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Engel & Völkers Ratgeber

Immobilienfinanzierung

Sie möchten gerne in eine Immobilie investieren und möchten dazu Geld bei einer Bank aufnehmen? Dann sollten Sie sich hier über eine Immobilienfinanzierung informieren. Eine Immobilienfinanzierung ist ein Finanzierungsmodell, das speziell auf Immobilien ausgerichtet ist. Oft sind diese Finanzierungsmodelle für den Laien schwer verständlich und komplex aufgebaut. 


Außerdem bieten Banken oft sehr unterschiedliche Zinsen, Finanzierungsmodelle und Konditionen an. Es ist deshalb empfehlenswert sich von einem Spezialisten beraten zu lassen und sich ggf. verschiedene Angebote einzuholen, um diese zu vergleichen.


Wie viel Eigenkapital ist bei einer Immobilienfinanzierung notwendig?

Die erste Frage, die man sich vor dem Immobilienkauf stellen sollte, lautet: Wie viel Eigenkapital sollte und kann ich mitbringen? Dies ist sehr individuell und auch davon abhängig, wie hoch die Zinsen aktuell sind. Denn je mehr Kapital Sie aufnehmen, umso höher sind auch oft die Zinsen. 


Das Eigenkapital gilt für Banken auch als Sicherheit. Diese Sicherheit kann entweder als Eigenkapital eingebracht oder aber durch einen Sachgegenstand, wie beispielsweise eine bereits abgezahlte Immobilie, Bausparverträge oder Guthaben einer Lebensversicherung, gegeben werden. 


Folgende Vermögen gelten als Eigenkapital:


  • Bargeld / Sparkonten: Hier geht es um kurzfristig verfügbares Kapital, das als direktes Eigenkapital genutzt werden kann, um das Fremdkapital zu reduzieren. 


  • Bereits bezahlte Immobilien / Grundstücke: Besitzen Sie bereits abbezahlte Immobilien, die Sie ggf. sogar vermieten werden diese als Zusatzsicherheit für Ihre Finanzierung gewertet. Ihr Bankberater wird gemeinsam mit Ihnen besprechen, ob es Sinn macht diese Immobilie zu verkaufen oder aber die Mieteinnahmen für die Finanzierung zu nutzen. Ein bereits bezahltes Grundstück auf dem Sie bauen möchten, hat ebenfalls positive Auswirkungen auf Ihre Finanzierung. 


  • Privatdarlehen: Unter Umständen erhalten Sie für Ihre Finanzierung von Ihrer Familie finanzielle Unterstützung. Dies kann in Form eines Privatdarlehens sein oder einem vorgezogenem Erbe. Auch dies sollten Sie bei einer Finanzierung angeben. 


  • Fördermittel: Bei einem Neubau unter energieeffizienten Gesichtspunkten erhalten Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit sogenannte kfw Förderungen. Diese sind zwar eigentlich als Fremdkapital zu bezeichnen, können Ihnen aber unter Umständen auch als Eigenkapital angerechnet werden, wenn diese Institutionen nicht im Grundbuch o.ä. vermerkt werden. 


Oft wird empfohlen ein Eigenkapital von mindestens 20% mitzubringen. Je geringer Ihre Darlehensrate bei der Bank ist, umso geringer sind auch die Zinsen, die Sie für Ihren Kredit bezahlen müssen. Außerdem haben Sie künftig für Rücklagen oder Umbaumaßnahmen einen größeren finanziellen Spielraum. 


Wie viel Fremdkapital können Sie bei einer Immobilienfinanzierung aufnehmen?

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie machen, empfehlen wir Ihnen sich ungefähr darüber zu informieren, wie viel Fremdkapital Sie aufnehmen können und möchten. 


Folgende Vermögen gelten als Fremdkapital:


  • ​Tilgungsdarlehen: Das klassische Fremdkapital bei einer Immobilienfinanzierung ist das Tilgungsdarlehen. Das Tilgungsdarlehen ist die Gesamtsumme aus der Zins- und der Tilgungssumme. Mit der Tilgung bedienen Sie die Kosten für die Immobilie selbst, während Sie bei der Zinsrate lediglich die Zinsen für das Darlehen der Bank bezahlen. 


  • KfW-Fördermittel: Neben der Bankfinanzierung bietet die KfW zu attraktiven Zinssätzen ebenfalls Kredite an. Diese können jedoch immer nur als Teil- und nicht als Vollfinanzierung genutzt werden. Für den Kredit selbst haftet die Bank, weshalb diese Finanzierung oft Teil des Tilgungsdarlehen ist. Je nachdem, ob Sie energieeinsparende Umbau- oder Baumaßnahmen planen, variiert die Höhe der möglichen Finanzierung über die KfW.


Maximale Darlehensrate berechnen!

