebunden werden. Gibt es erwartbare Veränderungen der Infrastruktur? Wie verhält es sich um das nähere Umfeld, also die Mikrolage? Und wie ist es um die Makrolage samt Ihrer wirtschaftlichen Entwicklungen bestimmt? Unsere Kölner Immobilienmakler kennen den Markt und können Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch mehr zu den verschiedenen Kölner Wohnlagen und den lokalen Entwicklungspotenzialen verraten, damit Sie eine nachhaltige Investitionsentscheidung treffen können.

2. Substanz und Beschaffenheit

Für den Kauf einer Anlageimmobilie in Köln empfiehlt sich zwingend die Einbeziehung eines ausgewiesenen Immobilienexperten respektive Gutachters. So kann dieser Sie einerseits bezüglich zeitgemäßer Häuser- und Wohnungs-Beschaffenheiten beraten - beispielsweise unter dem Stichwort der energetischen Beschaffenheit - und andererseits den Zustand der Bausubstanz einem fachmännischen Urteil unterziehen: Ist die Bausubstanz akurat, nachhaltig und verlässlich? Gibt es einen Modernisierungsstau? Und müssen künftig viele Investitionen getätigt werden, um die Attraktivität der Immobilie zu erhalten?

3. Kaufpreis und Budget

Der Immobilien-Anschaffungspreis ist essentiell für die zu erwartende Rendite und determiniert schließlich den Erfolg Ihrer Investition. Eine genaue Sondierung der eigenen finanziellen Möglichkeiten ist hierfür unumgänglich, wie auch die Erstellung eines Mietpreismultiplikators (Verfieltätigers). Der Mietpreismultiplikator ist eine Kalkulation, die unter Einbeziehung aller aufgewandten Kosten Auskunft darüber gibt, ab wie vielen Jahren sich die Investition auszahlt. 

Schließlich weisen unsere Immobilienmakler darauf hin, dass die Beanspruchung einer Immobilienfinanzierung für den Anlageimmobilienkauf in Köln unter vielen Aspekten sinnvoll sein kann. Beispielsweise können Steuervorteile die Rendite steigern und somit ertragreicher ausfallen lassen, als es bei einer ausschließlichen Verwendung von Eigenkapital der Fall wäre. Mitentscheidend hierfür ist der sogenannte Hebeleffekt, wie auch das generelle Zinsniveau. 

Gerne beraten unsere Immobilienexperten von Engele & Völkers Finance Sie diesbezüglich individuell und erkunden ob eine Immobilienfinanzierung auch für Ihren Anlageimmobilien-Kauf in Köln ratsam ist.

4. Mietausfallrisiko kalkulieren

Wenn Sie die drei zuvor thematisierten Punkte berücksichtigen, minimieren Sie das Mietausfallrisiko bzw. die damit einhergehenden Folgen erheblich. Während Ihnen die gute, entwicklungsfähige Lage, sowie die gut erhaltene Immobilie eine stabile und verlässliche Nachfrage sichern, sorgt die genaue Sondierung Ihrer finanziellen Lage unter der Berücksichtigung der Bereitstellung eines finanziellen Puffers - auch in Zeiten potentieller Mietausfälle - für die langfristige Sicherheit Ihrer Investition. 

Verschiedene Immobilien-Objektarten in Köln: Potenziale und Gefahren

Um Ihnen die Kaufentscheidung für eine Anlageimmobilie in Köln zu erleichtern, möchten wir Ihnen Potenziale und Gefahren aufzeigen, die nach Erfahrung unserer Immobilienmakler mit dem Kauf spezifischer Objektarten einhergehen können.

1. Eigentumswohnung

+ : Wertsteigerungspotenzial; relativ günstige Darlehenszinsen; Inflationssicherung; potenziell hohe Eigenkapitalrendite

- : Mietausfallrisiko; langfristige Bindung des Kapitals; Risiko durch Mietpreisbremse/Mieteckel

2. Mehrfamilienhaus

+ : Wertsteigerungspotenzial; ggf. hohe Verkaufsgewinne bei Aufteilung und Verkauf mehrerer Wohnungen

- : hohes Eigenkapital erforderlich; bei Eigenverwaltung erhöhter Verwaltungsaufwand; langfristige Bindung des Kapitals

3. Gewerbeimmobilie

+ : hohe Renditen bei guter Vermietung; flexible Mietengestaltung durch Gewerbemietvertrag

- : hohes Eigenkapital erforderlich; langfristige Bindung des Kapitals; höheres Leerstandsrisiko als bei Wohnimmobilien

4. Pflegeimmobilie

+ : Geringer Verwaltungsaufwand bei Betreiberobjekten; sicher durch demografischen Wandel; ggf. Sicherung der eigenen Seniorenimmobilie

- : Abhängigkeit vom Betreiber (Insolvenzrisiko)

5. Mikroapartment

+ : höhere Quadratmeter-Miete; potenziell möbliert und somit hochpreisig vermietbar

- : kleine Mieterzielgruppe

6. Ferienimmobilie

+ : eigene Nutzung möglich; geringeres Mietausfallrisiko durch wechselnde Mieter und Zahlung im Voraus

- : schwankende Auslastung; erhöhter Arbeitsaufwand; hohes Eigenkapital erforderlich

Zusammenfassung und Checkliste für den Kauf einer Anlageimmobilie in Köln

Damit Ihre als Kapitalanlage erworbene Immobilie zum vollen Investitions-Erfolg wird, gilt es bei der Immobiliensuche in Köln wie folgt vorzugehen.

Finden Sie eine ansprechende Lage und erkunden Sie die Möglichkeit der Vermietbarkeit, insbesondere unter dem Aspekt der langzeitlichen Perspektive. Ist eine stabile Nachfrage gegeben, gilt es den Kaufpreis genauestens zu sondieren: Passt das Preisleistungsverhältnis oder gibt es anderweitige Immobilien im Umkreis, die aufgrund Ihrer günstigeren Quadratmeterpreise eine bessere Alternative darstellen?

Da es sich beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage oftmals um den Erwerb einer Wohnung handelt, gilt es überdies wichtige Unterlagen zu prüfen, wobei etwa Teilungserklärungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, sowie Miet- und Kaufverträge hervorzuheben sind. 

Beim Kauf von Bestandsimmobilien empfiehlt es sich des Weiteren, vorhergegangene Betriebskosten in Augenschein zu nehmen, um eine fundierte Kalkulation zu ermöglichen. Daran anschließend raten unsere Immobilienexperten zur Bereithaltung eines finanziellen Puffers, der etwa 20% der Investitionskosten umfassen sollte. Schließlich sollte kein Immobilienkauf ohne Besichtigung erfolgen. Trauen Sie daher nicht dem Schein, sondern machen Sie sich Ihr eigenes Bild und verfestigen Sie dieses durch das Urteil eines Fachmanns. 

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