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Wohn- und Gewerbeimmobilien in Zürich: Wo sich die Investition lohnt

Ökonomische Stabilität, eine hervorragende Infrastruktur und ein vielfältiges Kultur- und Freizeitangebot: Zurecht gilt Zürich seit vielen Jahren als eine der Städte mit der weltweit höchsten Lebensqualität. Das macht die Stadt an der Limmat nicht nur als Wohnort, sondern ebenso als Investitionstandort attraktiv. Sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien besteht eine hohe Nachfrage. Die Expertinnen und Experten von Engel & Völkers Commercial Zürich haben aus diesem Grund aktuelle und langfristige Markttrends analysiert und dabei die gefragtesten Standorte identifiziert. Im Folgenden erfahren Sie alles Wichtige zu den beliebtesten Stadtteilen Zürichs, zur aktuellen Mietpreisentwicklung, den Renditemöglichkeiten und voraussichtlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt.  

Offenbach - Wie entwickelt sich der Markt für Gewerbeimmobilien in Zürich? Unser Marktbericht liefert fundierte Einblicke zu den Kaufpreisen ✓ Mieten ✓ und Renditen ✓

Überblick: Aktuelle Markttrends in Zürich

Die bevölkerungsreichste Stadt der Schweiz wächst weiter: Seit 2012 konnte Zürich ein Bevölkerungswachstum von +7,2 Prozent verzeichnen. Damit bewohnen zurzeit 407.447 Menschen die Limmatstadt. Mit der steigenden Anzahl an Bewohnern vermehrte sich auch die Zahl der Privathaushalte, die aktuell bei 200.799 liegt – dies entspricht einem Wachstum von +6,4 Prozent seit 2012.

Die Stadt Zürich begegnet dem hiermit einhergehenden Bedarf an Wohnraum mit zahlreichen Neubauprojekten. So konnten 2017 insgesamt 2.662 Wohnungen fertiggestellt werden. Damit übertraf die Stadt den bisherigen Fünfjahresdurchschnitt von 2.580 erbauten Apartments. Dass die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch ist, zeigt auch die geringe Anzahl ungenutzter Wohnungen. Gerade einmal 454 Leerwohnungen existieren im Stadtgebiet von Zürich, was einer Leerwohnungsquote von 0,2 Prozent entspricht. Mit diesem Wert liegt die Stadt deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt von 1,62 Prozent im Jahr 2018.

Trotz der hohen Nachfrage ist die durchschnittliche Angebotsmiete im Jahr 2018 nur leicht gestiegen. Momentan bezahlen Käufer im Durchschnitt 362 CHF pro Quadratmeter jährlich, was einem Zuwachs von +0,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Bevorzugte Stadtteile in Zürich

Wie auch bei den reinen Wohnimmobilien befindet sich der gewerbliche Immobilienmarkt Zürichs im Aufwind. In ausnahmslos jeder Lage sind die Preise für Mehrfamilien- ,Wohn- und Geschäftshäuser in den vergangenen Jahren gestiegen. Besonders gefragt sind die an den Zürichsee grenzenden Stadtteile und Quartiere Wollishofen, Enge, Seefeld und die Zürcher Altstadt. Weiterhin zählen Fluntern, Hottingen, Hirslanden, Witikon, Weinegg und Mühlebach zu den Gebieten in sehr guter Lage.

Generell gilt: je südlicher gelegen, desto begehrter ist ein Quartier als Immobilienstandort. Einzige Ausnahme bildet Leimbach, das trotz seiner Nähe zum sehr gut gelegenen Wollishofen als einziges Quartier Zürichs eine einfache Lage aufweist. Die folgende Infografik zeigt die jeweilige Lage aller Stadtteile für Wohn- und Geschäftshäuser:

Offenbach - Karte mit Lageübersicht für Wohn- und Geschäftshäuser in Zürich, Schweiz.

Entwicklung der Mietpreise in Zürich

Auch wenn der Mietzins im Jahr 2018 insgesamt nur leicht gestiegen ist, variieren die Entwicklungen der Mietpreise für Bestandsimmobilien in Zürich je nach Quartier zum Teil deutlich. Der größte Anstieg bei den Mietpreisen war in Unterstrass und Oberstrass zu beobachten. Mieter zahlen hier einen Quadratmeterpreis von durchschnittlich 397,86 CHF jährlich, was einen Zuwachs von +4,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Am zweitstärksten stiegen die Angebotsmieten in den Quartieren Altstetten und Albisrieden: Hier wuchsen die Mietpreise im vergangenen Jahr um +3,4 Prozent auf 326,50 CHF pro Quadratmeter jährlich an. Dahinter folgen die Quartiere Hard, Escher-Wyss, Werd, Langstrasse und Gewerbeschule mit 405,24 CHF pro Quadratmeter, was einem Plus von +1,4 Prozent zum Vorjahr entspricht.