Sie möchten wissen, wie viel Geld Sie maximal für Ihre Immobilienfinanzierung aufnehmen können? Dann wenden Sie diese einfache Formel an: Addieren Sie alle Einkommenswerte, die Sie als Person beziehungsweise Familie monatlich einbringen und ziehen Sie Ihre fixen Haushaltskosten ab. Den Rest, den Sie übrig haben, ist der Haushaltsüberschuss, den Sie maximal als mögliche Gesamtdarlehensrate nutzen können. 


Sie möchten mehr zur Immobilienfinanzierung erfahren? In unserem Ratgeber erhalten Sie weitere Informationen zu folgenden Themen:


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Grundlagen zur Finanzierung von Immobilien

Sie möchten ein Haus kaufen und überlegen, in welcher Lage Ihre Traumimmobilie zu finden ist? Welche Größe sie haben sollte und wie Ihr optimales Objekt geschnitten sein sollte? Bevor Sie sich in die Details vertiefen, lohnt es sich, Ihren finanziellen Spielraum abzuklären. Die vielseitigen Möglichkeiten, die Ihnen bei einer Immobilienfinanzierung geboten werden, sollten genau betrachtet werden. Was genau ist eine Hausfinanzierung und welche Perspektiven haben die einzelnen Modelle? Und was sollten Sie mit Blick auf die nächsten 10 bis 20 Jahre bedenken? Hier erfahren Sie mehr.

Möglichkeiten der Finanzierung

Erkundigen Sie sich am besten bei verschiedenen Darlehensanbietern nach den aktuellen Angeboten und verschaffen Sie sich einen guten Überblick zur Immobilienfinanzierung, bevor Sie sich für ein Modell entscheiden. Wenn Sie beispielsweise ein klassisches Annuitätsdarlehen für die Immobilienfinanzierung wählen, zahlen Sie eine bestimmte Summe pro Jahr ab. Diese Summe besteht aus den anfallenden Zinsen – der Zinslast – und dem eigentlichen Abtrag. Das hat den Vorteil, dass der Anteil der Zinslast von Jahr zu Jahr sinkt. Für Sie bedeutet das, dass die Finanzierung Ihres Darlehens effizienter wird, weil es jedes Jahr mit einem höheren Tilgungsanteil abbezahlt wird.

Wenn Sie sich stattdessen für ein Volltilgerdarlehen entscheiden, orientiert sich die Höhe des Abtrags an der Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung. Hierzu bieten viele Banken – trotz der herrschenden Niedrigzinsphase – häufig weitere attraktive Reduktionen an, je kürzer der Zeitraum und je höher der Abtrag ist. Doch auch wenn Sie sich bei dieser Art der Finanzierung für einen höheren Abtrag und eine kürzere Laufzeit entscheiden, kann es passieren, dass der angesetzte, monatliche Abtrag geringer ausfällt als bei einer üblichen Immobilienfinanzierung via Annuitätsdarlehen. Deshalb ist es wichtig, die verschiedenen Angebote genau zu vergleichen. Eine längerfristige Festschreibung der Zinsen kann Ihnen zusätzlich den momentanen Niedrigzins sichern.

Lebensqualität vor der Finanzierung berücksichtigen

Wenn Sie wissen, was Ihr Haus kosten darf, dann können Sie sich in Ruhe nach einer geeigneten Wohnstätte in der passenden Lage umsehen. Hierbei sollten Sie die Zukunft ebenfalls fest im Blick halten, denn nicht jedes Haus kann alle Ansprüche auf lange Zeit decken. Was sind Ihre unmittelbaren Bedürfnisse? Was muss Ihnen Ihr Zuhause in 10 oder 20 Jahren bieten können? Wenn Sie Kinder haben, brauchen diese ihren Rückzugsort – am besten ein eigenes Zimmer. Erwarten Sie öfter Besuch, dann können ein Gästezimmer und eine Gästetoilette mit Duschbad sinnvoll sein. Außerdem sollten Sie schon jetzt darauf achten, dass das Haus auch im Alter zweckmäßig bleibt. Barrierefreie und breite Zugänge sowie ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus können dann einen angenehmen Wohnkomfort sichern.

Diese Aspekte sollten vor der Kaufentscheidung und der Immobilienfinanzierung bedacht werden, denn wenn Sie Umbaumaßnahmen vornehmen möchten, dann sollten Sie diese ebenfalls in Ihre Immobilienfinanzierung einkalkulieren. Das sorgt dann zwar für eine leichte Steigerung des monatlichen Abtrags, sichert Ihnen aber – ohne hohe monatliche Zusatzbelastungen – das nötige Budget für die Umbaukosten. Wenn der Abtrag einer Gesamtfinanzierung zu hoch ausfallen würde, können Sie auch genau umgekehrt vorgehen. In diesem Fall könnte die Abtragssumme der Immobilienfinanzierung so niedrig wie möglich angesetzt werden, um das freibleibende Kapital für Ihren Umbau zu nutzen oder um Ihren gewohnten Lebensstandard zu sichern.