Ratgeber Erbschaft


Tipps für die Vererbung des Familienheims

6. Steuerfrei das eigene Haus übertragen

Wenn man das eigene Haus vererbt, ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, steuerfrei zu bleiben. Denn das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz enthält eine besondere Steuerbefreiungsvorschrift. Nach ihr kann das Familienheim steuerfrei auf den Ehepartner übertragen oder zumindest teilweise steuerbefreit an Kinder und ggf. auch Enkel vererbt werden.


Als Familienheim im Sinne des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes gilt ein bebautes Grundstück, 

  • das im Übertragungszeitpunkt in der Europäischen Union (EU) oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) gelegen ist, 
  • das im (Teil-)Eigentum des Übertragenden steht und 
  • in dem dieser selbst eine Wohnung nutzt. 

Zu Lebzeiten ist eine steuerfreie Übertragung des Familienheims nur an den Ehepartner möglich und zwar ohne jegliche Behaltensfristen oder sonstigen Restriktionen. Neben der Übertragung des Familienheims sind zudem sämtliche mit dem Familienheim zusammenhängenden Vermögenstransfers steuerbefreit. Das sind zum Beispiel Investitionen, die zur Instandhaltung oder zum Ausbau getätigt wurden.

Mindestens zehn Jahre im Haus wohnen bleiben 

Ist der Erblasser verstorben, liegt der Fall ein wenig anders: Ohne letztwillige Verfügung erbt der Ehepartner das Familienheim steuerfrei, wenn er es anschließend selbst mindestens zehn Jahre bewohnt. Tut er dies ohne objektiv zwingende Gründe, wie etwa eine Pflegebedürftigkeit, nicht, so entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, und die Erbschaft muss nachversteuert werden. 

Die Steuerbefreiung entfällt auch, wenn der Ehepartner aufgrund letztwilliger Verfügung verpflichtet ist, das Familienheim auf einen Dritten zu übertragen. Gleiches gilt, wenn Kinder oder Enkel das Familienheim erben. Allerdings ist für sie ohnehin nur die Erbschaft eines Hauses von maximal 200 Quadratmetern steuerbefreit.

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Annika Hansen

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