Mieterhöhungen müssen gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Zur Orientierung hat Engel & Völkers Commercial gemeinsam mit der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek einen Ratgeber zum Thema Vermietung entwickelt. Will ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er folgende fünf Punkte berücksichtigen.
Der Vermieter muss sich nicht nur an formelle Anforderungen halten, wenn er eine Mieterhöhung anstrebt – er braucht auch die Zustimmung des Mieters. In der Erhöhungserklärung muss er eine stichhaltige Begründung liefern, warum erhöht werden soll.
Dabei muss die Kappungsgrenze beachtet werden: Die die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden, in einigen Gebieten nur um 15 Prozent. Zudem muss sich der Vermieter an die Jahressperrfrist halten. Denn eine Erhöhung ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig.
Der Mietspiegel muss ordnungsgemäß erstellt werden und zum Zeitpunkt der Mieterhöhung gültig sein. Außerdem muss er hinsichtlich der Wohnungsgröße und des Mietvertrags vergleichbar sein. Bei einem Tabellenmietspiegel darf die Obergrenze der Tabelle ausgeschöpft werden. Wenn kein aktueller Mietspiegel vorliegt, kann auch ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden.
Ein Sachverständigengutachten kann nur durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Es muss nachvollziehbar und stimmig sein und darf nicht älter als zwei Jahre sein. Mindestens drei Vergleichswohnungen müssen darin Beachtung finden. Der Quadratmeterpreis oder die Gesamtmiete sowie die Flächengröße der Vergleichswohnung müssen enthalten sein. Die Kosten des Gutachtens trägt der Vermieter.
Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen darf die jährliche Miete nur um acht Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten angehoben werden. Wird Gemeinschaftseigentum modernisiert, muss die Erhöhung angemessen auf alle Wohnungen verteilt werden. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Miete und die Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen können miteinander verbunden werden.
Bei gestiegenen Betriebskosten kann der Vermieter verschiedene Berechnungsarten für die Kalkulation der Mieterhöhung anwenden. Wählt er die Betriebskostenvorauszahlung muss er beachten, dass diese erst nach der Abrechnung angepasst werden kann. Pro Abrechnung ist nur eine Anpassung zulässig.
Bei der Betriebskostenpauschale ist ein vertraglicher Erhöhungsvorbehalt erforderlich. Als Maßstab gilt die Differenz zwischen den zuletzt in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten und der derzeitigen Kostenhöhe. Setzt der Vermieter die Brutto- oder Teilinklusivmiete an, muss das Mietverhältnis bereits am 1. September 2001 bestanden haben. Nur wenn vereinbart wurde, dass die Miete bei einem Anstieg der Betriebskosten erhöht wird, kann eine Mieterhöhung erfolgen.
Sind Sie an weiteren Details rund um das Thema Vermietung, wie Mietpreisbremse, Mietendeckel oder Corona-Regelungen interessiert? Dann besuchen Sie unsere Ratgeberseite zum Thema Vermietung.
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