Vereinzelt ist sogar ein leichter Rückgang beim durchschnittlichen Nettomietzins von Bestandsimmobilien zu beobachten. In den Quartieren Lindenhof, City, Rathaus und Hochschulen, die zusammen den Zürcher Stadtkern bilden, sank die Angebotsmiete 2018 auf 491,37 CHF pro Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang von -3,5 Prozent im Vergleich zu 2017.

Im Falle von Neubauten werden die höchsten Preise in den Quartieren Friesenberg, Alt-Wiedikon und Sihlfeld erzielt. Hier liegen die Spitzenquadratmeterpreise bei durchschnittlich 470 CHF pro Jahr. Dahinter folgen Weinegg, Mühlebach und Seefeld, in denen der Nettomietzins 466,60 CHF pro Quadratmeter jährlich beträgt.

Preise und Renditen für Gewerbeimmobilien in Zürich

Nicht nur die Mietzinsen, sondern auch die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser in Zürich befinden sich auf konstant hohem Niveau. Tatsächlich sind die Kaufpreise in allen Lagen weiter angestiegen. Wohn- und Geschäftshäuser in sehr guter Lage erzielten 2018 Quadratmeterpreise zwischen 9.100 und 14.500 CHF. In guter Lage können Investoren derzeit mit Preisen zwischen 8.150 und 10.900 CHF pro Quadratmeter rechnen. Die im Norden der Stadt gelegenen Quartiere zählen zu den Gebieten in mittlerer Lage und weisen eine entsprechende Preisspanne zwischen 6.600 und 9.850 CHF pro Quadratmeter auf. Noch einmal deutlich niedriger ist die Investitionshürde in den einfachen Lagen: Hier pendeln sich die Quadratmeterpreise zwischen 4.450 und 7.750 CHF ein.

Die auf den Immobilienanlagen zu erzielenden Renditen sind indes geringfügig gesunken. Betrug die Nettorendite für Wohn- und Geschäftshäuser in sehr guter Lage 2017 noch maximal 3.25 Prozent, sank dieser Wert 2018 auf 3 Prozent. Ähnliches gilt für Gewerbeimmobilien in guter und mittlerer Lage: Die hier zu erwartende Maximalrendite beträgt 3,25 Prozent, beziehungsweise 4 Prozent. Die höchste Rendite können Investoren nach wie vor mit Immobilien in einfacher Lage erzielen: Hier beträgt die erwartbare Maximalrendite 4,2 Prozent.

Prognose: So entwickelt sich der Immobilienmarkt 2019 in Zürich

Nach Einschätzung von Engel & Völkers Commercial Zürich wird der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser sein konstant hohes Preisniveau vorerst halten. Große Veränderungen werden laut aktueller Prognosen nicht eintreten.

Ezra Bollag, Bereichsleiter Verkauf Anlageimmobilien von Engel & Völkers Commercial Zürich resümiert zur aktuellen Marktsituation: „Der Immobilienmarkt in der Region Zürich ist nach wie vor sehr gefragt. Aufgrund der Negativzinsen wie auch der fehlenden Anlagealternativen sind die Immobilienpreise über die letzten zwei Jahre noch etwas angestiegen und die auf den Immobilienanlagen zu erzielenden Renditen weiter gesunken. In naher Zukunft ist keine Änderung in Sicht.”

Möchten Sie noch mehr zu den Investitionsmöglichkeiten erfahren, die der Zürcher Gewerbeimmobilienmarkt bereithält? Weitere fundierte Einblicke erhalten Sie im aktuellen Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2018/2019. Für eine persönliche Beratung steht Ihnen außerdem das Team von Engel & Völkers Commercial Zürich gerne zur Verfügung. Vom Kauf und Verkauf bis hin zur An- und Vermietung von Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelsflächen stehen Ihnen unsere Expertinnen und Experten vor Ort beratend zur Seite.                     

Disclaimer/Hinweis:                        

Alle Informationen wurden mit grösstmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: September 2018. Die Standortkennzahlen haben folgende Quellen und Bezüge: Bevölkerung (2017, Statistisches Amt des Kantons Zürich), Privathaushalte (2017, Statistik Stadt Zürich), Leerwohnungen (2017, Statistisches Amt des Kantons Zürich), Fertiggestellte Wohnungen (2017, Statistik Stadt Zürich), Ø-Angebotsmiete (1. Hj. 2018, Engel & Völkers Commercial auf Basis von Wüest & Partner). Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH.

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