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Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Wohnimmobilien

Vorwort:

Renditepotenzial vs. Mietpreisbremse- ein vertrauensvoller Umgang mit Ihren Mietern ist das A und O.


Das von der Bundesregierung beschlossene Gesetz zur Mietpreisbremse hat seither immer wieder kontroverse Diskussionen ausgelöst und zu Verunsicherung auf der Vermieterseite geführt. Grundsätzlich hat dieses Gesetz jedoch keinen Einfluss auf die übrigen Regelungen des Mietrechts. Demnach ist zum Beispiel die Mieterhöhung in Mehrfamilienhäusern weiterhin durch eine Anpassung an den Mietspiegel sowie bei Mieterwechseln möglich. Investitionen in eine leerstehende Wohnung können ebenfalls mit einer Mietsteigerung gekoppelt sein, woran sich auch künftig nichts ändert.

Trotz der dynamischen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt stiegen die Mieten bei bestehenden Verträgen in den vergangen Jahren deutlich weniger als angenommen, wie Experten bestätigen. Auch bei den Mietpreisen für die Neu- und Wiedervermietung von Wohnungen ist lediglich ein moderater Anstieg zu beobachten.

Als eines der führenden Beratungs- und Vermittlungsunternehmen im Bereich Wohnimmobilien hat Engel & Völkers Residential gemeinsam mit der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek diesen Ratgeber entwickelt. um Sie als Eigentümer bei einem konstruktiven, vertrauensvollen Umgang mit Ihren Mietern zu unterstützen. Er bietet Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Regelungen rund um das Thema Mieterhöhung- unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form sie zulässig ist, wie Staffel- und Indexmiete definiert werden und was Sie im Hinblick auf die Mietpreisbremse beachten sollten.


Erstes Thema: Erhöhung auf die ortsübliche Miete

Wonach sich die ortsübliche Miete richtet- und was bei einer Erhöhung beachtet werden sollte.

Was bedeutet ortsübliche Miete? Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde (oder einer vergleichbaren Gemeinde) für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Dabei bleiben Erhöhungen auf Grund von Betriebskostenerhöhungen außer Betracht.


Soll die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Miete gebracht werden, gilt es, einige Vorgaben zu beachten: Dazu gehören die Einhaltung der formellen Anforderungen, der Kappungsgrenze, der Jahressperrfrist sowie die Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sind Betriebskostenvorschüsse oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, wird die Nettokaltmiete erhöht.

Wichtig ist, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmen muss. Tut er dies nicht, kann auf Erteilung der Zustimmung geklagt werden. Dabei kann die Zustimmung auch in mehrfach vorbehaltsloser Zahlung der erhöhten Miete gesehen werden. Das Erhöhungsverlangen muss begründet werden, d.h. es muss dargestellt werden, dass die bisherige Miete nicht der ortsüblichen Miete entspricht.

Dabei gibt es für den Eigentümer verschiedene Begründungsmöglichkeiten:

- Mietspiegel

- Mietdatenbank

- Sachverständigengutachten

- Entgelte von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen

- Begründung, die gleichermaßen zuverlässig Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete gibt und für den Mieter nachprüfbar ist


Der Mietspiegel und was er enthalten muss- damit er eine Erhöhung der Miete begründen kann

Mietspiegel:

"Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden sind." Ein Mietspiegel kann für das Gebiet einer Gemeinde, für mehrere Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. Es gibt Tabellen- und Regressionsmietspiegel, einfache und qualifizierte Mietspiegel.

Voraussetzung für die Nutzung des Mietspiegels ist, dass dieser ordnungsgemäß erstellt sowie zum Zeitpunkt der Mieterhöhung gültig ist. Weiterhin muss er für die jeweilige Wohnung hinsichtlich der Größe anwendbar und mit dem Mietvertrag vergleichbar sein (Art der Miete, d.h. Brutto-, Teilinklusiv- oder Nettomiete).

Bei einem Tabellenspiegel darf die Obergrenze der Tabelle ausgeschöpft werden. Eine Überschreitung der Tabellenwerte ist jedoch nur zulässig, wenn ein entsprechendes Sachverständigengutachten vorliegt. Trifft die Tabelle keine Aussage über eine vergleichbare Wohnung, kann sie die Mieterhöhung nicht begründen.

Um einen qualifizierten Mietspiegel handelt es sich, wenn dieser nach anerkannten Grundsätzen erstellt wurde, von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt und nach zwei Jahren durch Stichprobe oder Preisindex fortgeschrieben sowie alle vier Jahre neu erstellt wurde. Bei einer Erklärung der Mieterhöhung muss stets mitgeteilt werden, dass ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Ein qualifizierter Mietspiegel hat eine höhere Beweiskraft als ein einfacher Mietspiegel.

Sollte kein aktueller Mietspiegel vorliegen, kann zur Begründung zum Beispiel auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden. Für die Vergleichbarkeit kommt es auf die jeweiligen Gemeindestrukturen, insbesondere auf die Größe der Gemeinde an. So kann beispielsweise der Mietspiegel einer Großstadt nicht auf eine kleine Gemeinde angewendet werden. Alternativ können die auf den obengenannten Begründungsmöglichkeiten herangezogen werden.


Sachverständigengutachten und Vergleichswohnungen- was hierbei zu berücksichtigen ist.

Ein Sachverständigengutachten kann nur durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Die Kosten für das Gutachten hat dabei der Vermieter zu tragen. Ein Gutachten sollte mindestens darauf überprüft werden, ob es nachvollziehbar und in sich stimmig ist, ob eine ausreichende Zahl an Vergleichswohnungen berücksichtigt wurde und ob der Sachverständige ausschließlich Erfahrungswissen niederlegt oder ob er anhand von Daten die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat. Zudem gilt es darauf zu achten, ob die zum Vergleich herangezogenen Wohnungen von der Mietstruktur und der gesetzlichen Merkmalen übereinstimmen. Bei einer Erhöhungserklärung sind mindestens drei Vergleichswohnungen zu nennen, die in derselben Gemeinde liegen. Dabei können die Wohnungen auch aus dem Bestand desselben Vermieters stammen und/oder sich in demselben Wohnhaus befinden. Zudem ist es notwendig, entweder den Quadratmeterpreis oder die Gesamtmiete und die Fläche der Vergleichswohnung zu nennen. Dabei müssen die Vergleichswohnungen exakt bezeichnet sein, sodass der Mieter diese ohne weiteres finden kann. Das Gutachten sollte nicht länger als zwei Jahre sein. (Dem Erhöhungsverlangen sollte eine vollständige Abschrift des Gutachtens beigefügt werden).


Die formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung- was sie generell enthalten sollte.

Zu den formellen Anforderungen gehören die Zustimmung des Mieters und eine stichhaltige Begründung des Erhöhungsverlangens. Neben der Vorlage der bereits erläuterten Begründungsmittel sind hier zwei weitere wesentliche Aspekte zu beachten: die Kappungsgrenze und die Jahressperrfrist.

Die Kappungsgrenze beinhaltet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöht werden darf. Ausgenommen sind Gebiete, in denen durch die Landesregierung festgesetzt ist, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist- hier darf nur um 15% erhöht werden.

Die Jahressperrfrist beinhaltet, dass das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig ist. Die Frist beginnt mit Vertragsschluss oder dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung. Wichtig dabei ist, dass der Zugang des Mieterhöhungsschreibens erst nach der Jahresfrist erfolgen darf. Geht dem Mieter das Schreiben schon vorher zu, so kann dies behandelt werden, als ob es nicht abgeschickt worden wäre.


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