Die Stimmung in der Immobilienwirtschaft ist überwiegend positiv, trotz Corona und eines zweiten Lockdowns, der mitten in der Jahresendrallye am Transaktionsmarkt begann. Weiter ankaufen, ist dementsprechend die Antwort der meisten Investoren auf die Frage zu ihren Plänen fürs neue Jahr.
Dies ist eines der zentralen Ergebnisse der neuen Investoren-Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC). 221 Immobilien-Anleger aller Assetklassen wurden dafür im „Investment Pulse 2020/2021” um ihre Einschätzung gebeten. Die jährliche Online- und Telefon-Befragung fand zum sechsten Mal statt.
• 80 Prozent der befragten Investoren wollen 2021 weiter ankaufen.
• Es wird eine stärkere Spaltung der Branche in Gewinner und Verlierer erwartet.
• Der Fokus der Investoren liegt auf den Assetklassen Wohnen, Logistik und Büro.
• Flächendeckend werden weitere Preissteigerungen erwartet.
• Non-Food-Retail und Hotel stehen zunehmend auf der Verkaufsliste.
• Die Speckgürtel der Metropolen und mittelgroße Städte, die sogenannten Sekundärstandorte, bleiben bei Investoren sehr gefragt.
„Unsere neue Investoren-Umfrage zeigt deutlich, dass die Priorität der Investoren auf einem weiteren Bestandsaufbau durch Zukäufe liegt”, sagt Kai Wolfram, geschäftsführender Gesellschafter von EVIC. Keiner der Befragten rechne mit einem übergreifenden Pessimismus in der Branche.
„Vor allem bei institutionellen Investoren ist der Kapitaldruck weiterhin hoch. Das wird den Produktmangel bei guten Objekten in den kommenden Monaten weiter verschärfen – auch außerhalb der Big 7.“ Die Big 7 sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Bei den Assetklassen haben die Investoren klare Favoriten: Wohnen und Logistik. Wie schon in den Vorjahren führt Wohnen das Ranking der am stärksten nachgefragten Segmente an. 64 Prozent wollen 2021 bevorzugt in dieser Assetklasse Kapital anlegen. Auch die Logistikimmobilien gehören zu den Gewinnern: Für 2021 favorisieren 33 Prozent ein Investment in Objekte des Bereichs Industrie und Logistik.
Daneben schneiden aber auch die Büroimmobilien gut ab. Trotz eines zu erwartenden Rückgangs bei der Nutzernachfrage, bleiben sie in der Investorengunst konstant: Büros stehen 2021 bei insgesamt 38 Prozent der Anleger auf der Einkaufsliste.
Dagegen verlieren die Bereiche Einzelhandel Non-Food und Hotel deutlich: 12 Prozent der Investoren gaben an, ihren Hotelbestand verkleinern zu wollen, 20 Prozent wollen Einzelhandelsobjekte im Non-Food-Bereich verkaufen. Damit ergibt sich eine zunehmende Spaltung bei der Attraktivität der einzelnen Assetklassen, die im Laufe des Jahres je nach Entwicklung der Pandemie noch größer werden könnte.
„Entgegen bisheriger Wirtschafts- und Finanzkrisen sind es nicht die Sekundärstandorte, die in der Investorengunst vorrangig leiden, sondern einzelne Assetklassen, die stark von der Pandemie betroffen sind“, sagt John Kamphorst, Mitglied der EVIC-Geschäftsleitung. „Erwartungsgemäß spüren der Non-Food-Einzelhandel und Hotels die Folgen der Pandemie besonders deutlich – und damit auch die Eigentümer in diesen Bereichen.”
Beide Sektoren mussten im vergangenen Jahr zum Teil deutliche Mietstundungen oder -reduzierungen hinnehmen. So wurden im Hotelsegment rund 36 Prozent der Eigentümer mit entsprechenden Gesuchen ihrer Mieter konfrontiert. Die Mietreduktionen beliefen sich im Mittel auf knapp 60 Prozent. Im Bereich Einzelhandel waren Mietstundungen oder -reduzierungen sogar für knapp jeden zweiten Eigentümer ein Thema. Im Schnitt wurden die Mieten hier um rund 25 Prozent gesenkt.
Als Folge sehen 76 Prozent der befragten Investoren ein mittleres und 12 Prozent ein großes Risiko, dass die mieterseitigen wirtschaftlichen Turbulenzen 2021 verstärkt auf die Vermieterseite überschlagen könnten.
Was macht das alles mit den Preisen für Investitionsobjekte? Die meisten Befragten erwarten sowohl in den Ballungsgebieten (79,6 Prozent) als auch in den regionalen Märkten (57,4 Prozent) Preissteigerungen. Bei der Ankaufsstrategie geht der Trend weiter in Richtung Speckgürtel und Sekundärstandorte: Das Umland von Metropolen und Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern gehört zu den bevorzugten Regionen der Investoren.
Abzuwarten bleibt, wie sich externe Einflüsse wie etwa die verschärfte Mietpreisbremse auf die Investitionstätigkeit in diesem Jahr auswirken. Für 2020 bewerteten immerhin mehr als 70 Prozent der Investoren die Auswirkungen auf ihr Geschäft als mittelschwer bis schwer. Kaum Auswirkungen hatte bisher indes die angekündigte Grunderwerbssteuerreform. (14.1.21)
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