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Wohnimmobilienmarkt Deutschland: Bundesweite Preisstabilisierung auf hohem Niveau

Im diesjährigen „ Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland” analysiert Engel & Völkers die aktuelle Markt- und Preisentwicklung an 56 ausgewählten Standorten der Bundesrepublik und gibt einen Ausblick auf die Marktdynamik für das kommende Jahr. Mit dem Ende der extremen Niedrigzinsphase im Frühling 2022 blickt der deutsche Wohnimmobilienmarkt nun auf eine neue Marktsituation. Bedingt durch die gestiegenen Hypothekenzinsen und die hohe Inflationsrate konnten sich die Preissteigerungen der letzten Jahre erstmals nicht weiter fortsetzen. Vielerorts verlängerten sich die Vermarktungszeiten aufgrund einer Abschwächung der Nachfrage durch Zurückhaltung auf Käuferseite. Dies führte zu einer Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise auf hohem Niveau sowie zuletzt leichten Rückgängen bei den Angebotspreisen in mittleren und einfachen Lagen. So pendelte sich der durchschnittliche Angebotspreis für Bestands-Eigentumswohnungen im Juli bundesweit bei rund 4.195 Euro pro Quadratmeter ein. Dies stellt noch ein Wachstumsplus von 8,2 Prozent zum Vorjahreszeitraum dar (Juli 2021: 3.784 Euro pro Quadratmeter). Ein ähnliches Bild spiegelt sich auf dem Häusermarkt wider: Der durchschnittliche Angebotspreis stabilisierte sich im Juli deutschlandweit auf rund 415.000 Euro (Juli 2021: 365.000 Euro), der damit ebenfalls ein Plus von 13,7 Prozent zum Vorjahr verbucht. „Wir befinden uns in einer neuen und für viele ungewohnten Situation. Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland viele Jahre größtenteils ein Verkäufermarkt war, erleben wir aktuell eine Entwicklung hin zu einem Käufermarkt. Von starken Preisrückgängen ist zukünftig jedoch nicht auszugehen. Vielmehr ist die Entwicklung eine gesunde Regulierung der außergewöhnlich hohen Preiszuwächse der letzten Jahre”, erklärt Till-Fabian Zalewski, CEO der DACH-Region bei Engel & Völkers.



Eigentumswohnungen: Preisstabilität durch anhaltende Nachfrage 

Noch bis zum Frühjahr erreichte das Segment der Eigentumswohnungen deutliche Preiszuwächse, sodass das 1. Halbjahr 2022 einen Anstieg der Preise um 10,3 Prozent aufwies (1. HJ 2022: 4.095 pro Quadratmeter / 1. HJ 2021: 3.713 Euro pro Quadratmeter). Ab Mai 2022 kam es in der Mehrheit der von Engel & Völkers betrachteten Städte zu einer flächendeckenden Plateaubildung der Angebotspreise. Im Juli wurden in den Top-7 Metropolen München (-1,9 Prozent), Frankfurt (-1,2 Prozent), Düsseldorf (-1,4 Prozent) und Hamburg (-1,3 Prozent) gemäßigte Preisrückgänge im Vergleich zum Vormonat Juni registriert. Berlin und Stuttgart hingegen erlebten leichte Steigerungen der Angebotspreise von Plus 0,4 Prozent in der Hauptstadt und 0,7 Prozent in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs. Mit durchschnittlich 10.067 Euro pro Quadratmeter führt München wie gewohnt das Ranking aller betrachteten Standorte an, gefolgt von Frankfurt mit 6.918 Euro pro Quadratmeter sowie Hamburg mit 6.769 Euro pro Quadratmeter. Durch die vielerorts weiter bestehende Angebotsknappheit bleiben die Preise stabil auf einem hohen Niveau. „Wohnraum in den Citylagen ist nach wie vor sehr begehrt. Gerade das Angebot an Eigentumswohnungen ist weiterhin zu gering und der Zuzug in die Städte so groß, dass sich das Preisniveau weiter einpendeln wird und keine größeren Korrekturen nach unten zu erwarten sind. Insbesondere in den Top-Lagen sind viele Käufergruppen sehr eigenkapitalstark, wodurch an manchen Standorten noch weitere leichte Preissteigerungen zu sehen sein werden”, so Till-Fabian Zalewski. In mehr als einem Viertel der untersuchten 56 Städte geht Engel & Völkers bis Ende 2022 von moderaten Preiszuwächsen in den Top-Lagen aus.     
                        

