Insider-Tipps für den Immobilienverkauf in Magdeburg und Umgebung
Die Idee klingt einfach und verlockend: Um eine Anlageimmobilie, sei es nun eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus, zu verkaufen, muss nur ein Inserat auf einer einschlägigen Plattform geschaltet werden.
Nach wenigen Besichtigungen und kurzer Zeit wird dann der ideale Käufer, der den Wunschpreis zahlt, gefunden.
Leider sieht die Wirklichkeit anders aus und die Herausforderungen werden unterschätzt. Es fehlt an fundierten Fach- und Marktkenntnissen. Es wird unterschätzt, welche Unterlagen vorab eingeholt werden müssen, Marketing findet nicht statt, Besichtigungstermine ziehen sich über Wochen und Fachfragen der Interessenten können nicht beantwortet werden.
Für die meisten Verkäufer ist der Immobilienverkauf die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens, es geht um hunderttausende, wenn nicht Millionen, von Euros.
Außerdem führt die persönliche und emotionale Verbundenheit mit der Immobilie dazu, dass die Preisfindung nicht auf Fakten, sondern vielmehr auf Wünsche und Gefühle beruht. Wurde zusätzlich noch vor kurzer Zeit investiert, modernisiert oder renoviert, wird die Immobilie Teil der eigenen Geschichte.
Gerade diese emotionale Bindung und das fehlende Know-how kann aber am Ende eine Menge Geld kosten.
Kauf- und Marktpreiseinschätzungen durch Immobilienexperten
Die Ermittlung des richtigen Angebotspreises ist Expertensache. Der regionale Experte hat die Fachkompetenz und die jahrelange Marktkenntnis. 69 Prozent aller Deutschen wenden sich daher bei dem Verkauf ihrer Immobilie an einen Makler, sobald sie sich für eine Veräußerung entschieden haben.
Der markterfahrene Makler wird zwei Dinge zusammenbringen: Den Wunsch des Verkäufers nach einem möglichst hohen Verkaufspreis und die realistische Marktbetrachtung. Für die Preisgestaltung sind wichtige Eckdaten wie die Lage, der bauliche Zustand und die verwendete Bautechnik, das Baujahr, aber auch der Renovierungsstand sowie die Ausstattung zuzüglich Nutzungsform und laufender Mieterträge zu erfassen.
Dabei kann die Schnelleinwertung, wie sie heute oft online angeboten wird, nur Rahmendaten bieten und nicht die individuelle Betrachtung ersetzen.
Der richtige Zeitpunkt
Haben Sie schon darüber nachgedacht, wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Immobilie ist? Wie ist die Marktlage, wie das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage?
Gibt es Einflüsse auf den Kaufpreis durch das aktuelle Zinsniveau? Beeinflusst die Politik den Markt durch Zuschüsse oder aber einschränkende Regelungen? Ist es die richtige Jahreszeit, um ein Mehrfamilienhaus mit vielen Grünflächen im Dezember zu verkaufen?
Die Erfahrung zeigt, dass es meist nur eine Chance gibt, Ihre Immobilie erfolgreich am Markt zu platzieren und den maximalen Erlös zu realisieren.
Preisaufschläge beim Immobilienverkauf
Ausgelöst durch entsprechende Presseberichte und beim Vergleich der Angebotspreise auf den Immobilienportalen können Verkäufer schnell dem Verlangen verfallen, jeden Preis auf dem Markt durchsetzen zu können.
Die Zielgruppe, der kaufbereite Interessent, ist jedoch weiter. Er hat sich seit Monaten mit dem Zielmarkt intensiv beschäftigt und kennt das Preisniveau. Genau dieser Interessent wird aber durch einem deutlich über dem Marktwert liegenden Angebotspreis abgeschreckt. Seine qualifizierte Anfrage bleibt aus, das Objekt verliert sich über einen längeren Zeitraum als Ladenhüter auf der Immobilienplattform.
Spätere Preiskorrekturen retten meist auch nicht mehr, dem Markt wird das Signal gegeben, dass sich weitere Reduzierungen ergeben werden.
Konkrete Auswirkung des überhöhten Preises
Die Kreissparkasse Köln hat eine empirische Untersuchung aus 1.000 Immobilienverkäufen erstellt, die den direkten Zusammenhang zwischen Marktwert, Angebotspreis und tatsächlich erzielten Kaufpreis aufzeigt.
Die Grafik zeigt, dass je höher der Angebotspreis über dem Marktwert liegt, der tatsächlich erzielte Kaufpreis umso niedriger ist.
Bei Aufschlägen von 20 % und mehr wird tatsächlich nur im Schnitt 85 % des Marktwertes erzielt. Ein Beispiel: Ihr Mehrfamilienhaus hat derzeit einen Marktwert von 1.000.000 €. Angeboten wird es für 1.200.000 €. Nach den Ergebnissen der Untersuchung werden Sie einen Verlust von 150.000 € machen und die Immobilie tatsächlich nur für 805.000 € verkaufen können.
Wer also hoffend auf den starken Markt mit viel Verhandlungsspielraum anbietet, wird letztlich mit seiner Strategie im Regelfall vom Markt selbst bestraft und verliert Geld.
Der Preis beeinflusst die Vermarktungsdauer
Die zu hohe Preisgestaltung wirkt sich laut der Studie auch direkt auf die Vermarktungsdauer aus.
Bei einem Verhandlungsaufschlag von 20 % ist die Immobilie durchschnittlich 379 Tage auf dem Markt, also weit länger als ein Jahr. Im Vergleich dazu reduziert sich die Dauer bei 10 % Aufschlag auf 281 Tage und bei 5 % Aufschlag auf 63 Tage. Im diesem Fall beträgt die Vermarktungsdauer also nur ein Sechstel im Vergleich zu der Immobilie mit 20 % Aufschlag.
Die Verkaufschancen sind erheblich reduziert und kosten Ihnen als Eigentümer und Privatanbieter Geld und Nerven.
Jede Immobilie hat ihren Wert – wir wissen ihn zu schätzen
Lassen Sie es gar nicht erst auf diesen Drahtseilakt ankommen. Engel & Völkers Magdeburg kennt den regionalen und überregionalen Immobilienmarkt und alle Faktoren, die wertbestimmend sind. Anders als bei diversen Bewertungangeboten im Internet, die von Ihnen Eckdaten abverlangen, für die Sie im Austausch einen pauschalen Näherungswert für Ihre Immobilie erhalten, ermitteln wir, die Experten des Teams von Engel & Völkers, anhand einer fundierten Basis aus jahrelanger Erfahrung und statistischen Daten sowie einer umfassenden Besichtigung des Objekts den individuellen Kaufpreis. So stellen Sie sicher, dass alle Besonderheiten Ihrer Immobilie bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden.
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