Jürgen Hausmann informiert: Kaufpreisentwicklung am Immobilienmarkt

In meinem heutigen Beitrag möchte ich mich der Entwicklung der Kaufpreise am Immobilienmarkt widmen, um genau zu sein, den Kaufpreisen für Mehrfamilienhäuser in Nürnberg in der Zeit von 1999 – 2019. Die verwendeten Zahlen beruhen auf den Erhebungen des Gutachterausschusses der Stadt Nürnberg, veröffentlicht im Nürnberger Grundstücksmarktbericht 2019.

Wir haben ausschließlich die Zahlen für Mehrfamilienhäuser betrachtet, doch stehen diese repräsentativ für eine grundsätzliche Entwicklung, auf die wir hier eingehen möchten.

Insbesondere setzen wir uns mit der Frage des optimalen Einstiegs in den Immobilienmarkt auseinander, sprich, gibt es gute und schlechte Zeiten für den Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken? Im täglichen Geschäft sehen wir uns häufig mit dieser Frage konfrontiert, gerade auch dann, wenn, wie seit einigen Jahren, eine lange Phase steigender Preise hinter uns liegt.

Betrachten wir nun die in der Tabelle aufgeführten Werte, so wird deutlich, dass sich in den vergangenen 21 Jahren die Kaufpreise pro Quadratmeter um über 170 Prozent gesteigert haben, von ca. 1.246,00 EUR im Jahr 1999 auf ca. 3.393,00 EUR im Jahr 2019. Während dieser Zeitspanne gab es naturgemäß unregelmäßige Verläufe, die Tendenz aber war steigend. Dass keine lineare Steigerung zu erkennen ist, lässt sich leicht mit der „Regression zur Mitte“ oder auch der Schwankung um einen Mittelwert erklären.

Untermauert wird die These stetig steigender Kaufpreise auch durch die Einbeziehung der Verkaufszahlen. Im Mittel wechselten in den vergangenen 21 Jahren ca. 166 Mehrfamilienhäuser den Eigentümer. Im Jahr 1999 wurden 175 MFH und im Jahr 2019 173 MFH veräußert. Das bedeutet, dass das Angebot unabhängig von der Nachfrage nahezu stabil bleibt, gleichzeitig aber die steigende Nachfrage einen preistreibenden Effekt erzeugt, der die Kaufpreise steigen lässt.

Interessant in diesem Zusammenhang, dass ab dem Jahr 2009, dem Jahr der internationalen Bankenkrise deutlich erkennbar ist, dass Immobilien für Anleger attraktiver werden. Die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter verbleiben ab diesem Zeitpunkt im vierstelligen Bereich. Zwar gibt es auch weiterhin Rückschritte, aber die Preise steigen nun schneller, was mit stetig fallenden Zinsen am Kapitalmarkt einhergeht.

Kommen wir nun auf unsere eingangs gestellte Frage nach dem optimalen Kaufzeitpunkt zurück. Das Ergebnis ist überraschend einfach und beinhaltet drei Antworten: Den optimalen Kaufzeitpunkt gibt es nicht! Warten bedeutet Verlust! Heute einsteigen ist besser als morgen und morgen einsteigen besser als übermorgen!

Warum ist das so? Für die erste Antwort gilt, dass niemand das Verhalten aller Beteiligter am Immobilienmarkt zuverlässig vorhersagen kann. Daher kann niemand eine verlässliche Aussage zu günstigen oder ungünstigen Zeitpunkten treffen.

Die zweite Antwort bezieht sich auf die sogenannten Opportunitätskosten, auch Kosten der Reue oder Kosten entgangener Gewinne genannt. Diese entstehen, wenn nicht investiert wird, aber die Märkte weiterhin steigen, was wir gezeigt haben.

Die dritte Antwort ist selbsterklärend und ergibt sich aus den genannten Datenreihen und aus Antwort zwei.

Allen Überlegungen liegt die Annahme zugrunde, dass die Märkte weiterhin steigen werden. Und warum sollten Sie das auch nicht tun? Niedrige Zinsen, steigende Einkommen, mangelnde Alternativen am Anlagemarkt und der Megatrend Urbanisierung werden entsprechend wirken.