Vor gut einem Jahr ist das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland im Deutschen Bundestag beschlossen worden. Es gibt Kommunen Instrumente an die Hand, die ihnen in angespannten Wohnungsmärkten ein stärkeres Eingreifen ermöglichen. Ziel ist, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Doch unter welchen Voraussetzungen gilt ein Wohnungsmarkt als „angespannt”?
Das ist im Baugesetzbuch (BauGB) in Paragraf 201a geregelt. Der Paragraf erlaubt es den Landesregierungen, Gebiete zu bestimmen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt existiert. Voraussetzung dafür ist, dass dort die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Dies kann laut BauGB insbesondere dann der Fall sein, wenn
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Gilt ein Gebiet in diesem Sinne als gefährdet, können Gemeinden Maßnahmen ergreifen. Bei den Instrumenten, die in diesem Fall eingesetzt werden können, geht es unter anderem um ein Vorkaufsrecht für Gemeinden bei brachliegenden Grundstücken oder Problemimmobilien, eine Vereinfachung bei der Erteilung von Baugenehmigungen und die Möglichkeit, zu unterbinden, dass ein Eigentümer bestehende Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandelt. Auch der Wohnbau in dörflichen Gebieten soll mit dem Baulandmobilisierungsgesetz gefördert werden.
Dafür ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eigens ein neuer Gebietstyp eingeführt worden: das dörfliche Wohngebiet. Dort ist eine gemischte Nutzung vorgesehen, die aus Wohngebäuden, nebenberuflich geführten land- und forstwirtschaftlichen Betrieben sowie nicht störenden Gewerbebetrieben bestehen soll. Einhergehend mit dem Trend zur Stadtflucht könnte so auch in dörflichen Wohngebieten neue Bebauung entstehen.
Nach und nach setzen immer mehr Bundesländer das Baulandmobilisierungsgesetz in Landesverordnungen um. Hamburg war das erste: Seit Juli 2021 ist die gesamte Stadt offiziell ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB. Berlin folgte im August. Auch der Senat der Hauptstadt definiert das gesamte Stadtgebiet als angespannten Wohnungsmarkt. Andere Bundesländer haben ebenfalls Landesverordnungen auf den Weg gebracht.
Immobilieneigentümer sollten sich über die Rahmenbedingungen in ihrer Gemeinde informieren. Die Berater*innen in den deutschlandweit rund 65 Engel & Völkers Gewerbebüros helfen gern dabei. (8.7.22)