Ein- und Zweifamilienhäuser: München weiterhin teuerster Wohnstandort

Auch im Marktsegment der Ein- und Zweifamilienhäuser wirkte sich die Zinsentwicklung erstmalig dämpfend auf das Preiswachstum aus. Lag der prozentuale Preisanstieg im 1. Halbjahr 2022 noch bei einem Plus von 13,7 Prozent im Vorjahresvergleich (1. HJ 2022: 390.000 Euro /1. HJ 2021: 343.000 Euro), wurden seit Juni nur moderate Veränderungen der Angebotspreise registriert. So verzeichneten die Top-7 Metropolen Köln (+ 0,7 Prozent) sowie Stuttgart (+ 5,8 Prozent) leichte Preisanstiege, während es in München (-1.5 Prozent), Berlin (-1,1 Prozent), Düsseldorf (-0,6%), Hamburg (-0,4%), und Frankfurt (-0,1%) leichte Preisrückgänge gab. Mit einem mittleren Angebotspreis von 1,4 Millionen Euro bleibt München im Juli 2022 der teuerste Standort in Deutschland, gefolgt von Heidelberg mit 975.000 Euro sowie Stuttgart mit 898.000 Euro. Parallel kam es im Sommer bundesweit zu einer deutlichen Steigerung der öffentlich inserierten Immobilienangebote durch längere Vermarktungszeiten in Folge der höheren Kaufzurückhaltung. „Der Markt ist zwar anspruchsvoller geworden, bietet aber auch viele Chancen”, bestätigt Till-Fabian Zalewski und betont: „Aktuell haben Suchkundinnen und -kunden mit ernsthaftem Kaufinteresse die Möglichkeit, Objekte zu erwerben, die in den letzten Jahren durch den Bieterwettbewerb schwerer zu erreichen waren. Häufig haben Kaufende nun wieder die Chance, sich zwischen Objekten zu entscheiden.” 

Preise in deutschen Metropolen und Städten bleiben konstant 

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland weist weiterhin eine sehr gute Wertstabilität sowie Krisenfestigkeit auf und hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich dynamisch entwickelt. So lag 2021 das Transaktionsvolumen bei 182,4 Milliarden Euro und konnte ungeachtet des Pandemiegeschehens ein Plus von 11,7 Prozent zum Vorjahr erzielen (2020: 163,3 Milliarden Euro). Auch trotz des zuletzt gestiegenen Zinsniveaus sind bis zum Ende 2022 keine deutlichen Preisrückgänge in den Großstädten zu erwarten. Die zurückhaltendere Nachfrage nach Wohneigentum geht angebotsseitig mit einer zuletzt rückläufigen Bautätigkeit einher, bedingt durch Baulandmangel sowie gestiegene Baukosten. Aufgrund der verschlechterten Finanzierungsbedingungen für einige Immobilienkaufende erhöht sich parallel der Druck auf den Mietmarkt. Mit Hinblick auf den kommenden Winter gibt es vor allem für Neubauimmobilien und Bestandsobjekte, die energetisch saniert sind und über moderne Heizsysteme verfügen, ein zusätzliches Kaufinteresse. „Der große Wohnraumbedarf hält weiter an, ebenso der Wunsch nach einem Eigenheim. Das Angebot ist nach wie vor zu gering, was die gestiegenen Zinsen überkompensieren wird”, erklärt Till-Fabian Zalewski und untermauert die Relevanz des Lagekriteriums: „Immobilien, besonders in den sehr guten Lagen, bleiben weiterhin ein krisenresistentes Investment – auch, weil konkurrenzfähige Anlagealternativen fehlen”. 

Ausblick: Blick auf Mikrolagen entscheidend 

Für die kommenden Monate geht Engel & Völkers von einer Preisbeständigkeit in den sehr guten Lagen und nur mancherorts punktuellen Korrekturen aus. Die weitere Entwicklung des Zinsniveaus wird den Markt entsprechend prägen. Ein Teil der Nachfrage könnte sich dadurch in niedrigere Preissegmente verschieben. Demgegenüber wird sich der Wohnraummangel und die Rückläufigkeit von Neubauten stabilisierend auf den Markt auswirken. „Während in den vergangenen Jahren durch flächendeckende Preisanstiege allgemeingültige Aussagen möglich waren, sind genaue Prognosen aktuell schwer zu treffen, da diese stark von weltpolitischen und wirtschaftlichen Faktoren abhängig sind. Daher ist es jetzt und in den kommenden Monaten entscheidend, genau auf die jeweilige Mikrolage und das Objekt zu schauen”, erklärt Till-Fabian Zalewski. So wird etwa in den Bundesländern Hamburg und Sachsen 2023 die Grunderwerbsteuer angehoben, weshalb es sich im Einzelfall lohnen kann, einen geplanten Immobilienerwerb vorzuziehen. Angesichts der geopolitischen Lage ist energieeffizientes Wohnen verstärkt in das Bewusstsein von Käuferinnen und Käufern gerückt, sodass sich künftig ein erhöhter Beratungsbedarf zu Themen wie energetische Sanierung einstellen wird. „In bewegten Zeiten ist es besonders wichtig, sich von erfahrenen Immobilienexpertinnen und -experten professionell beraten zu lassen, um die veränderte Marktsituation richtig einschätzen zu können”, so Till-Fabian Zalewski abschließend.



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