Die Idee klingt einfach und verlockend: Um meine Immobilie zu verkaufen, schalte ich ein Inserat auf einer einschlägigen Plattform, hänge ein Plakat in ein Fenster und stelle vielleicht noch ein Verkaufsschild im Vorgarten auf.
Nach wenigen Besichtigungen und in kurzer Zeit habe ich dann den idealen Käufer, der zum einen meinen Wunschpreis zahlt und zum anderen der beste Erwerber für mein Eigentum ist.
Leider sieht die Wirklichkeit anders aus, die Herausforderungen werden meist unterschätzt. Es fehlt an fundierten Fach- und Marktkenntnissen. Es wird unterschätzt, welche Unterlagen vorab eingeholt werden müssen, Marketing findet nicht statt, Besichtigungstermine ziehen sich über Wochen und Fachfragen der Interessenten können nicht beantwortet werden.
Für die meisten Verkäufer ist der Immobilienverkauf die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens, es geht um sechs- bis siebenstellige Summen. Dies führt zu noch mehr Unsicherheit durch fehlende Erfahrung.
Außerdem führt die persönliche und emotionale Verbundenheit mit „meiner“ Immobilie dazu, dass die Preisfindung nicht auf Fakten sondern vielmehr auf Wünsche und Gefühle beruht. Wurde zusätzlich noch vor kurzer Zeit investiert, modernisiert oder renoviert, wird die Immobilie Teil der eigenen Geschichte.
Gerade diese emotionale Bindung und das fehlende Know-how kann aber am Ende eine Menge Geld kosten.
Kauf- und Marktpreiseinschätzungen durch Immobilienexperten
Die Ermittlung des richtigen Angebotspreises ist Expertensache. Der regionale Experte hat die Fachkompetenz und die jahrelange Marktkenntnis. 69 Prozent aller Deutschen wenden sich daher bei dem Verkauf ihrer Immobilie an einen Makler, sobald sie sich für eine Veräußerung entschieden haben.
Der markterfahrene Makler wird zwei Dinge zusammenbringen: Den Wunsch des Verkäufers nach einem möglichst hohen Verkaufspreis mit der realistischen Marktbetrachtung des Experten. Für die Preisgestaltung sind wichtige Eckdaten wie die Lage, der bauliche Zustand und die verwendete Bautechnik, das Baujahr, aber auch der Renovierungsstand sowie die Ausstattung zuzüglich der Nutzungsform und laufender Mieterträge zu erfassen.
Dabei kann die Schnelleinwertung, wie sie heute oft online angeboten wird, nur Rahmendaten bieten und nicht die individuelle Betrachtung ersetzen.
Der richtige Zeitpunkt
Haben Sie schon darüber nachgedacht, wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie ist? Wie ist die Marktlage, wie das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage?
Gibt es Einflüsse auf den Kaufpreis durch das aktuelle Zinsniveau? Beeinflusst die Politik den Markt durch Zuschüsse oder aber einschränkende Regelungen? Ist es die richtige Jahreszeit, um meine Villa mit blühendem Garten im Dezember zu verkaufen?
Die Erfahrung zeigt, dass es meist nur eine Chance gibt, Ihr Haus, Ihre Villa, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Grundstück erfolgreich am Markt zu platzieren und den maximalen Erlös zu realisieren.
Preisaufschläge beim Immobilienverkauf
Ausgelöst durch entsprechende Presseberichte und beim Vergleich der Angebotspreise auf den Immobilienportalen können Sie sehr schnell auf den Gedanken kommen, das jeder Preis auf dem Markt durchsetzbar ist.
Ihre Zielgruppe, der kaufbereite Interessent, ist aber weiter. Er hat sich seit Monaten mit dem Zielmarkt intensiv beschäftigt. Genau dieser Interessent wird aber durch einen deutlich über dem Marktwert liegenden Angebotspreis abgeschreckt. Seine qualifizierte Anfrage bleibt aus, Ihr Objekt verliert sich über einen längeren Zeitraum als Ladenhüter auf den Immobilienplattformen.
Spätere Preiskorrekturen retten meist auch nicht mehr, dem Markt wird das Signal gegeben, dass sich weitere Reduzierungen ergeben werden.
Konkrete Auswirkung des überhöhten Preises
Die Kreissparkasse Köln hat eine empirische Untersuchung aus 1.000 Immobilienverkäufen erstellt, die den direkten Zusammenhang zwischen Marktwert, Angebotspreis und tatsächlich erzielten Kaufpreis aufzeigt.
Die erste Grafik zeigt, dass je höher der Angebotspreis über dem Marktwert liegt, der tatsächlich erzielte Kaufpreis umso niedriger ist.
Bei Aufschlägen von 20 % und mehr wird tatsächlich nur im Schnitt 85 % des Marktwertes erzielt. Ein Beispiel: Ihre Eigentumswohnung hat derzeit einen Marktwert von 100.000 €. Angeboten wird sie für 120.000 €. Nach den Ergebnissen der Untersuchung werden Sie einen Verlust von 15.000 € machen und die Eigentumswohnung tatsächlich nur für 85.000 € verkaufen können.
Wer also hoffend auf den starken Markt mit viel Verhandlungsspielraum anbietet, wird letztlich mit seiner Strategie im Regelfall vom Markt bestraft und verliert Geld.
Der Preis beeinflusst die Vermarktungsdauer
Die zu hohe Preisgestaltung wirkt sich laut der Studie auch direkt auf die Vermarktungsdauer aus.
Bei einem Verhandlungsaufschlag von 20 % ist die Immobilie durchschnittlich 379 Tage auf dem Markt, also weit länger als ein Jahr. Im Vergleich dazu reduziert sich die Dauer erheblich bei Aufschlägen von 10 % und 5 %. Im letzteren Fall beträgt die Vermarktungsdauer nur noch ein Sechstel im Vergleich zu der Immobilie mit 20 % Aufschlag (63 Tage), bei 10 % sind es 281 Tage.
Die Verkaufschancen sind erheblich reduziert und kosten Ihnen als Eigentümer und Privatanbieter Geld und Nerven.
Jede Immobilie hat ihren Wert – wir wissen ihn zu schätzen
Lassen Sie es gar nicht erst auf diesen Drahtseilakt ankommen. Engel & Völkers Magdeburg kennt den regionalen und überregionalen Immobilienmarkt und alle Faktoren, die wertbestimmend sind. Anders als bei diversen Bewertungangeboten im Internet, die von Ihnen Eckdaten abverlangen, für die Sie im Austausch einen pauschalen Näherungswert für Ihre Immobilie erhalten, ermitteln wir, die regionalen Experten des Teams von Engel & Völkers anhand einer fundierten Basis aus jahrelanger Erfahrung und statistischen Daten sowie einer umfassenden Besichtigung des Objekts den individuellen Kaufpreis. So stellen Sie sicher, dass alle Besonderheiten Ihrer Immobilie bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden.